摘要：地库成本的控制往往是一个项目成本控制中的重点和难点，不同类型的项目在控制成本时也要考虑其设计特点，公建项目地库就是这样的典型项目，它从柱网、层高、流线等确定都异于住宅地库。本次通过一个商业项目地库的例子对这方面问题尝试做一些总结梳理。
关键词：商业街区地库；地库效率；成本控制
1.项目概况
广州番禺保利大都汇属番禺汉溪长隆商圈大型的商业-办公综合体项目，位于汉溪大道与星光快速路交汇处，属双地铁交汇点上盖物业，地理位置优越。基地北临长隆欢乐世界商业中心；东侧为锦绣香江大型居住小区，项目集办公、娱乐、文化、居住，商业等功能与一体。项目一期由三个地块组成，总建筑面积为24万平方米。
Figure 1：保利番禺大都汇项目鸟瞰图
2.商业街区地库设计难点
2.1地下车位柱网设计
1）商业街区地库的设计有不同于住宅地库的特点，住宅小区的塔楼与地库的面积占比相对较低；而商业街区一般建筑密度较大，地上建筑分布比较密集。地上建筑柱位的设置就需要同时兼顾地下车位效率及地上建筑功能使用需求。
2）大型商场的空间一般比较整齐且是大开间，柱网相对规整；而商业街区的建筑因间距、流线等考虑，布置一般比较错落，对地库的柱网影响相对较大。
综合上述，商业街区的建筑因分布较密集且错落布置，地下车位柱网设计的兼容性是影响地库效率的关键因素。
2.2项目自身条件限制
1）政府规划条件不利因素。容积率高达4.0，建筑密度40%，用地紧张。商业街区首层面积属于高价值区域，地面可停车位有限。项目为绿色建筑二星设计标准，使地库设备房面积相应增加（如雨水回收设备房等），实际车库面积减少。
2）项目开发策略不利因素。因开发要求，用地西侧为售楼部及园林展示区，该范围不做地下室，加上地下室与售楼部的基坑支护安全距离考虑，实际可建设地下车库面积减少约16%。
综上所述，如何提高地下室单位停车效率，将地下室车库层数控制在2层以内，减少地下室挖深及面积是项目成本控制的关键因素。
3.设计要点及解决办法
3.1商业街区柱网类型分析
针对商业街区的特点，在确定地库轮廓之后，制定地下柱网基本尺寸是很关键一步，为此我们对国内一些对标商业街项目，相近的商业综合体项目及高端SHOPPINGMALL的地块技术指标做一些分析。对近年一线商业项目地下室技术参数作简要汇总列举如下：
Figure 2：商业项目地下室技术参数表
从上述表格可以看出，对于高端商业项目，地下室柱网横向以停3~4辆车居多，从而横向柱网一般取8米~9米（停三辆车）或11米（停四辆车），纵向柱网一般根据车道宽度取8.1~8.4米（适用）或9米（高端）。考虑到商业项目中高端小车较多，其车辆尺寸一般大于规范常见4.8m（长）X1.8m（宽）。具体举例如下表：
Figure 3：常规参考车型尺寸表
根据上述车型控制尺寸，推导出适用型商业停车柱网如下图：
Figure 4：适用型商业停车方案
说明：上图为8.1米X8.1米柱网，背靠背停车位基本尺寸为5300（长）X2500（宽），靠实墙停车位基本尺寸为5550（长）X2500（宽），车道按5.5米设置，柱子建议做扁柱，如500X700，留出柱与车位间50的富余量作为柱子面层及防撞标志安装的空间。一般对于商业街区、并设有酒店公寓、部分办公综合类项目，且用地条件较紧张，项目成本压力较大的项目推荐选用（如本项目）。
同时，推导出舒适型商业停车柱网如下图：
Figure 5：舒适型商业停车方案
说明：上图为8.4米X8.4米柱网，较8.1米X8.1米柱网可多留出600宽人行区域，商业车库较住宅地库最大的差别在于日均车流人流较多，且顾客往往不熟悉车库，留出人行区域，实现局部人车分流大大提高车库安全性及购物体验。此类柱网适用于大型商业中心或地标性商业街区项目。
对于高端型商业停车库，柱网可如下图：
Figure 6：高端型商业停车方案
说明：上图为9米X11米柱网，较8.4米X8.4米柱网而言，背靠背车尾设置1米多宽人行区域，便于顾客购物后轻松把较大物品放置车尾箱，对于家庭聚会购物、餐饮也便于婴儿车的推、放。另外，横向4辆车成组设置，柱距增大，往往同时配合较大的层高，形成很好的空间感，在超大型商业购物中心SHOPPINGMALL较多使用。同时由于此柱网纵横方向尺寸较大差距，一般建议采用单向板受力体系：且考虑跨度较大，不建议采用住宅车库常见的无梁体系。
3.2根据项目实际情况，选取合理柱网体系
合理的柱网体系需要解决好地上和地下的柱网关系。
结合本项目地上商业街区形式为联排商铺，商铺开间4050mm为宜；柱网尺寸定为8100x8100（mm），恰好为两间商铺的开间尺寸。一方面商业地库无需如住宅地库“死扣”停车效率而采用7.8米柱跨；另一方面，根据本项目商业定位，成本核算，目标客户敏感度等方面，选用适用型商业停车柱网兼顾适用于经济性，而非一味追求“大气”的高端型商业停车柱网。上述解决了地上与地下单元柱网模数一致后，那么地上大部分结构柱可直落地下室；但无可避免出现部分塔楼柱位与地库大柱网错位（因建筑造型、间距和街区宽度等因素），通过地库顶板梁局部托换掉地上结构柱，使地上柱子不直落地库，但此情况要尽量避免，减少转换成本。为使地库效率不受影响，考虑到地上仅为2~3层的商业，经权衡采用局部转换柱子的形式更有利。经方案对比得出转换后的每层车位能多出23个，合计2（层）x23=46个，且由于此多出的46个车位而避免局部做三层地下室，节省的成本是巨大的。通过地上地下柱网如此协调设计，地库街区商业范围内（办公塔楼投影因体型等原因不含在比较范畴）停车效率可达32㎡/辆。
Figure 7：保利汉溪商业项目柱网平面
3.3地下车库具体设计策略及技巧
商业街区的地库需根据其项目定位特点进行营销测算，并考虑规划、开发、分期建设、业态等因素对地上、地下空间进行整体设计，设计重点在柱网的兼容性方面。核心要点如下：
1）选取合理柱网形式，尽量地上、地下统一柱网，提高地库效率；
2）做好地库人防选址，把人防区统一设置在商业价值低的地块，人防分区之间多用成本较低的防封堵板代替昂贵的人防大门数量，减少造价；
3）多个地块整体开挖，减少地块间支护等成本；
4）充分利用退缩条件，把地库退缩线做到最大，增加停车效率；
5）利用塔楼投影的层高布置电房等层高要求较大的设备房，避免局部降板或抬板，降低成本，减少对上下层功能空间的影响；
6）采用垂直车道布置出入口坡道，充分利用坡道底部空间停车，提高使用效率。
7）车道及车位布置沿场地长边布置，提高通行效率。
4.结语
广州番禺保利大都汇项目的地库设计，在各个方面充分挖掘设计“盲区”，既提高了停车效率，降低了成本造价，也保证项目效果，在精细化设计上作出很好的尝试。
论文作者:樊全武
论文发表刊物:《基层建设》2018年第23期
论文发表时间:2018/9/12
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