南京市南部新城开发建设管理委员会 江苏南京 210000
摘要：随着我国城镇化政策的持续推行，城市用地状况日益紧张。本文结合南京市发展现状，对南京市中心区土地开发利用现状进行了分析，并提出了一些促进土地合理利用开发的建议和措施。
关键词：城市土地；开发利用；集约化
南京作为“六朝古都”，由明城墙围合的老城区一直是古都南京的核心，占地面积约44 km2，南京历代的都城均位于此范围之内。近些年，随着南京市人口的逐年增多，中心城区的土地开发利用问题逐渐凸显，故对南京市中心区土地开发利用现状的探讨颇具意义。
1 南京市中心城区土地开发利用现状
1.1 南京市中心城区土地利用开发整体情况
历年来，南京市中心城区经过了大规模的开发以及改造，使得中心区在城市中的地位不断提升。但作为特大型城市来讲，单核心的城市结构形态在高速发展过程中逐渐显露出一些问题。中心城区发达的商务基础设施，高度聚集了城市公共功能，使得城市交通承载压力大大增加，同时也在一定程度上限制了城市的发展，使中心城区的衰退成为了可能。
1.2 中心城区定位不明晰，土地利用规划不合理
当前，南京市正处于快速发展的阶段，但由于城市人口快速增长、房地产市场迅猛增长等多重因素的影响导致城市土地资源在短时间内无法适应市场经济体制的需求，中心城区的发展速度和城市规划内容出现了严重分歧，从而导致城市重复建设问题严重，土地资源浪费现象屡见不鲜。
1.3 用地紧张与土地浪费并存
近些年，房地产市场的繁荣使得南京市政府增强了对土地资源的开发力度，导致部分城区土地资源出现了过度利用状况，影响了土地资源生态系统本身的自我更新和净化能力。南京市人口逐年增加，导致其人均土地利用面积逐年下降，伴随城市的发展人地矛盾日益严峻。地皮紧缺、道路拥堵、公共设施不足等问题也亟待解决。
1.4 缺乏健全的土地市场机制
目前，我国土地市场主要是通过政府垄断以及行政干预的方式来实施管理，严格控制土地一级市场，同时日益规范二级市场管理。我国的土地市场机制目前还不够成熟，市场混乱现象频发，加之地产行业迅猛发展，土地存量面积远不能满足下游市场的需求。土地价值难以高效挖掘，导致资源浪费，跟可持续发展的战略思想相背离。
2 城市土地资源可持续发展的对策
2.1 挖掘城市土地内部潜力
在城市土地资源管理的过程中，大多数城市维持在基础开发层面。针对土地项目前期可研及项目策划，未充分考虑土地内部潜力的高效开发，直接导致工作层面浅显，与城区总体规划、经济发展联系不紧密，无法充分挖潜土地价值，达不到较高的水准。随着人口数量不断提升，社会对物质需求也不断在增加，深入挖掘城市土地内部潜力，不仅有利于更好地管理城市土地资源，提升城市品质，甚至有利于促进城市产城融合、高效发展。例如，南京市作为六朝古都，其历史文物价值难以估量，地表、地下的文物资源非常丰厚。城市在对这些文物进行挖掘和保护时应该高度重视，提前预设保护方案，对相关区域进行隔离处理，针对建筑物做出适当的拆迁干预，为城市长久发展提供较多的支持。
2.2 强化土地资源的集约化利用
（1）调控机制
政府是推进社会建设的宏观调控者，政府部门应具有前瞻性，全面统筹城市土地开发利用目标，充分调研城区土地利用计划，坚持可持续发展原则，依据各行业、各领域发展水平对土地的需求差异，合理科学地配置土地资源。
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（2）技术机制
新时期土地利用与生产成为行业重点，通过技术研发能够实现效益增长，不断提高土地资源开发的综合利用率，消除土地利用资源潜在的风险隐患。基于信息技术为支撑，开发工程突破了传统的生产作业模式，为土地利用提供了有效的技术支撑。结合土地利用总体规划，满足了地区对土地资源建设与利用的发展需求。
（3）保护机制
传统土地资源开发中缺少保护机制，“重开发、轻保护”思想约束了资源利用率，不利于地区资源战略模式的可持续运行。基于土地资源开发与保护机制下，要从多个角度实施资源规划与管理，维持土地资源利用模式的稳定性，这就必须做好开发与保护的双向改革工作。集约化发展要求土地资源开发与保护机制协同运行，为社会资源利用构建科学的保护机制，进而满足了人类社会集约化发展需求。
（4）改造机制
资源开发与保护机制建设中，要综合考虑多方面因素，及时掌握区域资源规划标准，提出符合本地区土地资源的保护机制。例如，对土地资源分配进行综合改造，按照集中分配制度进行规划与分析，提出符合地区发展要求的资源利用方案。在其利用过程中，可能需要采取不同类别和不同程度的改造措施。土地资源具有一定的时空性，即在不同地区和不同历史时期的技术经济条件下，所包含的内容可能不一致。但在已具备治理和开发技术条件的今天，中心城区的土地资源是非常宝贵的，所以开发者要建立科学、全面的改造机制。
（5）勘测机制
土地利用是提高区域资源利用的有效方式，按照区域地质环境布局特点，提出切实可行的开发方案，实现了区域资源利用率的最大化。“高科技”是土地利用与开发的新支撑，充分发挥信息技术在开发作业中的应用，体现了当代科技对国土资源开发的引导作用。例如，结合GPS 系统建立定位勘测平台，实施掌握土地资源分配与利用方法，为资源节约机制改造创造有效措施。
2.3 利用信息技术构建土地资源利用系统，为土地资源的开发利用提供数据支撑
（1）数据系统
以“3S”技术为指导实现资源一体化利用，按照数据库建设平台、完成开发数据处理，为土地资源监控与分配提供指导方向。设计数据系统，通过广泛收录各类原始数据，为土地利用操作提供数据支撑。数据系统首先对地方土地资源进行综合采集，然后构建土地数据分析模型，进一步对数据系统实施综合改造方案，从而实现土地利用作业的可持续性。
（2）网络系统
土地利用工作面比较广泛，牵涉内容多，涉及的学科广，与生产实践工程关系密切。土地建设是社会主义现代化发展重点工程，搞好土地规划与改造能提高土地资源利用率，确保区域土地调度发展的均衡性。土地集约利用机制下，可建立区域性的网络公共服务平台，如Web 网页作为浏览平台，实时关注土地资源分配与利用情况，集约利用是土地系统不可缺少的构成部分，利用防护设施实现资源改良与发展，加快了资源综合分配与利用机制建设。
（3）管理系统
土地利用管理系统功能全面，可从规划、开发、生产等多个环节进行分布，按照区域资源规划标准执行开发方案，能够进一步提高开发生产效率。管理系统负责各项地质采掘工作，对地质数据进行收集、筛选、分析、处理等。此外，数据管理系统为人工参与地质调控进行了指导，帮助开发单位实现开发与利用，这也是土地利用突破中需要考虑的重点问题。
3 结论
总而言之，更加科学合理、深入高效地对土地资源进行开发利用已成为南京市发展中必须要直面的重要问题。南京市要全面落实土地资源开发利用政策，倡导地区资源规划与发展的可持续性。按照地区发展要求，编制一套完整的土地开发利用方案，实现土地资源利用率的最优化，方可有效提高资源规划与发展水平，促进南京市的健康发展。
参考文献
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论文作者:鞠艳
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2017年第36期
论文发表时间:2018/6/5
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