泸西县房地产管理处
摘要：近些年来，我国的房地产行业得到了快速发展，但是在此过程中，一些新的问题也凸显出来，诸如中低收入者住房难、购房难以及房价上涨等等。这些问题都是房地产交易市场中的重要问题，也从某些方面反映了房地产开发企业机构所存在的不足，这极大地影响了我国房地产事业的健康有序发展。因此，本文将首先对我国房地产预售资金监管的现状进行分析，然后针对此现状提出相应措施，最后深入分析加强房地产预售资金监管作用。
关键词：房地产；预售资金；监管作用
前言
房地产行业是我国一大热门行业，在近些年来发展极其迅速，对于国民经济水平有着重要的影响，但是房地产预售资金监管所存在的问题，严重影响了构建社会主义小康社会的步伐，所以，相关部门需要加强对房地产预售资金监管，保障其资金的合理应用。
1.房地产预售资金监管的现状
目前，我国房地产开发资金主要来源有两个，即预售资金与银行贷款。按照有关调查数据统计显示，我国各大地区商品房预售比例在80%以上，甚至一些城市中超过了90%。所以，我国房地产开发对于预售资金有着极强的依赖性，特别是在近几年国家在房地产市场宏观调控方面有所强化，房地产开发企业从银行机构贷款的难度加大，再加上房地产开发资金来源渠道单一，各大房地产开发企业为解决下面资金困难加大商品房预售，以此来弥补房地产开发资金不足的问题，这也使得预售资金成为了我国房地产开发的关键融资方式。但是，在现今很多的房地产开发企业存在私自盗用商品房预售资金，房地产预售资金监管欠缺也体现出来。这样的案例屡见不鲜，新闻媒体也曾报道过多起房地产开发企业携客户预售资金潜逃的案例，给房地产市场带来了巨大的波动。房地产预售资金监管需要由具备社会公信力的机构来担任监管主体，本着公平公正的原则，全程监管房地产预售资金。
2． 强化房产预售资金监管的措施
基于现今我国房地产交易中所存在的不足与问题，可以从个人与国家两个角度来加以补救，主要如下：
第一，在房地产预售的时候，作为消费者应该有着一定的责任与义务，强化法律意识，在商品房交易过程中自觉遵守交易规则。
第二，房地产销售过程中，消费者往往是个体消费，其所处的地位要较为薄弱，而且还会承担巨大的经济风险。所以，政府机构需要立足于消费者的角度来进行考虑，通过税收、政策以及经济手段来强化宏观调控，最大程度的维护消费者的切身利益。另外，银行部门也要进一步加大监管力度，建立房地产企业信用体系，降低资金风险，确保信息正常流通。当然，为了更好地保障预售资金的安全，引入第三方预售资金监管机构，规范发展房地产中介服务，强化政府机构监管，加大地限制期房转售时间。
3． 加强房产预售资金监管的重大作用分析
3.1 有利于保护金融机构的信贷资产的安全
房地产开发项目贷款一般是金融机构贷款中风险最大的项目，特别是“烂尾楼”，一方面会严重威胁到金融机构信贷资产安全，另外一方面还会直接对放贷机构造成经济损失。房地产市场中通常日益出现房地产开发商携款潜逃的问题，着主要是由于房地产开发单位资金流通出现了重大问题，或者是事件发展完全超出了事先预算，到了难以控制的地步。因而会出现一些房地产开发商通过假按揭等个贷形式从金融机构套现。因此，为了更好地保障金融机构信贷资产安全，加强对房地产预售资金监管是非常有必要的。
3.2 有利于保证购房人的利益
从有关调查显示，商品房预售资金是房地产开发企业目前主要融资渠道。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆但是，在实际的房地产开发过程中，较多地区存在一种资金循环的状况：房地产开发商在收到购房者的预售资金后，随意支配，造成房地产建设项目推迟，购房者难以及时住上房子，这样严重侵害了购房者的利益。同时，预售已抵押的商品房，抵押已预售的商品房，或者采取其他的违法手段来进行融资，这些在房地产开发企业中是比较常见的，导致消费者的权益难以得到保障，房地产纠纷增加。因此，对房地产预售资金的严格控制，关键完善的预售资金监管体系，方可保障消费者的切身利益。
3.3 有利于完善商品房预售制度
最近几年，伴随着我国经济的快速发展，我国的各行各业得到了突飞猛进的发展，房地产行业也进入了飞速发展时期，但是由于多方面因素影响，房地产政策要显得有些落后，我国房地产商品房预售制度还有待进一步完善，房地产开发企业也需要得到严格的监管。房地产融资渠道单一、资金欠缺等条件使得房地产政策制度建立滞后。另外，因为个地区房地产开发与商品房预售配套制度管理不到位，尤其是在预售资金监管方面存在很大的漏洞，造成房地产市场中消费者利益以及公共利益受损，极其不利于房地产市场稳定发展。因此，加强房地产预售资金监管有利于完善商品房预售制度。
3.4 有效地保护建筑施工企业的利益
在最近几年，因为房地产市场监管欠缺，很多的房地产开发企业以种种原因拖欠工程施工单位工程款，进而造成施工单位工作人员不能得到其应得的工资利益。建筑工程施工单位也成为了受害者，引起这种状况的根源主要是房地产开发企业没有做好对预售资金的管理支配，造成其资金断裂。通常而言，房地产项目在开发过程中，开发商仅仅投入较为少量的资金，以获得土地开发权，然后将土地抵押给银行获得银行贷款，从而启动房地产开发项目。因此，真正的建设资金都是中标的建筑商垫付。由于相关部门没有对预售房款进行有效监管，因而造成拖欠工程款。而解决这一难题，是有效地将控制支出预售款。这样一来，才能很好地保障建筑施工企业的合法权益。
3.5 对保护城市环境有着重要意义
目前，房地产开发企业的资金来源主要为预售房资金和银行融资，其中预售资金比例占道了80%以上。为了抑制房价上涨，国家采取相应措施。借助对地产宏观调控，央行便提高房贷利率，因而使得地产开发商在项目开发中缺少资金，最后不得不占用新房预售款。假如房地产开发商资金不能够及时补充，就会出现资金链断裂，房地产开发项目就会停止，也就出现烂尾楼问题，通常这些烂尾的楼盘大部分都在城市较好的地段。这样的状况不仅仅浪费了大量人力物力，而且由于较长时间没有监管，烂尾楼盘的存在对城市环境带来了重大负面影响。所以，加强对商品房预售资金监管，有利于保护城市环境。
3.6 有利益于稳定房地产价格
开发商是商品房预售的最直接受益者，房地产预售使得开发商提前获得预售资金，也就收回了房地产的大部分成本甚至是整个项目的成本。这样就解决了房地产开发企业资金断裂问题。所以，开发商就依靠囤积居奇等手段，从背后哄抬房价，商品房价格持续上涨，这一过程也为房地产开发企业后续项目资金奠定了基础，在此同时，消费者在房地产市场判断中存在“买涨不买跌”的观念，其购房欲望更加强烈，使得房价也持续上涨。因此，加强商品房的预售资金监管有利于稳定房地产价格。
4．结束语
综上所述，我国的房地产市场虽然在近些年来得到了快速的发展，但是其还存在较多的问题需要进一步改善，房地产预售资金对于房地产开发项目具有重大的意义，因此，强化房地产预售资金监管是非常必要的，在以上文中笔者结合多年的工作经验对我国房地产预售资金监管重大作用进行了深入分析，希望能够对相关工作人员有一定的参考指导意义，从而促进我国房地产市场健康稳定发展。
参考文献
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[3]金献芳.浅谈我国房地产市场现状分析及应对措施[J].现代商业，2009，（12）.
论文作者:张利梅
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2017年第30期
论文发表时间:2018/3/14
标签：资金论文; 房地产论文; 房地产市场论文; 房地产开发企业论文; 我国论文; 房地产开发论文; 商品房预售论文; 《建筑学研究前沿》2017年第30期论文;