【摘 要】控规是指控制性详细规划。控规在城市建设中直接影响城市形态的规划层面。城市道路的线型、地块性质的调整及建设强度的控制都会直接影响城市空间形态。而往往通过技术手段或者是从技术层面上说的最佳方法往往又是最容易被城市规划执法者改变，或者说是各种利益体相互博弈的过程中不得不让步。智慧、生态、低碳城市的建设离不开科学的规划设计与管理。
本文以天河智慧城核心区控制性详细规划为例，从规划作用、设计理念、规划指标等相关方面，分析控规对房地产、生态系统、节约集约用地的调控作用。
【关键词】控规；房地产；生态系统；节约集约用地
1.规划的作用
城市规划是指导城市发展建设的蓝图，是全局性、综合性、战略性、前瞻性规划。习近平总书记指出，“考察一个城市首先看规划，规划科学是最大的效益，规划失误是最大的浪费，规划折腾是最大的忌讳”。在新时期、新常态背景下，城市规划应创新理念，改进方法，把以人为本、尊重自然、传承历史、绿色低碳等理念融入城市规划全过程；城市规划应以资源环境为本底，实现经济、社会、生态效益的统一；城市规划应严格执行节约土地、集约发展的规划原则，按照严控增量、盘活存量、优化结构的思路，开展存量规划，促进存量建设用地挖潜。
2.天河智慧城“控规”
天河智慧城核心区位于天河智慧城东南部，总面积约20平方公里，规划至2020年户籍人口（包括村安置）7.5万人，暂住人口5万人，就业人口15万人，城乡建设用地规模为14.28平方公里。本次控规修编从可操作性方面对概念城市设计进行深化完善，将智慧城核心区打造成为“智慧产业集聚区，智慧城市示范区”，符合广州市“123”城市功能布局规划“产业新区，宜居新城”的总体定位。通过七大策略实现了“园区”向“新城”，“普通城市”向“智慧城市”两大目标的转变。
天河智慧城核心区控制性详细规划于2013年8月通过第二届广州市城市规划委员会第十五次会议审议。智慧城规划定位为：把天河智慧城建设成为“产业新区、宜居新城”、实现低碳、智慧、便捷，有效破解城乡二元结构矛盾，为广州新老城区以及城乡结合部的改造建设树立典范。本轮控规主要体现生态智慧特色：一是突出智慧生态，坚持生态统领，打造岭南山水、连续绿廊、一城多湖、湖湖相连的生态格局。二是突出智慧产业，坚持产业高端，体现产城融合的创新之城。三是突出智慧生活，坚持以人为本，打造低碳、智慧、便捷的幸福之城。
2.1智慧城控规对生态系统的调控
生态廊道具有生态隔离防护、过滤污染物、调节小气候、景观游憩、防洪调蓄、维持生物多样性等功能。随着城市建设的加快，城市都会区出现河涌污染、大气污染、城市热岛、生境破碎化等生态环境问题，同时，市民对于休闲游憩、文化娱乐、体育运动等的需求也在不断增长。本次控规调整严格落实生态用地、划定生态控制线，从源头上解决这些问题，确保该地区规划建设的可持续发展。
2.2打造岭南山水空间格局
本次控规调整借鉴广州古城“背山靠水”的历史格局，以相似的生态基底和山水格局打造“顺山理水”的城市空间。
2.3强化连续性生态格局
重点研究雨洪过程、生物过程和游憩过程，在严格保持生态安全格局的基础上，落实广州总规、绿规等上层规划，确定蓝绿控制线，构建基质-廊道-斑块系统连通的生态绿色网络和一城多湖、湖湖相连的水系网络。
2.4增加生态用地面积、划定生态控制线
本次控规落实了山体保护及通廊控制，根据生态控制线划定禁建区、限建区和建设协调区。河涌水系的生态廊道控制由原规划30米拓展到60米，生态用地占总用地比例由原来的41%增加到43%，总共增加了32公顷。
3智慧城控规对节约集约用地的调控
节约集约用地主要包括了三层含义：一是节约用地，就是各项建设都要尽量节省用地，想方设法地不占或少占耕地；二是集约用地，每宗建设用地必须提高投入产出的强度，提高土地利用的集约化程度；三是通过整合、置换和储备，合理安排土地投放的数量和节奏，改善建设用地结构、布局，挖掘用地潜力，提高土地配置和利用效率。为提高城乡土地空间资源利用效率，党的十八大及十八届三中全会提出推进体制机制改革创新，加快建立合理的空间规划体系目标，目前，国土部、住建部先后出台推进三规合一的政策举措，三规融合的呼声日益高涨。“三规合一”是指以国民经济和社会发展规划为依据，加强城乡规划与土地利用总体规划的衔接，确保“三规”确定的保护性空间、开发边界、城市规模等重要空间参数的一致，并在统一的空间信息平台上划定生态控制线、基本农田控制线、城市增长边界控制线和产业区块控制线等，建立控制线体系，以实现优化城乡空间布局、有效配置土地资源、促进土地节约集约利用、提高政府行政效能的目标。
本次控规调整根据市委、市政府的部署和要求，按照“功能定项目，项目定指标，指标定控规”理念，通过“三规合一”，确保重点项目落地。核心区共有49个重点项目，通过“三规合一”落实建设用地307.8公顷。与已批的土地利用规划比较，本次控规调整调出建设用地规模约60公顷，有效地节约了用地。与上一次的控规比较，本次控规调整减少建设用地74公顷，增加生态用地32公顷，而毛容积率却增加了0.25，充分体现了集约用地的作用。
4智慧城控规房地产发展的调控
房地产的开发主要涉及三类规划：一是区域规划，由国家发改委制定的规划，被称为“主体功能区规划”；二是土地利用总体规划，是由国土资源系统以土地资源的合理利用为核心的规划；三是城市规划，城市规划按其内容和任务的不同，分为总体规划和详细规划两个阶段。三类规划关系相当密切，在新的《城乡规范法》中提出了三者的关系：区域规划是城市规划的依据，城市规划的编制是根据区域规划制定发展目标、生产力的合理布局来编制。土地利用总体规划和城市规划是相互衔接的关系，在城市发展的布局中，土地利用的规模城市规划不能够超越土地利用总体规划。城市规划跟房地产的开发、房地产的评估关系最为密切。而城市规划中最直接影响房地产的就是控制性详细规划，通过量化指标对地块的使用性质和开发强度进行有效控制，指导、控制房地产的开发强度和建筑功能。
通过与上一轮控规各类规划用地的数据对比，可体现出本次控规调整对房地产发展的调控。一是建设用地面积。总建设用地减少74公顷，非建设用地增加了74公顷，建设用地的减少，一定程度影响土地出让的面积，影响房地产开发。二是生态用地面积。生态用地面积增加32公顷、划定生态控制线、严格控制建筑的退让和高度等一系列的控制，直接影响建设用地的密度、容积率等关键指标。三是产业用地面积。为更好发展智慧产业，本次控规产业类用地增加64公顷，居住用地减少25公顷。就房屋开发而言，一般包括四个层次：住宅开发、生产与经营性建筑物开发、生产、生活服务性建筑物的开发、城市其他基础设施的开发，其中，住宅用地作为房地产开发的第一层次，居住用地减少对房地产开发的影响也不言而喻了。
论文作者:余宝亮
论文发表刊物:《低碳地产》2016年7月第14期
论文发表时间:2016/11/10
标签：生态论文; 智慧论文; 城市规划论文; 天河论文; 城市论文; 集约论文; 建设用地论文; 《低碳地产》2016年7月第14期论文;