摘要：随着经济的快速发展和城市化建设的不断深入，房地产行业也得到快速发展，各种大型房地产项目不断涌现，使房地产项目工程造价的管理和控制面临着更大的难度。传统的对成本的造价管理已无法满足房地产行业的发展需要，必须对房地产项目的全过程实施造价控制和管理。此外，我国的房地产项目工程造价管控还要与国际接轨，造价管理人员必须更新自己的管理理念和管理方法。本文将对当下房地产项目工程造价的控制与管理进行分析，以期促进工程造价管控的有效性。
关键词：房地产项目；工程造价；控制；管理
前言
房地产项目工程的造价管理是项目管理的重要内容，也是当下房地产企业关注的热点研究课题。工程造价管理是为确保在目标造价计划值以内完成工程建设而对工程建设活动中的各种造价进行规划、管理和控制的管理活动，贯穿于房地产项目工程的各个阶段。而目前的工程造价管理由于管理人员的管理观念落后、管理方法缺乏规范性，难以实现有效工程造价管理。因此，有必要对房地产项目工程造价进行详细分析，帮助实际管理人员提高对项目工程造价的认识，采用科学合理的管理方法，提高造价管理的有效性。
一、房地产项目工程造价的主要组成部分
房地产项目工程属于建设工程的一种类型，具有建设工程的基本特点，即整体性、一次性、确定性和明确性，而且相较于普通项目，房地产项目工程具有更为复杂的特征。房地产项目工程造价是预期开支或实际开支的全部固定资产投资费用，主要包括建设安装工程费、设备购置费、预备费、贷款利息、工程建设其它费用等[1]。
建筑安装工程费主要包括安装工程费和建筑工程费两个部分。目前采用的计价模式主要有工程量清单计价和工料单价两种方法。工料单价法计算的工程造价是由利润、税金、直接费、间接费构成的，工程量清单计价法计算的费用则包括规费、税金、措施项目费、分项工程费、其它项目费等。其中直接工程费又可分为直接费、其它直接费、现场经费等，而直接费指的是人工费、材料费和机械费。其它造价费用也有更详细的划分，因此房地产项目工程造价具有较高的复杂性。
设备及器具购置费主要包括设备购置费、器具购置费、生产家具购置费等，可以划分成两部分，一部分是器具及生产家具的购置费，由不够固定资产标准的器具、设备、生产家具、工卡模具、仪器、备件等购置费构成。另一部分是设备购置费，由达到固定资产标准的设备、器具、工具的购置费构成[2]。
其它费用是除了安装工程费。器具购置费之外的为保证工程顺利完成而产生的各项费用，主要包括前期工程费、土地使用费、建设单位管理费和拆迁费等。房地产项目工程造价费用是从工程筹备阶段开始到交付使用为止的全过程产生的费用，所以对房地产项目工程造价费的管理和控制也应从全过程着手。
二、房地产项目工程造价的全过程控制
（一）项目决策阶段的工程造价控制
项目决策阶段的主要工作是选择和确定投资方案，对拟定方案的可行性和必要性进行经济论证，通过不同方案的比较分析，最终作出决断。项目决策的科学性和合理性直接影响着项目的成败和收益，其正确与否也是工程造价是否合理的决定性因素，只有选择出正确的投资方案，将资源进行合理配置，才能合理估计、计算工程造价，并在实施过程中进行有效控制。项目决策阶段的决策内容是工程造价的产生基础，工程造价贯穿于工程建设的整个过程，但决策阶段对造价的影响程度可达80%~90%，因此决策阶段对工程造价有重大影响。项目决策的深度影响着投资估算的精确度，以及工程造价控制效果。总而言之，项目决策的合理性是实现工程造价有效控制的前提[3]。
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其中，投资估算是在项目决策阶段对项目的投资数额进行估算，是可行性研究报告和项目建议书的重要内容，也是项目决策的主要参考依据。投资估算的涉及范围包括建设投资前期、施工建设期、竣工验收交付使用期的费用支出。财务评价是依据国家财税制度和价格体系对项目产生的财务效益和费用进行分析和计算，计算评价指标、编制财务报表、考察项目的盈利能力和清偿能力。通过项目财务评价可以了解投资的预期回报和所要承担的投资风险[4]。
（二）设计阶段的工程造价控制
设计阶段工程造价控制是整个房地产项目工程造价控制的重点，对整个工程造价的影响程度可达75%以上。设计阶段的工程造价控制是依托于设计过程的，从方案设计、初步设计、技术设计、施工图设计到设计交底、设计变更以及配合施工，相应的要做好设计概算、修正概算、施工图预算以及工程价款调整。
其中，设计概算是设计文件的主要内容之一，在投资估算的范围内，根据设计图纸初步确定从项目筹备阶段开始到竣工交付使用为止的全部产生费用。设计概算是控制建设项目投资的主要依据，按相关规定，要以批准的初步设计概算为依据编制年度固定资产投资计划、确定计划投资总额及构成数额。设计总概算投资额即是项目工程的最高投资额，未经相关程序批准，不能超出这个最高限额[5]。
（三）项目实施阶段的工程造价控制
项目实施阶段的工程造价控制主要包括项目招投标阶段的工程造价控制以及施工阶段的工程造价控制。招投标的市场化趋势有利于选择出优秀的承包单位、有利于降低工程造价并使工程造价得到有效控制。通过公平的市场竞争确定工程价格，使参与竞争的承包单位必须合理计算，对工程造价严格控制，从而提高项目的整体收益。
在项目施工阶段，资金投入达到最大，将招投标工作和合同的内容进行具体化，是工程的实体阶段，如果不能对工程造价进行有效控制，就会使投资失控。施工阶段的造价管理首先要做好图纸的会审工作，及时发现图纸存在的疏漏和问题，避免因图纸出错造成返工。应审查优化施工组织设计方案，确保工程质量和工期。严格控制工程变更，实行现场签证管理，尽可能做到量化签证。此外还要合理确定设备和材料的价格，这对实际产生费用有很大影响。
（四）竣工结算阶段的工程造价控制
竣工结算阶段的工程造价主要包括竣工决算的编制、竣工结算的编制与审查、建设项目后评估以及保修费用的处理等。其中的重点控制内容是竣工结算的编制与审查。首先要仔细核对合同条款，验证工程内容是否合格，验收合格后才能进入竣工结算，并按合同预定的结算方法进行审核。落实实际变更签证，经审查同意后列入结算。认真核实单价和工程数量，注意各项费用计取，避免计算误差。
结束语
总而言之，房地产项目工程造价的管理与控制对整个项目工程的实施及收益效果都有重要影响，应采取科学有效的控制措施，对项目工程的全过程实施控制。
参考文献
[1]耿非.长春市EO房地产开发项目工程造价控制问题研究[D].吉林大学,2015.
[2]张少坤.试论工程造价在项目全过程中的控制与管理[J].科技展望,2015,(09):44.
[3]林洁,康媛媛,全利.论房地产建设项目的造价控制与管理[J].企业导报,2012,(18):41-42.
[4]谢丽敏.浅谈我国房地产项目工程造价的控制与管理[J].科技资讯,2012,(12):155+157.
[5]曾军长.房地产项目全生命周期工程造价管理理论及应用[D].中南大学,2007.
论文作者:宋伟雄
论文发表刊物:《基层建设》2017年3期
论文发表时间:2017/5/8
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