摘要：随着城市化的发展，几乎所有大中城市都存在旧城问题。本文通过东莞市某片区项目，提出对城市中心区的旧城区改造，应注重改造前期改造类型、拆赔模式的确定，及改造实施的监督及实施成效评估，以更好的把控中心区城市空间品质，实现中心区位价值的真正提升。
摘要：城市建设；旧城区；改造
1.项目背景
某片区位于东莞中心区的核心范围内，随着近年中心区建设的完善，中心区已经成为了展示东莞形象的“城市名片”。城市近年发展脚步的持续加快，建设发展观念也在不断更新，对城市建设的水平提出了更高要求。但这片区由于现状存在着大量的旧村用地，一定程度上制约了城市品味和档次的进一步提升。为了更好地把握这片区未来的城市建设脉络，谋划一套有利于实施的旧城改造规划方案，推动片区的升级与更新，对这片区旧城改造开展研究与探讨。
2.项目的必要性
2.1“旧城”改造关系着东莞市的经济发展和社会进步，关系着城市化的进程和整体形象，关系着广大村民的切身利益。加快城市化的进程，将为东莞市在城市竞争中赢得新优势、建设“双转型新东莞”，打造现代名城、和谐幸福家园奠定坚实的基础。
2.2“旧城”的“脏、乱、差”特征在很大程度上破坏了城市的形象，降低了城市的品味，影响了投资优势的发挥。因此，营造经济发展软环境，提高城市的品位和竞争力，必须从物质形态、管理体制、思想观念上改造“旧城”。
2.3“旧城”改造对于有效带动城市基础设施和房地产业的发展，扩大投资需求，尤其是吸引社会资金参与城市建设，增加对住宅、耐用消费品和服务业的需求，拉动相关产业发展等具有重要意义。
3.项目思考
3.1工作原则
3.1.1促进旧城与城市融合
旧城改造专项规划必须处理好与周边地区的相互关系，同时落实上层次规划要求，保证旧城与周边城市地区用地和设施的衔接，促进旧城地区与城市的全面融合。
3.1.2建设节约型社区，促进可持续发展
旧城改造专项规划应当落实科学发展观的要求，高度重视资源节约和循环利用，珍视旧城积累的巨大财富，针对不同的建筑状况采取不同的改造措施，努力建设生态协调的节约型社区，实现发展绿色经济、循环经济和节约型经济，促进可持续发展。
3.1.3体现公众共识，建设和谐社会
旧城改造专项规划应按照建设和谐社会的要求，深入调查，促进公众参与，争取使规划方案达成广泛共识，以保障各方的合法权益，并促进社会公平，维护社会整体利益，避免在改造过程中造成不可挽回的负面影响。
3.2规划编制要点
编制的规划方案能否获得认同和实施，很大程度取决于对现实情况的了解程度。本次规划投入大量精力对旧城情况进行调查和摸底，以求准确的掌握各种详细情况，为方案编制和领导决策提供依据。
3.2.1协调各方诉求
为了使的规划方案成为一个多赢的结局，需要从一开始就注重各方利益主体的参与，让规划编制成为开放透明的过程，使每一个阶段的成果都能达成共识，为今后的实施做好铺垫。通过思考探讨，以期在维护城市总体利益的前提下，政府、村集体以及其他利益方都能够各取所需，保持改造利益分配的相对公平，提升城市的整体品位。
3.2.2改造模式探讨
改造模式的选择决定了今后实施的成败。规划将结合宏观背景和项目具体情况，对各类不同改造模式的使用性进行评估，最终确定改造的最佳主体，以及受益较大、风险控制能力较强的改造模式。
政府主导、集体经济参与——地块改造采取灵活组织方式，建议采用政府主导、集体经济参与的模式，避免政府财政压力的同时，可以有效地控制改造的进程。
改造单元划分——地块开发采取划分改造单元，改造绑定配套开发的方式。如：地块改造绑定支路级别道路开通；地铁改造绑定公共配套设施；地块改造绑定绿地、公共空间建设；地块改造绑定一定比例的保障性住房建设。
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3.2.3公共政策研究
旧城改造是一次利益博弈和社会财富重新分配的过程，涉及到拆迁补偿、产权明确、土地政策、扶持政策、税费政策等方方面面。该片区的区位条件，决定了其特殊性，通过在规划过程中对改造政策的全面系统性研究，将其做成典型示范，也有利于为东莞市将来启动全面性的旧城改造活动提供参考价值。
3.2.4可实施性探讨
旧城改造难点在于实施，其经济的平衡性是项目可操作的前提之一，因此，推算容积率是规划工作的关键。规划将通过经济推算确定项目具备常规开发利润的基准容积率，并通过分析影响容积率的关键因素，分别对各地块基准容积率进行调整。对于通过市场评估可能会出现开发强度突破过大的情况，将寻求通过半市场化、政府补贴、政府投入等手段，以达到理想开发强度的方式。
3.2.5规划方案研究
改片区位于城市的核心地段，通过改造改善片区的整体面貌，提升城市的品味和档次，也是规划研究的重要目标。通过城市设计的手段，来展示改造后的直观效果，具有较强的可操作性，确定具有刚性和弹性的管理措施；同时依据可持续的规划逻辑，提供动态跟踪的咨询服务，形成不断完善和修正的城市规划管理系统。为日后规划管理提供依据，有利于提高参与主体的信心，开展相应的招商引资工作。
3.3规划实施保障
3.3.1法规保障
充分利用东莞的地方立法权，加快地方性法规建设，切实落实市委政府关于旧城发展和改造的相关政策。
3.3.2财政保障
保障旧城改造的财政扶持力度。通过政府的财政杠杆，对部分改造难度大、改造资金存在缺口的项目进行财政补贴，引导旧城改造符合全市发展的总体利益。
3.3.3规划保障
尽快编制全市和各区的“三旧”改造专项规划、年度实施计划、改造单元规划，严格把关规划成果，以便对具体的改造实施有效指导。
3.3.4计划保障
严格按照改造单元规划改造时序开展工作，按照一个阶段一个目标的思路，一步一步的落实规划方案，从而把握整体的改造时效。
3.3.5组织保障
各级政府和有关部门领导需充分认识旧城改造的重大意义，高度重视改造工作的组织协调和稳步推进，增强执政能力建设，将旧城改造工作纳入相关分管领导和分管部门工作绩效的考核指标体系。
3.3.6政策保障
明确旧城改造的优惠政策，特别要确定合理的拆赔政策。旧城土地确权和旧城改造中房屋拆迁有着密切的关系，不同权属的房屋具有不同的拆迁补偿标准，因此在制定旧城土地（房屋）确权方案的同时还需要对房屋的拆迁补偿制定适宜标准，保障确权工作的顺利进行，为改造中拆迁补偿提供依据。
3.4控制保障
3.4.1开发强度控制：结合改造片区建筑总容量，根据各改造地块功能定位、区位交通条件、现状建设强度、景观控制要求等影响因素进行强度调校。
3.4.2容量控制：对改造片区各地块强度方案汇总，进行片区总量控制：一方面将旧城改造导致的片区建设总量增长控制在包含增长潜力的设施容量范围内；另一反面确保改造导致的投放房地产市场的增量控制在市场可消化能力范围内。
3.4.3开发时序控制：坚持“急则先，重则稳”的实施原则，结合地块现状情况对项目的轻重缓急进行评判，确定开发时序。
结束语：
本文结合东莞某片区旧城改造对策研究，提出有效可行的方案及政策保障，支撑该片区顺利改造，从整体上提高城市的品味和竞争力，为创造一个现代制造业名城、创新创业热土、宜居生态城市、和谐幸福家园奠定坚实的基础。
参考文献：
[1]余榕，浅谈旧城改造中几点值得注意的问题.[J].中国建设信息.2010.
[2]白梅.旧城改造策略探讨.[A]. 规划研究.2013.
[3]王建国，戎俊强.城市产业类历史建筑及地段的改造再利用[J].世界建筑，2010.
论文作者:杨虹辉
论文发表刊物:《基层建设》2017年第10期
论文发表时间:2017/7/25
标签：旧城论文; 城市论文; 片区论文; 地块论文; 方案论文; 项目论文; 政府论文; 《基层建设》2017年第10期论文;