杭州市钱江新城建设管理委员会 310016
摘要：房地产行业始终是国家经济生活中的一部分，尤其是政府作为唯一一个土地供应者，土地征收是政府必须要做的一件事，虽然过度土地征收和发展房地产会对经济产生负面的影响，但是房地产始终是人民对美好生活向往中极其重要的一环。因此稳定和完善房地产行业的发展，促使房地产行业融入国家经济发展的新常态，根据国家稳地价、稳房价、稳预期的定位，让房地产行业更好地为国家经济服务，也为房地产行业更好地自身发展提供一些思路。
关键词：政府征收；房地产行业；影响分析
改革开放以来，国家在不同阶段分别发布了不同的房地产调控措施，要求房地产行业健康平稳发展，但地方政府在市场刺激下不断进行土地征收，这导致三、四线城市人口不断外流，中心城市以外的地区需求逐渐下降，导致存量不断堆积，负债增加。我国房地产行业发展至今，避免房地产平稳发展成为重中之重。在房地产行业的快速发展之时，督促房地产市场平稳度过泡沫经济时期，稳健完善经济市场转型发展。从以下几个影响因素具体分析。
一、土地征收导致住房刚性需求增加
刚性需求分为以下几种：
1、城镇化的建设不仅可以有效、快速扩大投资，而且通过人的聚集能够大大促进消费，从而扩大内需，对经济发展具有重要推动作用。随着农业产业化的进展，国家需要对零散的土地进行流转，从而能够使用大型农机进行耕种以降低农产品价格，因此农业人口进城务工的人员不断增加，加快农民工市民化的进度成为重要任务，镇化建设也成为重点，随之而来的就是农业人口市民化后的住房刚性需求。
2、近年来，国家对棚户区改造和保障房建设的重视显著提高，政府用货币安置方式取代实物安置方式，使得被征收的人口产生大量住房刚性需求。
3、每年大量的大学生毕业后在大城市求职安家也产生了大量的刚性需求。
上述3种刚性需求尤以第一种为多，2015年，我国城镇化率达到56.1%，城镇常住人口达到7.7亿，但从数据看中国的城镇化率还没有达到西方发达国家的水平，未来还有很多农业人口进入城市谋生，土地征收和流转及机械化运作的农业也是大势所趋，所以农业人口进城对城市住房的需求尤其的中心城市、大城市、区域中心城市的住房将仍然会很大。
二、土地征收和金融政策相互作用对房地产市场的影响
土地征收需要大量资金，而这些资金大多采取银行贷款的形式来筹措，因此利率的变化会影响土地征收的规模和征收的速度。所以土地征收和金融政策相互作用对整个房地产市场的影响是很大的，主要有以下几个方面。
1、对消费者的影响
政府为加快经济发展而加大城镇化力度的时候，加息无疑会增加被征收人在城市购房的还贷压力，继而促使压缩购房者的其他消费，导致“消费”这一三驾马车之一的经济支柱不振。也是和国家发展经济的初衷不一致的。
2、对房价的影响
房价在利率变化的影响是递进性的，短期内的房价增长压力还是平缓的。一国金融政策本身的性质决定了其真正体现在经济发展的成效上需要相当长的一段时间。加息对于购房人来说意味着购房成本的增加，其实是中央银行在减少对贷款购房人的支持力度，降低其购买力。而购买力的降低必然会减少对房地产需求，这种对需求的抑制作用将最终决定供给，从而控制过高的房价，对房价产生降温的作用，使房价降低。
3、调整住房贷款政策
2019年8月15日这一天，从房产中介处了解到在接下来的时间内二套房房贷利率将从基准利率上浮10%升至15%。而过后几天国家对小微企业、实体经济贷款利率却下降。这说明国家对落实“房住不抄”的定位是坚决贯彻的。这样在事实上遏制了房价的上涨，同时保证了实体经济对资金的需求，为经济结构性调整奠定了基础。
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三、土地征收对中国经济的影响
任志强曾经举例说明过夜壶效应。2008年，国家为应对国际金融危机，进一步扩大内需、促进经济平稳较快增长，抵御国际经济环境对我国的不利影响，采取了灵活的宏观经济政策，以应对当时的形势。实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策和更加有力的扩大国内需求措施，加快民生工程、基础设施、生态环境建设和灾后重建，提高城乡居民特别是低收入群体的收入水平，促进经济平稳较快增长，这就是所谓的“四万亿计划”。具体措施的第一条就是加快建设保障性安居工程。
在这些政策导向下，全国掀起了棚户区改造的热潮，大量的资金在政策的驱赶下进入了土地市场，土地征收成为每个地方政府必须做好的工作，这也导致了土地价格的暴涨，连锁反应是2009年房地产价格飙升。说白了就是土地征收后卖地成了政府化解国际金额危机对中国影响的一剂良药。
2016年的杭州掀起了5年城中村改造计划，大量的集体土地征收采用货币化安置的形式，也就是征收后被征收的农民拿着钱去买房子，当时媒体形容了一些买房的场景“全款的里边请，商业贷款的让一让，公积金的把门口的共享单纯挪一挪”，这真实反映了2017年杭州人买房的壮观场面。房产市场的火爆影响这各路贷款资金涌向各个售楼部，也让开发商在土地市场争先恐后，不断创造地王。
2018年国家开始调控楼市，利率成了重要的工具，在基准利率上浮10%成为常态。2019年中期更是上浮15%，值得注意的是，在房贷利率上浮的同时银行间隔夜拆借利率却在下降。
四、以土地征收为主要抓手的土地财政引起的反思
土地财政，自新千年开始就成为了地方政府发展经济的一十分重要的工具，利和弊都十分突出。在这20年里，中国城市建设突飞猛进，最主要的优势就在城市政府通过经营土地，积聚了大量城市建设资金。城市建设的发展带动了经济的飞速发展，市民生活质量也随之不断提高，同时带动了周边农村经济的转型与发展，吸引了大量外地农民进城务工，而后城乡结合部土地不断成为新的城市储备土地，通过土地征收成为建设用地，进一步带动经济发展，以此循环。
土地财政的积极效应是明确的，但是问题也由此而生。
第一、地方政府对土地财政的滥用。政府领导为谋求政绩，需要不断改变城市建面貌。这就需要大量的资金，而城市的税收收入是无法持续对大量工程进行输血的，土地财政恰恰解决了这一难题。所以城市发展以摊大饼的形式持续进行，城市越来越大，市民越来越多，交通越来越拥挤，污染也持续恶化。尤其值得注意的是，土地财政收入大多集中用于城市，城乡差距和地区差距，不仅没有缩小，反而更加扩大了。
第二、政府掌握的巨量资金投向哪里，对产业结构的变化有重要的引导作用。一直以来，政府的土地出让收入主要投向城市建设，刺激了建筑业、房地产业的大繁荣，带动了与之相关的行业大发展，生产能力严重过剩。城市建设的过度发展占用了各类资源，与中央政策不符，导致其他产业发展困难，各种小微民营企业生存困难。
第三、土地财政的实施需要大量资金，土地被经营后最终还是要转让给买房者，买房者也需要大量资金，资金从哪里来？银行。所以保障土地财政的实施最后还是需要信贷。银行资金的借贷首要考虑安全、其次考虑收益。在土地出让轰轰烈烈，房价蒸蒸日上的时代，银行资金当然选择这个又安全又收益高的项目，所以其他制造业的信贷项目就被挤占，小微民营企业的项目就被挤占，这些企业的生存空间越来越小，最终只能倒闭。
所以土地财政使地方政府的收入过分依赖房地产开发商。随着改革进入深水区，土地财政制度本身的弊端也越来越明显、突出，已经成为中国可持续发展的绊脚石。所以，应该针对我们国家现在的主要矛盾即“人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾”落实“房住不炒”的定位，让土地财政逐步退隐历史舞台。
参考文献：
[1]程丹，《政府间财政分权关系之探讨》 暨南学报（人文科学与社会科学版）2004年第4期。
[2]只德胜 贺芳凝，《地方政府行为与房地产市场过热--基于地方财政的视角》 地方财政研究 2010年第5期
论文作者:杨正民
论文发表刊物:《房地产世界》2019年8期
论文发表时间:2019/9/24
标签：土地论文; 资金论文; 国家论文; 需求论文; 政府论文; 财政论文; 经济论文; 《房地产世界》2019年8期论文;