摘要：党的十九大作出了“我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段”的科学论断，省、市委提出广泛开展解放思想大讨论活动，以解放思想大讨论活动推动落实六个高质量发展要求。
关键词：高质量发展；闲置低效用地；研究
1 宿豫区闲置及低效工业用地再利用背景
宿豫区位于江苏省北部，东接沭阳、泗阳，南靠洋河新区，西邻宿城区，北隔沂河与新沂接壤，是宿迁市“一体两翼”的东翼，被称为宿迁的“浦东”。经过多年的发展，宿豫区奠定了良好的经济基础，但资源消耗较大，经济快速发展的同时面临着资源、环境、生态等方面的巨大压力，转型提质发展已是必然趋势，经济社会的发展需要相应的空间载体予以保障，闲置及低效工业用地再利用就称为集约利用土地、经济发展高质量的重要途径。
1.1 宿豫区工业用地利用现状分析
1.3结论
根据调查可以发现，宿豫区工业用地存在土地利用粗放、集约利用效率低下、产值税收较低等问题，发展效能和产业产出存在较大不足。我区工业经济不管在全市横向比较还是与全省平均水平进行纵向比较均存在较大差距，工业企业主要分布于高新区、化工园区、顺河镇为核心组成的产业集中区，主要集中区工业经济总量超过全区总量的一半。规模以上企业的用地效益高于规模以下企业，规模以下企业的占地面积较大，企业数量多，土地利用效益低，可以通过对闲置及低效工业用地开发再利用，土地资源有很大的挖潜和增效空间。
2 闲置及低效工业土地再利用方式
闲置及低效土地再利用，首先应该从制定并完善低效工业用地退出体制机制入手，全面落实征收土地闲置费、协商收回、协议置换、收购储备、提高容积率等措施，行成有效的政策引导和倒逼机制。宿豫区在具体实施过程中，按照“政府引导、市场主导、以用为主、以收为辅”原则，逐项目分类别调查核实，研究闲置及低效工业用地存在问题和形成原因，通过收回、置换、划拨、储备、出让、转让土地使用权和资产重组、追加投资、技改等方式，“一地一策”制定盘活再利用方案，推进全区各类闲置、低效用地再利用。
2.1 闲置用地收回
对于闲置集体建设用地，凡符合土地利用总体规划和村镇建设规划的，采取出租、入股、建设标准厂房等形式进行再开发，或征为国有再公开出让给其他项目使用。对于闲置国有建设用地，原土地使用权利人超过合同约定动工建设时间满1年未动工建设的，依法征收年度土地闲置费，超过两年的依法收回。
2.2 低效用地收储盘活
企业搬迁地块、破产企业清算地块、关停企业的项目用地等，区政府根据需求适当收储部分闲置低效土地用于支持龙头企业发展和产业重大布局调整用地。如我区特色产业园北斗星空电子信息产业园系收回9宗202亩低效利用的土地重新规划设计建设，没有新增建设用地。今年高新区新上项目宙际杰系收回已停产的瑞达车厢和江苏远征管业有限公司等土地170亩重新挂牌转让，也没新增建设用地。
2.3 低效用地实施流转
通过推介，引进市场主体收购相邻多宗地块实施再开发，招引“2+1”产业上下游项目，与现有骨干企业合作做大做强，根据企业意愿利用闲置厂房、土地作价入股等方式盘活利用低效用地；对符合转让条件的，引导用地企业与盘活项目直接洽谈进行盘活利用，政府协助企业做好各项转让手续的办理。宿豫区和友集团系盘活存量用地244亩重新规划设计，实现产值20亿元，并通过土地入股的方式增加投资18亿元，土地投资强度由120万元/亩提高到420万元/亩，可增加税收2.3亿元。
2.4 增容技改
经住建（规划）部门或经信部门批准，在不改变原有用途的前提下提高土地容积率或增加建筑面积、增加固定资产投入等方式提升用地效益的存量土地再开发。
2.5 退二进三
经政府批准，企业利用已有存量建设用地对原有建筑通过拆除重建、拆改结合等途经，改变土地用途并办理土地使用手续。
3 对策建议
3.1 发挥规划管控作用，细化用地要求
严格落实土地利用总体规划对工业用地利用的整体安排，编制土地节约集约利用专项规划，细化各类用地节约集约利用要求，引导工业用地紧凑布局、集约发展。同时，要把提高用地效率和促进增长方式转变放在首位，严控工业用地增量，加大盘活工业用地存量的力度，大力推进节约集约用地。
3.2 探索
“先租后让”或“弹性出让”用地供应新模式。在出让国有建设用地时，可以采取先出租后出让、在法定最高年期内实行缩短出让年期等方式出让土地。2016年12月宿豫区首次实行工业用地弹性年限出让，该期地块分别来自侍岭镇、大兴镇、仰化镇3个乡镇，工业用地出让年限由原来的“一刀切”50年调整为最高出让年限不超过30年，根据企业分期拿地，合并不动产权证的情况，将后续挂牌地块出让年限调整45年—49年不等，灵活多变的土地供应方式得到了企业一致好评。2017年宿豫区共挂牌出让19宗444.8亩工业用地，其中17宗304.25亩采取弹性年期出让（其中出让年限为30年的有9宗120.2亩）。
3.3 建立用地制约机制，迫使二次开发
首先，对于同一企业集团有多宗土地、部分土地尚未建设或已建成但投资强度低于规定标准的，不得安排新的项目用地。其次提高低效用地的税费标准。存量工业用地达不到原出让合同约定要求或市有关节约集约用地控制指标的，企业必须在规定时间内增加有效投资或由当地政府安排其他项目，若企业仍未在规定时间内增加有效投资的，则每年按照上限标准征收城镇土地使用税等相关税费；闲置土地以及未达到土地出让合同约定的抵押条件的土地原则上不得办理土地抵押登记。另外，相关部门加强综合执法力度。对于需要二次开发的地块，金融部门严格审查并限制新的贷款申请；环保部门加强环境监测，对存在严重环保违法的企业，加大处罚力度，另外水电部门也加大制约力度。
结语
新形势，新要求下，高质量发展已经成为全市经济社会发展的主旋律、主基调，在社会经济发展高质量新常态下进行经济转型升级已刻不容缓，经济发展方式的转变要求资源利用方式转变，而土地资源利用方式的转变就必须节约集约。
论文作者:蔡鑫鑫,翟帅
论文发表刊物:《基层建设》2018年第36期
论文发表时间:2019/1/23
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