中铁第四勘察设计研究院
摘要：随着我国城市化进程的高速发展，土地资源变得越来越宝贵，这使得在进行轨道交通站点建设时，不得不考虑结合站点对周边土地进行综合开发利用。本论文在分析轨道交通站点开发一体化设计的基础上，结合温州市域铁路1号线机场站上盖开发设计，从开发模式、交通接驳体系两个方面重点论述，力图通过合理的开发手段和开发模式，使得轨道交通建设与物业开发合理互补，建设运营实现良性循环。
关键词：轨道交通 上盖开发 交通接驳
建筑商业成功的运作，离不开便利的交通条件，城市轨道交通的方便、快捷在缓解城市交通拥挤状况的同时，带来了大量人流和客流，形成了轨道交通经济商圈，有效的提升了沿线物业的价值，促进了城市经济的发展环境，对城市经济社会的可持续发展起到一定的推动作用。随着我国轨道交通建设和城市化进程的高速发展，促生了轨道交通上盖物业这种新型的建筑形式。车站上盖物业可以有效的提高土地的利用率，促使轨道交通盈利，带动城市经济的发展，是对沿线地块的一次整合。
1 轨道交通车站上盖物业
1.1车站上盖物业开发的概念
上盖物业的概念源于香港，是指利用轨道交通的交通便利性，建设在车站出入口附近的建筑物形式。通过商业设施、通道与车站出入口直接相连或车站出入口周边不超过500米的范围内的物业统称为车站上盖物业。具体包括商业、住宅、办公、酒店等综合体建筑及体育场馆、医院、学校等公共设施和大型居住区。车站上盖物业是轨道交通资源的最直接受益者，是对土地资源的高效利用和二次开发，带来了轨道交通商业这一全新的商业模式。
1.2轨道交通上盖物业商业综合体
1.2.1轨道交通上盖物业商业综合体的概念
轨道交通上盖物业商业综合体，是指与轨道交通紧密结合的商业综合体，也包括轨道交通站点附近500米范围内可到达的商业综合体。主要包括以下两种：第一是与轨道交通无缝结合的商业综合体，这类上盖商业综合体直接与轨道交通相连，轨道交通出站口和商业综合体基本处于同一平面内，一般将轨道交通出站口作为商业综合体整体规划设计的一部分；第二是紧邻轨道交通出入口的商业综合体，即轨道交通出站口与商业入口紧邻的商业体。
1.2.2轨道交通上盖物业商业综合体的特点
轨道交通上盖商业综合体主要是指与轨道交通无缝接驳、或是与轨道交通站相通、或是紧邻轨道交通站的商业建筑。由于其与轨道交通之间的紧密联系，享有轨道交通带来的巨大人流量，为商业消费提供了客户基础；同时商业与轨道交通的无缝接驳，又为消费群体提供了快速消费的可能，甚至在地下站点转换间便可实现多种消费需求。其主要特点是人流密集、流动性大、疏通快速、客户群层次多元等。
1.3 轨道交通上盖物业商业综合体与轨道交通的接驳方式
轨道交通上盖物业商业综合体占尽轨道交通方便、快捷的优势，只有运用合理的接驳方式才可以将轨道交通带来的人流转换为商场的客流，提升上盖商业综合体的价值，因此如何与轨道交通接驳成为轨道交通上盖物业商业综合体设计的重点。当前轨道交通上盖商业综合体与轨道交通的接驳方式大致分为三种：无缝接驳模式、封闭或开放的通道接驳模式、地面道路接驳模式。这三种方式反映了上盖商业综合体和轨道交通接驳的紧密程度，越到后面与轨道交通结合的紧密程度就越低。
1.3.1 无缝接驳模式
无缝接驳方式，也叫包含式连接，是指轨道交通出口直接设在轨道交通上盖物业商业综合体的内部，形成共享空间，引导轨道交通人流进入商业综合体。轨道交通出站口和商业综合体基本处于同一平面内，人流从轨道交通出站开始就己经进入了商场内部，是目前上盖物业商业综合体与轨道交通接驳最为紧密的一种方式。
1.3.2 通道接驳模式
通道接驳方式，也叫立体式连接，主要是指轨道交通站与上盖物业商业综合有一定的距离，需要通过封闭或开放式的通道将轨道交通出站口与商业综合体入口相连接，引导人流从轨道交通出来进入到商业综合体内部。轨道交通与上盖商业综合体通过通道接驳的方式主要有两种：一是通过封闭的地下通道或开放式的地下广场，二是通过立体的地面天桥将轨道交通与上盖物业商业综合连接。
1.3.3 地面道路接驳模式
地面道路接驳方式，也叫平面式连接，是指人流从轨道交通口出站再通过一定距离的地面道路才能到达轨道交通上盖物业商业综合体的出入口，属于最原始的接驳方式之一。
2 机场站上盖商业综合体
2.1设计概述
温州机场交通枢纽综合体，是一次机场航站楼前区功能的全新突破性尝试。它打破了传统航站楼前只有停车楼单一功能的规则，对建筑功能加以发展和丰富，对航站楼原有功能加以延伸，对机场区众多服务功能进行整合，形成一个全新的、依托于机场、以机场为窗口，面向更大范围的现代服务性交通枢纽综合体。它尝试综合更多种类的交通工具，让换乘更加方便；它利用交通枢纽带来的人流，引入更丰富的服务功能，让人们的商务商贸活动更加高效；它将机场基础建设与商业开发相结合，让投资回报更加丰厚，让机场发展建设更加具有可持续发展性。
机场枢纽交通枢纽综合体建筑主要功能包含三大块：上盖综合体、区间物业开发和市域铁路机场站。
上盖综合体主要包括地下、地上停车库，写字楼，酒店，酒店式公寓和商业。区间物业开发主要是利用区间上方空间开发成停车库及T1、T2间联系通道。市域铁路机场站为S1、S2线换乘站，地下两层侧岛侧式车站，地下一层为站厅层、地下二层为站台层。
2.2机场站与综合体接驳模式
S1、S2 线机场站与综合体地下室融为一体，同时综合体上部建筑基本覆盖站点主体部分之上，因此两者同步设计，同步建设。综合体与机场站之间主要采用无缝接驳与地面道路接驳两种方式。
2.3机场站与综合体无缝接驳
S1、S2 机场站位于基地东侧，西邻 T2 航站楼，东接综合体地下室，结构体系与综合体之间不设结构缝，以 400 厚人防墙体与综合体分隔，车站站台层位于-13.75m 标高（绝对标高-9.10m），站厅层位于-7.15m 标高（绝对标高-2.50m）。综合体与航站楼地下联系通道横穿站厅层，将其分为南北两部分。轨道交通站 （地下联系通道） 与综合体地下商业（-6.0m 标高）之间采用无顶盖的直径 25.4m 圆形室外下沉庭院联系，人们通过环绕下沉
2.4小结
与轨道交通的接驳是车站上盖物业商业综合体设计的焦点，只有轨道交通与上盖商业物业紧密接驳，才能最大程度地发挥轨道交通上盖物业商业综合体的客流优势，提升轨道交通上盖物业商业综合体的价值。
轨道交通上盖物业商业综合体与轨道交通接驳的三种主要方式。无缝接驳模式要注意共享空间公共环境的维护，协调商场运营时间和轨道交通运营时间，加强组织管理；采用地下通道接驳模式，要注意尽量加强通道内的导向性和标识性，塑造特色鲜明的上盖商业，引导人流进入；在条件允许的情况下，尽量采取无缝接驳的方式或尽量缩短地下通道的距离，避免通过地面道路接驳。
3 总结
本论文通过对机场站的接驳方式、交通动线组织等方面进行分析研究，运用相关设计理论总结轨道交通上盖物业商业综合体的设计要点，提出发展建议。
1.从整体规划入手，加强轨道交通与城市其他公共交通的换乘衔接
统一规划，在进行轨道交通上盖物业商业综合体设计时应采用立体化交通设计模式，利用轨道交通上盖物业商业综合的地下空间建立多层次的地下通道，实现轨道交通与公交、BRT等其他公共交通的便捷换乘，形成立体化衔接。
2.优化轨道交通上盖物业商业综合体与轨道交通的接驳方式及交通动线设计，在总结现有轨道交通上盖物业商业综合体与轨道交通接驳方式的基础上优化接驳设计方法，结合轨道交通建设，完善外部人流导入系统；总结了交通动线设计的基本模式，根据不同项目的实际情况因地制宜，采用多种动线模式灵活组合运用的方式，主动的引导轨道交通人流，制造客流。
3.挖掘轨道交通上盖物业商业综合体的特色性，避免同质化
轨道交通上盖物业商业综合体应根据周边轨道交通商圈己形成的商业氛围和现有的商业资源等方面的特点，建设具有差异性的轨道交通上盖商业综合体，挖掘自身特色，避免功能业态布局的盲目性和同质化，突出轨道交通上盖物业商业综合体的业态特色、空间特色和人文特色。
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论文作者:郏现高
论文发表刊物:《建筑模拟》2018年第4期
论文发表时间:2018/6/8
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