用好国家房产新政策 促进房产市场新发展，本文主要内容关键词为：房产论文,用好论文,新政策论文,新发展论文,国家论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
我市经济的稳定发展，城市的不断延伸，旧城改造建设步伐的加快，都为我市的房地产保持较快发展提供了良好的契机，而房地产开发特别是房价的升降与人们的生活息息相关，直接关系到人们生活水平的提高，越来越成为普通老百姓茶余饭后的话题。2005年3月份以来国家为抑制上涨过快的房价先后出台了一系列宏观调控措施，这些政策的出台，不同程度地对我市房地产市场产生了影响，因此，如何引导和促进我市的房地产业健康发展已成为我们应该思考的课题。
一、房地产业发展的现状和特点
（一）房地产的质和量都发生了根本性变化
随着我市经济、社会、科技和文化全方位的快速发展，个人消费需求和能力显著提高，房地产业逐步演变成为新时期的重要支柱产业，自1995年以来，我市的房地产开发投资经历了从量变到质变的过程。从量的方面看，由1995年占全社会固定资产投资的5.2%提升至2005年的16.0%，比重提高了10.8个百分点。十年间房地产投资年均增长速度达到 17.0%，特别是“十五规划”期间年均增速达25.6%。从质的方面看，我市的房地产开发市场已基本实现由打基础、培育市场的行业发展初级阶段向更高层次的发展阶段转型，开发商更加注重楼盘的周边自然环境、人文氛围和配套设施，中、高档的商业住宅区逐渐成为投资的热点。
（二）房地产业随着投资和建设规模的扩大对经济的拉动作用增强
2002-2003年由于钢材、水泥等建筑材料价格的回落以及住宅销售预期看好的推动，我市大小楼盘陆续施工，有力地促进了房地产开发投资保持较高速度的增长。资质房地产企业从1995年的几十家发展到2005年的500多家，年投资额也达到一个新的水平。2005年完成房地产开发投资 68.56亿元，投资规模是1995年的4.8倍，房地产投资已成为全社会固定资产投资的重要组成部分，有异地开发项目的房地产公司越来越多，商品房的开发量不断增加，施工建设和销售规模逐年增大。2005年全市累计在建房地产总规模达 826.36万平方米，当年实际销售面积298.80万平方米，分别是1995年的三倍和四倍。房地产投资和建设规模的扩大对经济的拉动作用逐年增强，2005年我市的房地产业增加值达 69.52亿元，是1995年的4.7倍，对经济增长的贡献率也从 1995年的1.8%提高到2005年的4.8%。
（三）三大原因推动近几年房价高位运行
虽然最近几年政府加大了对土地的审批和交易价格的调控，但是在全国房地产价格一片涨声的大环境下，巨大的利润空间仍然驱使众多开发商不惜重金购买土地，而后高价售出商品房，哄抬价格的现象时有发生，加上群众“买涨不买落”心理，造成房价居高难下。我市1995年、2000年、2004年和2005年全市房价的平均价格分别为每平方米1519元、 1710元、2103元和2824元，年均增长速度为4.2%，2000年以来房价的上涨呈加快之势。一是商品住宅供不应求矛盾凸显。如2006年上半年新增可销售面积比实际销售面积少 10.67万平方米，二手住宅及历年空置房的交易量也呈上升之势。二是钢材、水泥等建筑材料价格上涨推动房价上升。 2004年和2005年我市工业品价格指数分别为103.7和 102.9，建筑和装修材料消费价格指数城市分别为104.2和101.9，农村分别为104.8和100.9，钢材、水泥等建筑材料价格上涨对住房价格的上涨起到了推波助澜的作用。三是居住需求与投资行为相互作用推动房价攀升。购房的居民中除一部分是无房者或住房条件差的市民，购买住房的目的以居住为主外，还有很大一部分是以增值、保值、出租等投资甚至是以投机为目的的购房行为，造成了房地产需求的持续旺盛。
（四）投资方式和资金来源的渠道日趋多样
2005年房地产开发资金来源125.86亿元，其中自筹资金和其他资金来源合计81.94亿元，占资金来源的65.1%，比1995年提高了27.6个百分点。人行的资料显示，截至 2006年8月末，我市房地产企业的住房开发贷款余额50.52亿元，只占人民币贷款余额1105.66亿元的4.6%。房地产开发已改变以前依靠国家贷款、定金及预售款为主要资金来源的投资方式，房地产信贷总体运行平稳，贷款风险较低。
（五）高收入人群和邻近县市成为中心市区购房的主力军
今年市城调队和房管局对住房的联合调查资料显示，40至50岁的高收入人群是购买泉州高档楼盘的主流人士，占高档楼盘购买者的43%，31至40岁年龄段占31%，51岁以上的占22%，30岁以下的占4%，从购买高档楼盘人群的行业分布看，制造业、贸易、法律、金融等行业的高管是购买高档楼盘的主力军，占65.4%：其次是从事IT业、生物、医药、电信、电力等行业的人群，占22.8%；其余11.8%为其他有高收入来源的人群，如通过继承、拆迁赔偿、收取租金等形式取得的高收入。调查同时显示，中心市区（鲤城、丰泽）的购房者比例为41.4%，市区外的购房者比例为58.6%，其中晋江占22%，南安占18%，可见高收入人群和邻近县市成为中心市区购房的主力军。
二、新政实施后我市房地产市场出现新变化
（一）房地产投资增幅回落，房价趋稳
2006年5月17日、29日“国六条”、“国十五条”出台后，新政策规定套型90平方米以下住房面积的比重要达到开发建设规模70%以上，我市的房地产投资4-8月份的增长速度分别为84.7%、70.2%、58.5%、32.1%、29.4%，每月均呈回落之势。房价的表现相对较为平稳，4-8月份现房的平均销售价格分别为3252、3126、3093、2995、2993元／平方米，期房平均销售价格分别为3404、3391、3418、3363、3440元／平方米，出现相对稳定的局面。
（二）商品房施工面积和新开工面积缩减
在控制房价的“新政”实施后，虽然我市的房价并未明显下降，但对开发商在心理上也产生了一定的影响。开发商对市场产型需求的看法上，认为泉州的商品住宅户型面积段在120-140平方米最适合销售，因此对开发90平方米以下的住宅户型推向市场进行销售的前景不是很乐观，对市场的走向并无明确的把握，尤其担心经济适用房的推出会对市场需求、房价带来一定的冲击，因而对新楼盘的开发持着观望的态度，减缓推盘进度。2006年1-8月全市房地产施工面积 735.46万平方米，同比下降0.2%，新开工面积221.63万平方米，同比下降2.2%，其原因主要是土地供应减少以及开发商持谨慎开发态度而减缓新楼盘开发速度。
（三）市场持币观望气氛较浓厚
2006年5月份的房价走势问卷调查数据显示，居民暂时不购房的比例占60.8%，计划一年后购房比例占23.7%，计划半年内购房的比例占12.2%。有77.3%的群众认为当前应当推延购房计划，心理上依赖此次的宏观调控政策能起作用，盼望房价能下降。另据市人行对一些储户调查反馈情况看，多数储户反映现在房价走势扑朔迷离，无论是自住还是投资宁愿持币观望而不轻易出手，买卖双方正在进行一场心理上的较量，买方不出手，卖方不降价，二手房卖方倾向于以租代售的形式，而买方则采取持币观望的态度。
（四）二手住房供应量开始缩减
经向中介机构调查，普遍反应二手住房供应量已开始缩减，2006年泉州开始将征收营业税的时间从2年调整为5年，该税收调控政策实施后，制约了个人和中介的炒房行为，本计划出售二手住房的一部份业主开始延缓出售步伐。一方面业主对新政策税费征收情况尚不清楚，需要一段时间了解，因而延缓了售房步伐；另一方面，大部分计划出售的业主因为房子可卖可不卖，表现出沉稳的心态，并不急着出手，只有在购买方愿意承担税收的前提下才愿意将房子出售。
（五）经济适用房和廉租住房管理制度建设取得实效
目前我市在建的经济适用房有21万多平方米，市政府已明确将鲤城江南100亩及见龙亭100亩纳入2006年的经济适用房建设计划中，江南项目已经开始拆迁，总面积约18万平方米，见龙亭项目正抓紧落实；丰泽海星安置小区总建筑面积约36万平方米、宝秀安置小区总建筑面积约33万平方米等正在抓紧建设中，城东的经济适用房项目用地也已经进行拆迁，南安的经济适用房项目于9月底开工。《泉州市城镇最低收入家庭廉租住房管理规定》已于2005年7月出台，规定以发放租赁住房补贴为主，实物配租、租金核减为辅。对廉租住房资金来源、廉租住房房源也初步拟定了切实有效的操作细则。2005年9月至11月，对全市11个县（市、区）的最低收入家庭住房情况进行了入户调查，掌握了最低收入家庭住房状况，初步建立城镇最低收入家庭住房档案。
三、房地产运行中存在的主要问题
（一）商品房开发结构不尽合理，小户型偏少
由于中心市区可供开发用地少，土地成本高，投资高档住宅和别墅的利润空间远远大于普通住宅，许多开发商把目光集中在这些项目的投资建设上，住宅向高档化开发成为开发商主要经营策略，一定程度上影响了经济适用房和廉租房的开发力度。房管局的资料显示，2005年全市商品房批准预售面积289.03万平方米中有近三分之一是别墅类，还有一些高档公寓中搭配有别墅户型。从市区2005年供应的土地看，别墅用地占了63.7%，达到1219.78亩，中心市区不同面积的住宅套数供应结构表中，面积80以下、80-100、 100-120、120-150、150-180及180平方米以上户型的占比分别为14.0%、5.4%、10.4%、32.6%、11.9%和25.6%， 100平方米以下户型的住房占供应销售总量的比例只有19.40%，小户型住房偏少，显示出泉州市区商品房的供应结构依然不尽合理。部分房地产开发商盲目进行大户型商品房的建设，与市场需求和个人购买能力产生脱节，新楼盘的空置现象时有发生。
（二）房价的涨幅大大超过市民的承受能力
这几年我市准备购房的普通消费者大多感到房价上涨带来的压力，房价与承受能力的矛盾显得突出。国际上一般认为，住宅价格相当于3-6倍的居民家庭收入时，是比较合理的房价收入比。从2005年看，我市城镇居民户均可支配收入4万多元，能承受的房款总额只有24万元左右，购买100平方米住宅只能承受每平方米2400元的价格，与商品房平均价格还有一定的距离，市区的差距更大。需要不等于需求，尽管一个人对住房有很迫切的需要，但如果没有相应的经济能力，则只是一种需要，并不会形成需求。目前高位运行的房价已经超过大多数民众的支付承受能力，中低收入居民更是望房兴叹。
（三）房价上涨过快给经济发展带来制约
经济发展的规律表明房价增长过快将对经济社会发展产生不利的影响。一是房价过高势必会影响消费和投资环境。房价快速上涨影响了家庭收入较低的普通消费者，由于买不起房屋，居住条件无法改善，限制了他们的住宅消费，同时由于房价高，居民未来支出预期提高，即期消费降低，影响了消费需求的增加。此外也影响了投资环境，外地购房者的比例会降低，对人才的吸引力减弱。二是房价过高势必会加大房地产市场的风险。目前对房地产开发商来说，拥有土地开发权是最重要的，市场的导向使一些公司和企业将资金转移到房地产业，土地价格进一步上涨，最终导致房屋价格飞涨，价格转嫁、炒楼花等违规操作越来越多，房地产市场泡沫成分出现，使房地产市场变形和风险积聚。三是房价过高势必会使投资转移影响本地产业的发展。土地交易和房屋销售价格的互动助涨，房屋的增值空间不断减小，造成房地产开发业的利润降低，资金周转困难。
（四）房地产信息披露不足，炒作现象时有发生
由于房地产开发商与购房者在房地产开发成本、供应结构、房地产开发销售方面等信息获取不对称，大众难以了解房地产的真实情况，间接地导致大众对未来预期价格看涨，使别有用心的人哄抬房价有机可乘。部分开发商非正常囤积土地和炒买炒卖土地，扰乱了土地一级市场，使政府调控土地一级市场的作用减弱，造成一定时期土地供应不足，导致需求特别是投机性需求增加，从而引发地价上涨。部分房地产商互相比照定价，基本不打价格战，使房地产价格呈现不正常刚性。此外利用方案设计、环境绿化等概念炒作，抬高房价，以此获得高额利润。
（五）加强对开发企业的所得税、土地增值税征管，难以真正抑制房价
从调查了解的情况看，开发企业对有关税收行政手段的调控并不是很在意。开发企业在楼盘销售测算分析时，通常是用成本加利润测算房价的，税收提高，开发成本增加，在不愁房屋卖不出的状况下，税收增加的成本最终仍将传导至房价上，由购房者买单。在目前商品房销售看好，房地产市场仍属于卖方市场的情况下，通过提高税收进行调控并不能很好地控制房价，也无法缩小开发商的利润空间，在一定程度上反而推动房价的上升。
四、努力引导和促进我市的房地产业向健康有序发展
（一）客观地看待房地产投资保持较快增长
种种迹象表明，随着中央稳定住房价格各项调控政策的陆续出台和实施，政策效应开始显现。房地产市场正朝着遏制投资过热、控制投资规模、引导合理房屋消费、稳定房价的预期目标方向发展。从2005年的数据看，我市的房地产投资额仅占全社会固定资产投资额的16.0%，低于全省平均水平 7.0个百分点，和其他设区市相比，分别比福州、厦门和莆田低20.8、12.4和2.6个百分点；从房地产投资额占全省的比重看，福州和厦门分别占全省的41.1%和21.1%，而我市仅占全省的12.7%，分别比福州和厦门低28.4和8.4个百分点。从我市的经济总量占全省的四分之一，常住人口占全省的21.6%，城乡居民收入水平居全省前列来看，规模仍然偏小，随着经济的快速发展，房地产市场保持一个较快的发展速度是合理和可行的。
（二）规划强化节能节地型住宅供应，增加普通商品房、经济适用房、拆迁安置房的供地规模
根据当前房地产市场形势和中低收入家庭对住房的迫切需求，应根据城市发展和房地产市场需求做好科学的中长期供地计划，加强住宅用地总量控制和结构调整，扩大节能节地型普通商品房供应。要加大普通住宅用地的供地总量，加强房地产用地公开出让方式的研究，根据房地产市场需求状况，加快普通商品房供地节奏，适时调整“招拍挂”的公开出让方式，尽量避免非理性竞争。对有条件的商品住宅用地应尽量集中规划整块（片）推出招标，重点保证普通商品房、经济适用房、拆迁安置房的用地指标，便于成片开发，统一配套，防止出现单一类型楼房价格的过快增长。当前应尽最大努力加快拆迁安置房和经济适用住房建设的速度，并争取从经济适用住房中安排一批政策性房源作为廉租房，切实保障城镇最低收入家庭的基本住房需求，对拆迁中经济困难的居民，开展以优惠租金出租住房的试点，逐步建立面向低收入家庭的房屋租赁新机制。根据我市不同地区居民的收入水平，适当控制商业营业用房、别墅和高档商品住房投资，促进我市房地产业进一步协调、健康发展。
（三）整顿土地市场秩序，加大土地二级市场管理
在政府通过金融政策、财税政策调控的同时，加大闲置土地的清理力度。加强对国有土地使用权出让合同执行情况的监督检查及违约的责任追究。对违反合同规定，超过土地开发时间的项目用地，按规定收取土地闲置费，或解除合同、收回土地使用权，以制止非正常囤积土地和炒买炒卖土地行为，并减少国有资产流失。针对目前存在开发商取得土地以后，为追求利润最大化，千方百计改变土地利用规划，开发利润空间较大的高档楼盘，从而抬高房价的行为，在实施“招、拍、挂”房地产用地设定的建设方案中，应严格查处随意改变已经批准的设计方案的行为，维护建设方案的严肃性和市场公平竞争秩序。对以中低价商品房用途出让的项目用地，严格执行房屋出售限价和套型面积比例限制的规定。
（四）加大房地产市场信息公开力度，树立正确的市场导向
目前，我国官方提供的房地产价格方面的数据主要有发改委公布的70个城市销售价格指数、国家统计局发布的“国房景气指数”和建设部门提供的房价数据。我市的房价数据主要也是由房管局和建设局提供，因此，建立一套完善的房地产市场信息系统和信息发布制度有着十分重要的意义。不仅要定期公布本地区一定时期土地供应计划总量、结构、分布，政策法规，有关土地统计数据等宏观信息，还要公布具体开发项目的开发周期、容积率、单位面积分摊的地价和税费，开发商的资质、信誉、有无严重违法违规的不良记录等微观信息。扩大开发商强制性信息披露的范围，比如强制性规定开发商明示房屋各项成本构成等信息，以有利于引导大众做出理性的判断和选择，树立正确的市场导向。在继续鼓励自住性住房消费的同时，严格执行禁止期房转让的政策；建立和强化商品房网上售房制度，防止开发企业化整为零，规避网上整体销售行为；提供投诉平台，加大监督力度，以进一步规范市场，提高开发企业诚信度；坚决限制和查处媒体、中介机构刊登期房广告等炒作行为，并在网上进行公示。
（五）突破市区狭小格局，促使房地产向规模化、品牌化方向发展
由于泉州没有拓展二环、三环，可供发展的空间有限。就泉州市区2004年至2005年招、拍、挂的经营性用地而言，总共为1915.77亩，如果扣除泉州市经济技术开发区西北片区和东海宝珊花园北片区两宗别墅用地1219.78亩，充其量也只有695.99亩。2004年推出11宗共211.06亩，平均每宗 19.19亩。2005年推出7宗484.33亩，平均每宗69.19亩，要是再扣除海峡体育中心捆绑用地400亩，2005年市区供应 6宗用地为84.33亩，平均每宗只有14.01亩，最大的一宗用地也只有28.22亩，最小的用地仅几亩。因此，泉州城市要大发展，向周边拓展成为必然选择，我市的房地产业也才能逐渐发展壮大，真正成为我市经济的一个重要产业。