鞍山紫云房产开发有限公司 辽宁鞍山 114038
摘要：房地产设计管理中的成本控制不仅影响最终的设计工作质量和效率，而且直接影响房地产项目能否顺利实施。加强房地产项目的设计工作，必须形成完整的设计工作体系，提高成本控制方法有效性，解决传统设计管理中的问题。
关键词：房地产；设计管理；成本控制
引言：
随着信息化时代的到来，我国的经济水平得到了不断的提升，人们的生活水平也得到了提高，渐渐的，房地产行业开始进入了人们的视线，人们对住房的需求也在不断提高。房地产开发项目作为房地产经营建设中最主要的对土地进行使用行为，也是能够直接为企业带来经济效益的行为。房地产开发项目具有长期性、高风险性和高回报性等特点。现如今的房地产行业之间竞争十分激烈，为了能够在市场中占有重要的位置，因此，就需要提高成本控制水平，直接提高企业的经济效益，使利润最大化。
1 房地产设计管理中的成本控制问题
1.1成本控制机制缺乏联动性
对设计部门而言，由于缺乏成本控制的专业知识技能，在设计过程中，不可避免的会出现考虑不周的情况，进而为后期的成本控制留下风险隐患。此外，设计部门的设计信息共享度不高，也为财务部门等其他部门人员参与设计成本控制增加了难度，目前主要采取事后核算方法，缺乏有效的事前和事中控制手段。在各专业的设计方案进行综合汇总时，成本问题集中暴露出来，对其进行分析和处理也较为棘手。再加上财务报告本身具有一定的滞后性，也会对设计工作产生影响，设计部门将工作重点放在解决设计问题上，缺乏对成本控制问题的考虑，难以实现预期的成本控制目标。
1.2缺乏必要的控制制度
当前大部分房地产企业在项目设计过程中未形成完善的成本控制制度，成本控制责任落实不到位，难以从根本上有效解决成本问题。由于缺乏完善的成本控制机制，不能根据房地产项目设计过程的实际需求定期分析总成本，缺乏分阶段研究成本的制度，导致成本控制在设计阶段约束不足，造成过于追求设计质量，片面忽视成本的问题。当前大部分房地产项目设计阶段主要是由财务人员进行成本控制，没能实现共同的成本约束制度，没能形成完善的成本控制的组织体系，开发商为了实现资源的优化配置，往往采用分部门同时推进各部门设计的方式，也造成成本控制过于被动问题。
2房地产开发项目的成本管理对策
2.1对规划设计阶段的成本进行管理
规划设计阶段对于房地产项目来说，直接会影响到投资的效益。房地产开发项目从最初的场地选择，到规划布局，结构部件的设计，最后再到多种方案的比较与决定，要使用恰当的方法，选用最合理的方案，对项目进行优化设计。3
2.2对初步设计阶段的成本进行管理
对初步设计阶段的方案要进行严格的审查，进行对比分析。这一阶段对于房地产开发项目十分关键，直接会影响到楼盘的经济效益。一是看布局是否合理，现在的人对住宅的要求十分严格，住宅的布局要充分满足人们的日常生活所需，要做到以人为本，同时，环境设施一定要齐全，因为往往大部分客户对户型及环境的要求都超过了对价格的关注。二是看住宅的经济性是否合理，设计施工时要将功能分区相对集中，减少过多的装饰，采用经济尺寸，环境上也要设计的美观舒适，经济适用。经过全面审查后，对设计方案要及时的提出合理化的建议和修改的地方，使设计方案更加的完善，减少返工现象的出现，对修改后的设计方案要重新进行成本预算，避免超出预算范围。
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2.3采取限额设计方法
在房地产项目设计管理中，积极推行限额设计方法，是实现成本控制目标的有效途径。限额设计是成本控制理念的集中体现，能够让设计人员在制定设计方案时，充分考虑成本要素，在各专业设计过程中，对成本目标加以明确，并落实到具体的设计内容中，从而在各专业设计方案综合时，能够最大限度的降低成本问题。限额设计理念具体是指以房地产项目可行性分析为依据，在初步设计阶段，融入成本控制方法，做好概预算工作。以实现业主的功能需求为前提，有计划的分配投资限额，确保各专业设计的合理性。在总投资限额下，完成各专业设计任务，并对其进行优化。在此方面，也可以体现出设计优化的重要性，只有采取有效的优化策略，才能确保投资限额的顺利达成。在具体设计过程中，则应贯彻以价定量思想，通过对限额进行逐层分解，确保方案综合时，概预算成本能够控制在投资限额以内。这也需要实现成本控制责任的逐层分解，每一个设计环节都需要完成相应的成本控制任务。因此，必须构建完善的成本控制责任体系。
2.4建立项目成本控制责任制度
成本控制是实现房地产项目管理中节约开支与增加绩效的主要手段，当前在房地产项目成本控制中的问题主要反映在成本控制责任履行不到位，成本控制制度实施力的问题。因此，只有建立起层级对应的成本控制责任制度体系，才能有效地实现成本控制目标，解决房地产设计管理过程中成本虚高的问题。首先，从房地产项目设计开发的细节入手，全面分析成本控制的核心内容与要求，加强专门的独立预算工作，切实反映项目成本变化情况。其次，要加强成本支出的考核，着力严格开展成本管控工作，要根据各类数据信息反映影响成本支出的主要因素和改进的空间。最后，过一步实施绩效考核，形成完善的成本制约奖惩机制，在招投标，新技术运用，材料设计使用等方面全面加强责任管控。同时还可以邀请业内专家珉预算评定，找出设计成本优化改进的空间。
2.5加大图审及成本核算水平提升
当前阶段在进行房地产项目设计费用支付时，都是以建筑工程项目勘察设计费用相关标准为前提，规划设计费、投资资金比例向设计单位支付的。使用这种成本支付方式，所面临的问题在于，如果设计成果造价提高，那么设计费用也就会逐渐提升，在这种循环模式下，十分容易出现保守设计、浪费等现象，进而导致建筑工程项目成本控制，严重的话也会使产品定位在不知不觉中被改变。所以，负责成本控制的工作人员，要全面分析设计方案结构、平面布局的成本，积极向建筑技术人员提出意见，逐渐优化设计方案 。此外，计算设计方案时，也要组织评审工作，全面避免人为因素保守范围的扩增，特别是设计系数取值方面。不断提高设计图纸、设计成本核算能力、水平，避免一些不必要设计费用的支出。在现在的市场中，房地产开发项目已经开始使用限额设计方式，也就是根据批准投资对控制初步设计进行估算，按照初步设计阶段总结的总概算，对施工图纸设计进行估算。加大限额设计管理力度，能够实现设计成本的有效控制，将设计造价视为设计核心，能够对后期设计效果形成积极影响，由此可见，保证总概算价格控制的合理性，对于后期施工非常重要。
2.6对设计招标机制进行完善
房地产企业想要在市场竞争中拥有立足之地，就一定会通过技术的先进、合理的设计方案参与市场的竞争，竞争中要做到公平、公正、公开，对设计单位来说具有十分重要的促进作用。另外，招标文件编制中要明确说明项目的投资和功能，并且要具有合理的评价标准和评价的方法，投标时要将设计方案与投资相结合构成招标文件，并且将作为以后方案优化的依据，为企业提供合理的参考。
结束语：
综上所述，全生命周期成本控制理论可较好服务于房地产设计管理阶段的成本控制。而在此基础上，文章涉及的S 房地产项目实例最终实现了较高水平的设计管理阶段成本控制，可见研究具备的较高实践价值。
参考文献：
[1] 谢凯. 房地产开发企业成本控制存在的问题及对策[J]. 住宅与房地产. 2018(03)
[2] 苏肇彬. 房地产开发项目的施工现场管理优化路径研究[J]. 工程技术研究. 2017(07)
[3] 顾育青. 基于成本控制考虑的房地产设计管理要点探析[J]. 住宅与房地产. 2018(33)
论文作者:高静媛
论文发表刊物:《防护工程》2019年第4期
论文发表时间:2019/6/3
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