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摘要：工程造价过程中需要考虑工程难度、工程周期、原料成本、人工费用等诸多方面，且需要针对具体工程具体分析。房地产工程将多种产业综合为一体，因此其工程造价问题更为复杂，但又对整个工程的顺利实施有极大影响。本文针对房地产工程中设计、工程实施、招标、结算等各阶段展开详细分析，力图为房地产企业的工程造价提供参考和建议。
关键词：房地产；工程造价；对策
房地产工程造价的合理性关系到整个房地产工程是否满足质量需求，同时，科学的房地产工程造价还能使得工程资金最大程度地被有效利用，从而促进房地产工程的经济效益。以下将主要从房地产工程造价关系到的各个阶段分别分析和探讨造价管理问题。
一、房地产工程造价的特点与主要问题
目前，许多房地产开发公司更看重工程施工阶段的造价控制，却对工程全过程中的整体造价管理不到位，这种造价管理是片面而狭隘的，会导致造价控制效率低下。房地产工程是一个较为复杂和系统的工程，其成本不仅包括土地征用费用及拆迁补偿费用，还包括工程前期费用、安装费用、公共设施费用、管理费用、税务费用等等，仅安装费用一项而言，就能达到整个成本的三分之一，甚至高达40%。目前大多数房地产工程造价针对的正是这40%之下的安装费用，而忽略了其他造价。但是，房地产工程造价是具有自身特点的[1]。
首先，房地产工程造价具有系统性。无论是土建还是装饰，甚至是消防、电力、安全监控、给排水等系统，每一项都是整个房地产工程中不可或缺的，在考虑工程造价时不能分开考虑更不能忽视，因此要将这些子系统的造价统一起来分析，才能得到准确的总体造价。
其次，房地产工程造价具有多方性。一个房地产工程，其最终造价并不由房地产开发方单独决定和控制，而受多个因素影响，这些因素包括开发商、设计方、施工单位、咨询公司、设备供应商、原材料供应商等等，每一方都力图实现自身利益最大化，因此多方互相制约和协商，才能最终决定房地产工程造价。
最后，房地产工程造价具有阶段性。在工程开发的不同阶段，工程造价应有不同考虑，这也正是本文分析房地产工程造价的出发点。在工程决策阶段，更注重的是投资力度的预算；在设计阶段，更看重设计概算；在招标阶段，工程造价又表现为投标报价；在验收阶段，工程造价可由项目结算看出。
目前而言，房地产工程造价的控制过程中存在几个主要问题，以下将按各阶段分析：
在工程决策阶段，主要关系到投资问题。这一过程中，很考验房地产公司对工程前期投资的控制意识。如果房地产公司的相关领导并非专业出身，缺乏这种控制意识，或者房地产公司负责这一阶段的造价控制部门不专业甚至缺失，就导致投资预算的主观性太强，而缺少基于调研和分析计算的相关经济指标，数据的科学性太弱，无法真实体现实际工程的需求，往往导致“三超”现象，即结算超预算、预算超概算、概算超估算，无法很好地实现工程造价控制及获得预期回报。
在工程设计阶段，造价控制至关重要[2]。尽管设计费用不到总造价的四十分之一，但该阶段的造价控制结果却对总的工程造价控制有百分之七十以上的影响。这是因为设计阶段关系到施工技术，设计质量直接关系到房地产项目的效益。目前看来，许多房地产公司为了缩减工程周期，将设计工作直接委托给某个设计单位，而不采用招标竞争方式，导致设计方没有控制造价的动力和思想，加之房地产公司要求的设计时间短，设计方保守估计出的造价会有很大浪费。
在工程招标阶段，存在许多不规范、不清晰、不全面的问题。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆最常见的是招标文件内容不明确、不全面，关系到造价控制的内容缺少计算和调研为基础的事实性说明，主观色彩太浓，不利于定额计价和清单计价。此外，如果采用定额计价，围标现象将使中标价常常高过标底；如果采用清单计价，招标文件中对工程项目任何不清晰、不明确之处都会导致清单项目缺失，造价计量不全面。
在施工阶段，相关负责人如果责任心不强，缺乏对工程、合同、造价预算、规定等方面的清晰认识，就会随意确认，导致签证程序混乱，因此造成的内容上的失误也会使得造价控制出错。还有一种情况是施工单位为了自身利益，将投标、设计阶段的低价材料不经确认改换为高价材料，这也使得造价超出预算。
二、房地产工程造价控制对策
通过上述分析，可以显见房地产工程造价的控制应从各个阶段入手，全面细致地实施造价控制，才能提升工程的经济效益。
工程决策阶段决策阶段关系着整个工程项目的可行性，其重要性不言而喻。在决策阶段，要格外重视这些问题：建设标准及建设水平的确定、施工地点的确定、工艺及技术的确定、设备及设施的确定等等，这些直接影响着造价预算。在该阶段中，要想造价控制准确合理，必须委托专业的造价咨询单位，全面参与工程的投资预算估计，从工程技术、经济可行性方面深入分析，为房地产公司提供可行的建议或合理意见，房地产开发商根据这些反馈，及时避免盲目性投资。对于技术、设施等的选用，房地产公司也要谨慎定夺，最好能将多种方案进行全面对比，确定质量优、性价比高、经济合理的方案，最大程度控制工程预算。在该阶段，撰写可行性高的研究报告才能确定投资预算，同时要优化和整合各种设计方案，才能最大化避免工程中发生变动时的损失。
工程设计阶段
大部分房地产公司会将造价控制的重心放在投标阶段和竣工后的结算阶段，而忽视了设计阶段的造价控制，实际上这一阶段的造价控制影响着总造价的很大部分，因为这一阶段关系到工程质量和基本工程量的确定。在设计阶段，建议房地产公司进行设计上的招标，避免直接委托的方式，这样使得设计方具有更高责任感，且不会产生技术垄断问题，能以较为成熟的设计理论完成设计。当然，设计经验充足的大型设计公司或设计院不一定给出更好的设计效果，因为它们经常承担大型工程项目的设计，对普通房地产项目较为轻视；反而是规模较小的设计公司能全力以赴地完成设计，保证用钢量的控制。此外，设计阶段对土建和安装这两个最重要的部分的造价控制也要格外重视，在委托设计任务时，可以要求限额设计，通过概算结果保证设计中的造价控制。
工程招标阶段
招标阶段最重要的是招标文件的书写，必须认真撰写，合理规划，同时务必保证语句的清晰、内容的全面，才能避免事后的争议。严谨准确的招标文件有利于双方合同的达成，在合同谈判过程中，房地产公司要明确施工方的相关责任，做到诚信、守诺。施工单位的素质会直接影响工程质量，因此在招标前，房地产公司还要事先审查投标方的资质，选择最优的投标单位以确保施工质量。另外，房地产公司还要对施工预算心中有数，严防投标方恶意低价竞争，影响工程质量。
工程施工阶段
工程设计完成后，招标事宜也已确定，工程承包合同签署后，施工阶段开始，这一阶段虽然一般只对总造价造成不到十分之一的影响，但这一阶段的浪费是最大的。为了避免投资浪费，加强工程管理，房地产公司首先应该实施项目成本的全员控制，让施工项目相关的各部门、单位和个人全面肩负起成本责任，奖罚分明，重视投资节约。同时，针对该阶段常常出现的工程变更现象，要进行有效控制，严把审核关，勤于进行技术咨询，减少设计变更，认真审查必须变更的设计项目。条件允许的情况下还应该派工程造价管理专业人士驻守在施工现场随时进行造价监控。此外，房地产公司要经常到现场了解和收集施工资料，对照设计图纸和施工图检查施工情况，及时发现和解决偏离造价预算的问题，对工程造价实行动态控制。
房地产企业若要在竞争激烈的市场中屹立不倒，必须重视各阶段的工程造价控制，科学、合理、及时地进行造价控制，才能取得较高的工程效益。
参考文献：
[1]陈金华.房地产企业工程造价管理研究[J], 中国水运，2015年2月.
[2]焦梅.浅谈房地产开发中工程造价控制及管理[C], 建筑科技与管理学术交流会论文集，2015年1月.
论文作者:梁锦标
论文发表刊物:《基层建设》2016年8期
论文发表时间:2016/7/5
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