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摘要：在我国经济不断发展的背景下，我国的房地产行业创造了极高的经济效益，成为我国经济中的一个总要投资方向。房地产行业具有较高的收益的同时，也面临着对等的风险，本文主要探究房地产经营中的风险管理对策，以便提高房地产经营的高效性。
关键词：风险管理；房地产经营；对策
前言：我国的房地产是一个新兴产业，主要是指土地、房地产开发以及经营等相关工作的行业，因为房地产属于社会的必需品，其需求比较刚性，同时由于中国的城市化进程的推进，土地资源的价值逐渐上升，因此，房地产行业是一个比较稳定的高收益投资行业[1]。房地产行业具有较高收益的同时，也面临着较大的风险。房地产的经营环节中主要经历三个环节，土地获取、开发建设以及租赁或销售。在每一个环节中，房地产经营都面临着不同的风险，政策、金融市场、下游市场等 多种风险，对房地产市场具有重要的影响作用。
一、房地产经营中的风险
（一）土地获取阶段
在土地获取阶段，房地产经营面临着政策风险。我国所实施的是社会主义市场经济制度，土地属于一个公有资源，政府是土地的唯一供应者。政府在面对市场波动时，会采用宏观政策，调节市场。政府能够利用供应量控制以及宏观政策，对房地产市场进行有效调控。政府所颁布的土地供给政策以及地价政策都会对土地获取阶段房地产企业造成影响，土地使用权的不确定性是土地获取阶段风险的主要来源。同时，由于我国的土地市场所采用的是使用权招拍制度，因此，土地市场存在着激烈的竞争。企业之间的竞争也会对土地使用权价格造成影响，进而产生了风险。
（二）开发建设阶段
房地产企业在对土地进行开发建设时，需要根据总体规划进行具体设计，在这一阶段，可能会受到政府政策的影响。当地政府在城市建设的总体规划中，会强调城市的整体功能，如果房地产企业所要开发建设的建筑正好在政府的城市建设规划要求中，则会受到影响。政府通过政策、法规以及资金倾斜等手段，促使城市建筑符合整体城市规划的要求，或者实现某些城市规划要求的功能，在此政策的引导下，房地产企业的开发方式、周期等会受到影响，进而带来安全风险。
另外，在房地产开发建设阶段，所获取土地的情况，也是风险的来源之一。如果所获取土地不适合建设，则会增加房地产开发建设阶段的资金投入，来影响到利润的获取。
房地产企业在安装工程阶段面临着风险，主要表现为：（1）施工人员的人力成本以及技术能力风险；（2）建筑材料波动风险；（3）现金流断流风险。企业在配套工程施工阶段也会面临着一些风险，主要有两个层面，一种是施工费用所带来的风险，另一种是规划合理性所带来的风险。
（三）租赁与销售阶段
在租赁与销售阶段，属于房地产企业收回投资的阶段。政策的变化会带来风险。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆房地产企业的资金投入回收周期比较长，政府的房地产政策可能会发生变化，例如税收政策、住房政策等的调整，都会带来收益上的风险。另外，房地产市场的变化也会带来巨大的风险，宏观经济、经济下行以及市场变化等多会带来风险。
二、房地产经营采取的风险管理对策
（一）提升企业的经营环境分析能力，做好市场预测
房地产的经营过程受到政策以及市场的影响最大，土地获得阶段受到土地政策的影响，开发建设阶段受到金融政策的影响，租赁或销售阶段受到住房政策的影响，因此，房地产企业必须要深入分析外部的政策环境[2]。住房一直属于一个消费必需品，在短期内供需难以有效调节，因此，受到政策的影响作用非常大。另外，房地产企业受到外部的市场变化的影响也非常大，主要是对成本造成影响，进而造成利润风险。
房地产企业应该提升对外界的经营环境的有效分析，从政策以及市场分析两部分入手，加强市场的预测作用。房地产企业在战略中，应该搜集政府、市场、购买者、供应商以及社会等多方面的信息，对信息进行深入分析以及整合，为决策提供信息支持，提高决策的正确性，做好市场预测，制定出合理的发展战略。
（二）提升企业的风险防范能力，分散企业风险
房地产本身是一个高投入以及高回报的行业，具有较大的风险，房地产企业应该不断提高自身的风险防范能力，实现风险的有效管理，通过对房地产项目的有效分析，制定出合理的预算，并对项目进行分析评估，掌握项目的优势以及缺点，对项目可能遇到的风险进行预测，根据可能发生的风险，进行风险管理，提高企业的风险防范能力[3]。企业应该不断强化自身的内部管理能力，实现对企业开发建设的全程管理，企业通过运用有效的科学方法，实现对人力、财力以及物力的合理管理，加强成本控制，不断促进企业经济效益的提升。通过建设内部监督管理制度，提高建筑的质量水平，提高建设的效率。房地产企业通过开发多样化的金融产品，提高风险分散能力，有效应用闲置资金，加强资金的流动性，形成收益。
（三）提高企业的风险转移能力，合理购入保险
房地产企业应该签订有利的合同，对利益双方应承担的责任进行明确。同时企业应该对可能遇到的风险进行合理分析，在制定合同时，对风险发生的责任进行明确，能够减少风险的破坏力[4]。同时，企业通过购买保险，降低可能出现的风险损失，在购买保险过程时，应该加强对保险产品以及企业风险进行深入分析，提高保险的合理性。
结束语：房地产行业的地位在我国经济中比较稳定，由于房地产基础性，衍生了众多的相关产业，例如虚拟经济等。当房地产市场产生波动时，会对其衍生产业造成致命的打击，具有比较严重的风险。房地产企业应该在经营过程中，针对经营风险，展开针对性的风险管理对策，进而提高风险的应对能力，增强房地产经营的安全性。
参考文献：
[1]刘双良，杨志云.风险积聚、政策网络与合作治理——房地产风险的合作治理模式分析[J].中国行政管理，2010，06（06）：104-107.
[2]杨刚，梁旭，姚玲珍.金融业、房地产业和制造业风险的交叉传染研究——探索破解“温州困局”的路径[J].价格理论与实践，2014，08（07）：46-48.
[3]中国社科院经济所宏观分析课题组，张晓晶，汪红驹.在稳增长中化解风险——2013年上半年经济形势分析[J].经济学动态，2013，06（05）：23-32.
[4]崔啸，周克成，曹冬冰，李秀婷，吴迪，董纪昌.北京市商品住宅系统动力学模型构建及其在预警中的应用[J].系统工程理论与实践，2011，04（02）：672-678.
论文作者:雷霆1,朱小可2
论文发表刊物:《基层建设》2016年7期
论文发表时间:2016/7/9
标签：风险论文; 房地产企业论文; 政策论文; 房地产论文; 阶段论文; 土地论文; 开发建设论文; 《基层建设》2016年7期论文;