佛山市金尺房地产测绘服务有限公司 528000
摘要：伴随国家城市化进程不断壮大之态势，直接促成了房地产行业飞速发展的局面。由于房地产项目开发监管措施不甚完善，存在许多问题纠纷。其中，目前在全国由于没有进行房产预售面积测绘而导致预售面积与实测面积存在差异引起的买卖纠纷非常普遍，房产预售面积测绘服务终将会成为各大开发商规范项目开发流程，加强测绘成果质量把控的必然趋势。本文针对房产预售面积测绘工作的重要性，提出了自己的观点，以期能够给相关行业人员提供一定的参考。
关键词：房产；预售面积；测绘；基本流程；质量把关
一、前言
如今，伴随国家的城市化进程不断壮大之态势，直接促成了房产行业飞速发展的局面。不断上升的地价及房价也让社会群体更深刻的意识到房产权属之重要性，因此对房产面积测绘的精准度要求也越来越高。伴随相继出台的有关约束房产面积测绘的各类规范性文件，不仅能为房产面积测绘提供有力的参考依据，还能有效防止开发商因计算规范不统一等不良情况导致面积计算差异的现象，对促使房产市场规范化起到了巨大作用。个人认为，相关行业人员必须要加强房产预售面积测绘意识，并对房产预售面积测绘技术熟悉掌握，从而确保房产预售面积数据的高质精准。以下从房产预售面积测绘概述、房产预售面积测绘的意义、房产预售面积测绘的基本流程、房产预售面积测绘质量把关四个方面来展开本次讨论。
二、房产预售面积测绘概述
房产预售面积测绘是指项目在开发前期阶段，由开发商委托具备测绘资质的单位依据项目提供符合要求的设计图纸等材料，严格参照当地《房产测量规范》进行项目每户的建筑面积、套内建筑面积及公用分摊面积的测绘计算工作，为项目房产（销）售申报提供面积数据，从而减少开发项目的预售面积与实测面积的误差比，提高项目确权及初始登记等工作的时效性，并确保项目预售面积与实测面积的一致性。
三、房产预售面积测绘的意义
建筑面积是我国城市规划管理、产权登记、产籍管理、税费征收、城市地价核算、房产交易等的计量单位，社会消费群体往往房产专业意识缺乏，从而容易导致部分开发商在利益驱使下利用监管漏洞，在面积计算过程中出现偷换概念、合同欺诈、一房多售、面积弄虚作假等现象来误导消费者。因此，开展房产预售面积测绘，一方面，有利于房产确权的相关管理部门能够充分利用预测成果提前掌握房产信息，为房产实测确权提供科学的参考依据；另一方面，不仅能够规范开发企业的房产面积销售行为，提高商品房销售面积的准确性，还能让消费者及时了解房产的真实面积，从而有效减少因买卖合同面积与实际产权等级面积存在误差而导致的房产买卖纠纷，更好的维护消费者的知情权、选择权及合法权益，降低购买风险，杜绝批小建大、批低建高等现象的发生，有利于维护房产市场的正常秩序。
四、房产预售面积测绘的基本流程
开发商向测绘单位提供项目符合要求的设计图纸等材料后，在测绘单位展开工作之前需审查委托方提供资料的准确性，并与委托方提前沟通落实好相关材料存在的疑问，再详细制订《项目测绘技术设计书》；测绘人员严格参照当地《房产测量规范》，通过专业测绘软件进行项目每户的建筑面积、套内面积、公用分摊面积的测绘计算工作；完成相关计算工作后，遵守“二级检查、一级验收”制度，在全面自查、互检的基础上，由公司测绘作业小组的专职或兼职检查人员对测绘成果实行过程检查，并进行详细的检查登记，然后再移交质量专职或兼职检查人员参照相关资料对测绘成果实行最终检查，检查确认无误后由委托单位组织最终验收。若任一检查环节中发现问题，必须马上要求测绘人员改正，改正后必须重新进行上述检查过程，必须确保自检、互检及验收结果均为无误后方可正式出具盖章测绘报告予以委托方。
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五、房产预售面积测绘质量把关
1．严格控制测绘前的资料及图纸的验收审查质量
为确保房产预售面积测绘质量，测绘小组应严格把控委托方提供的资料及图纸审查质量。在测绘过程中，要求委托方提供的必须是经过规划部门审核通过的一整套完整的项目建筑图纸（CAD版本），其中应包括建筑平面图、立面图、剖面图等，同时应确保所提供图纸标注详细，以便于在测绘过程中技术问题沟通顺畅并能及时查阅相关尺寸数据。此外，在准备出具盖章测绘报告之前，应要求委托方配合提供房产项目申报的公安门牌编号，以便相关数据与上报房产预（销）系统数据保持一致性。只有通过前期资料收集齐全并审查符合要求，才能更有效把控房产预售面积测绘过程中各个环节的质量。
2．严格执行“二级检查、一级验收”机制
在全面自查、互检的基础上，由公司测绘作业小组的专职或兼职检察人员对测绘成果实行过程检查，并进行详细的检查登记，然后再移交质量专职或兼职检查人员参照相关资料对测绘成果实行最终检查，检查确认无误后由委托单位组织最终验收。若任一检查环节中发现问题，必须马上提出并要求测绘人员及时改正，改正后必须重新进行完整的检查过程，必须确保自检、互检及验收结果均为无误后方可正式出具盖章测绘报告予以委托方。其中检查涉及相关规定提供以下建议参考：
①各级检查、验收工作必须独立进行，并对各个检查环节进行检查结果记录；
②如在检查中出现面积计算方式或分摊方案等特殊问题没有在《项目测绘技术设计书》中详细说明或《项目测绘技术设计书》中的内容存在不符合相关制度规定的情况，需及时与上级领导反馈情况并研究处理；
③公司技术负责人必须对提交的成果、图纸及质量检查登记表等进行全面审核，发现问题后需立即与具体测绘人员及检查人员进行批评教育并予以改正；
④公司技术负责人要定期对房产预售面积测绘过程中出现的典型案例进行讨论、分析、总结，不断提高测绘人员专业测绘经验和测绘成果的质量把控；
⑤如在质量问题处理意见上存在分歧，属一级检查的，由专职或兼职质量检查人员认定；属二级检查以后的，由技术主管认定。
3．房产预售面积测绘各环节中的质量把控
房产预售面积测绘服务，于测绘单位而言在增加经济收入的同时，背后也承担了巨大的风险责任。眼看房价日益疯涨，若测绘人员在测绘过程中疏忽错漏，对项目开发所造成的损失将是无法预计。因此，测绘人员在测绘过程的各个环节中应把质量把控放在首位，严格参照当地《房产测量规范》中相关规定执行，做到四个准确：房屋计算绘图走线认定要准确；房屋面积部位认定要准确；房产要素要准确；房屋面积计算分摊要准确；
4．测绘人员的专业技术培训
测绘人员的专业能力是提高房产预售面积测绘质量的必然前提。通过对测绘技术的熟练掌握和使用，会给房产预售面积测绘的整体质量产生重大影响，所以必须严格要求测绘人员的专业能力。因此，公司应不断加强测绘人员的专业技术培训，一方面，在日常加强测绘人员对房产测量规范、测绘技术设计规定、测绘成果质量检查与验收、测绘技术总结编写规定、房产测绘档案管理规范等的学习培训；另一方面，定期组织对房产预售面积测绘过程中出现的典型案例进行讨论、分析及总结，从而全面提升测绘人员的综合素质，避免因认为因素而导致的测绘质量，确保测绘成果优质高效。
六、结束语
为了有效提高房产销售面积的准确性，减少房产买卖纠纷，保障消费者的合法权益，维护房产市场的正常秩序，房产预售面积测绘必定会成为各大发展商规范项目开发流程，加强测绘成果质量把控的必然之趋势。作为一名测绘人员，本人热切希望能够通过不断加强行业人员对商品房预售面积测绘重要性的认知，通过不断提高房产预售面积测绘的专业能力，从而努力为每一位消费者提供准确的房产预售面积数据，也为房产市场秩序的维护作出一份绵薄的贡献。
[作者简介] 吴嘉敏，1989年6月6日出生，女，汉族，籍贯：广东省佛山市禅城区，现就职于佛山市金尺房地产测绘服务有限公司，学历：本科，研究方向：房产预售面积测绘服务
论文作者:吴嘉敏
论文发表刊物:《防护工程》2017年第31期
论文发表时间:2018/3/13
标签：面积论文; 房产论文; 人员论文; 质量论文; 项目论文; 成果论文; 技术论文; 《防护工程》2017年第31期论文;