摘要：房地产企业作为支柱经济的重要一环，具有很大的利润空间，所以在房地产企业投资开发如火如荼的浪潮之中，应该加强对于成本控制方面的管理，从设计阶段、施工阶段以及后期验收阶段去优化成本管理内容，从而提升房地产企业的竞争能力，给予房地产企业更大的生存空间。
关键词：房地产企业；成本控制；主要因素
1房地产企业开发成本的内涵
对于房地产企业来说，科学的成本管理就代表着良好的市场竞争力，也是企业管理的基础性内容。从定义上来看，开发成本就是房地产企业在开发商品房过程中产生的费用，类似于工业产品中的制造成本。广义上的完全成本则还包括行政支出，如开发的相关活动中产生的管理和财务费用，以及开发产品在销售、转租时的费用。
2房地产开发企业成本控制存在的问题
2.1缺乏成本控制意识，观念落后
在现阶段，房地产开发企业成本控制存在的首要问题体现在企业缺乏成本控制意识，观念十分落后。就目前而言，由于中国的房地产开发企业在财务会计计量方法上存在的不足，企业发展成本的核算方法存在一定程度上的缺失，许多相关企业控制成本意识薄弱，甚至是缺乏成本控制意识，观念较为落后。造成这一局面的原因有很多，首先是由于在21世纪的第一个十年，中国的房地产开发企业经历了发展的黄金时期，盲目地进行商业规模的拓展已经成为房地产开发企业的惯性行为，然而历经数十年的发展，中国房地产行业已经逐渐凋零，市场环境发生了巨大的改变，但是相关企业还是没能从旧的思维模式下转换出来。其次，在过去房地产开发企业选择的成本控制方法一般都是将事后核算作为工作的重心，这样的成本控制办法实行起来十分的有效，但是相关行业如果只是从这样的一个静态的角度进行成本控制的考量工作，那么这种工作方法必然会造成企业成本控制工作的缺失。再次，房地产行业还缺乏新的成本控制观念，工作的目的仅限于节约开发成本，很少在成本控制工作中利用先进的科学手段、理论技术，房地产行业的项目周期比较冗长。随着时间的推移，市场发展形势的变化，如果我们只是依靠前期的合约来进行成本的界定与控制，那么势必就无法根据实际情况对成本控制做最基本的调整，从而导致在市场竞争如此激烈的现代经济体制下缺乏正确的成本控制观念。
2.2缺乏正确的成本管理目标
在现阶段，房地产开发企业成本控制存在的问题还体现在企业缺乏正确的成本管理目标。成本控制，作为房地产企业管理活动的重要内容，对于房地产企业的生存和发展有着极其重要的影响。因此，在进行成本控制工作的过程中，树立正确的成本管理目标对于企业的长足发展就有着十分重要的意义。在过去，房地产开发企业过于重视项目开发后的成本核算，从而忽略了在项目开发前以及项目开发中的成本控制，缺乏正确的成本管理目标，这是十分不利于在现阶段经济体制下的房地产行业的发展的。
2.3缺乏科学的成本控制体系
在现阶段，房地产开发企业成本控制存在的问题表现在企业缺乏科学成本控制体系。现代房地产开发企业想要谋求长足的发展，就必须要做好企业的项目成本管理工作，特别是成本控制体系的建立，但是就目前而言，我国的房地产开发企业在进行企业管理工作中缺乏科学成本控制体系的构建，对于成本控制思想过于轻视，并没有采取相关的成本控制措施。再者，构建成本控制体系的理论是在国外进行提出和实践的，我国企业对成本控制体系建立的时间较晚，在具体的工作中也只是注重成本的监督与缩减，并没有形成完善的、科学的成本控制体系，这对房地产开发企业的发展是存在一定危害性的。
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3加强房地产开发企业成本控制的具体措施
3.1明确成本控制的制度流程与基本管理工具
事实上成本控制并不仅仅是一项工作，更是一种制度流程，需要采取管理工具手段来实现对于成本的优化与控制，需要明确成本控制的制度流程与基本管理工具。根据我国成功的房地产企业成本管理模式示范，可以看出目前的成本管理模式都是由三个系统组成的，分别是组织系统、信息系统以及实践系统，在组织系统中，是通过成本管理委员会这一组织进行目标成本管理以及责任成本管理工作。而信息系统则是利用成本管理软件进行过程性动态成本管理，第三个系统就是实践系统，则是利用成本管控文件进行作业过程成本管理。其中房地产开发企业需要细化制度文件、流程文件，从而引导作业审批指引，形成完善的记录表单，这都是后期总结验收的重要依据。此外制度文件中要包括责任成本管理规定、动态成本管理细则等；流程文件中则要包含目标成本编制与审批流程、合同计量与结算流程；作业指引中要包含的内容相对较广，从招标采购阶段成本控制指引、设计阶段成本控制指引到动态成本信息归集指引、变更签证管理指引以及最后的结算编制管理指引等都算作作业指引的范畴内。而以此形成的记录表单就是日后的成本核算依据：如成本预警通知、责任成本月度评估表。所以在成本控制工作开展过程之中，要明确制度流程与管理工具，才能够大大提升成本控制工作的效果，促进成本控制工作有序发展。
3.2建立全过程成本管理的控制体系
因为成本管理具有阶段性特征，所以可以将成本管理阶段进行划分，建立全过程成本管理的控制体系，大致分为事前成本控制阶段、事中成本控制阶段以及事后成本控制阶段。在事前阶段时，房地产开发企业应该更加注重前期的市场调查阶段，对于土地购买应该提高可行性研究，只有从根本上认识到资金的时间价值，才能够缩短开发周期，提升资金的流动空间。同时，企业可以利用价值工程技术手段，来降低单位建筑面积内分摊的土地成本，尽可能规避缴纳土地闲置费用。在设计阶段，房地产开发企业要优化设计方案招投标，做好限额设计、价值工程环节，最后利用图纸会审的形式，来优化最后的设计方案，提升成本管控率。根据调查显示，在初步设计阶段所实行的成本控制，能够影响工程造价的一半及以上，而设计阶段能够影响成本管理工作的程度有30%，所以在设计初期就应该引入目标成本理论，在保证工程实体功能正常运行的情况下，将设计项目分解，按照分解的目标成本来进行限额设计，从而控制相应的变更措施。另外，在融资上也要注重成本控制，根据有关调查，融资渠道类型不同，其给房地产开发公司所带来的利率水平也是不同的，一般而言，银行项目开发贷款、个人委托贷款的利率水平是最低的，而股权合作、集团公司内部拆借款的利率水平则相对较高。所以房地产开发企业不能够盲目去拓宽融资渠道，还要合理安排融资方案，在满足企业实际要求的基础之上，优先考虑利率水平较低的融资模式。
3.3确定正确的成本控制目标
完善房地产开发企业的成本控制其次要确定正确成本控制目标。房地产行业想要更好进行成本控制工作就必须在工作中确立正确的成本控制目标，这是因为房地产开发企业的成本控制不是空喊口号，只有将具体的目标确定下来，并进行分析、细化，这样才能使成本控制工作更具操作性，进而将成本控制理念深入落实到企业的经营和决策活动之中。
结束语
研究当代房地产开发企业的成本控制对房地产开发企业的长足发展有着十分重要的意义。虽然当前房地产开发企业的成本控制工作还存在着诸多的问题，但是我们作为相关的从业人员，必须正视这些问题，加强思想建设、提升成本控制意识，贯彻先进观念、确定正确成本控制目标、构建科学成本控制体系、全面提升员工成本控制理论思想，进而实现现代房地产开发企业的长足发展。
参考文献：
［1］谢凯.房地产开发企业成本控制存在的问题及对策［J］.住宅与房地产，2018（3）.
［2］王微.房地产开发企业项目管理与成本控制研究［J］.企业改革与管理，2017（2）.
［3］中国注册会计师协会.财务成本管理［M］.北京：中国财政经济出版社，2018
论文作者:梁伟麟
论文发表刊物:《防护工程》2018年第17期
论文发表时间:2018/10/31
标签：成本控制论文; 房地产开发企业论文; 成本论文; 成本管理论文; 阶段论文; 工作论文; 目标论文; 《防护工程》2018年第17期论文;