(佛山市东建集团有限公司，528000)
摘要：
近年来，随着我国经济发展的变化，以及宏观政策对房地产调控的不断深化，房地产开发企业所面临的各种风险不断增加，需要引起房地产企业高度重视，通过加强企业内部管理控制，有效化解各种风险，降低运营成本，促进企业实现可持续发展。文章笔者在房地产开发企业负责经营管理工作多年，现总结经验，对房地产开发企业内部风险控制和管理进行深入探讨。
关键词：房地产开发企业；风险点；内部控制管理
前言
现阶段，房地产项目开发施工周期长、需要投入巨额的资金，从项目立项到开工到竣工到销售资金回笼，时间跨度是若干年以上。在这个过程当中，很容易受到来自政府对房地产政策调控的变化、项目建造过程当中各种施工材料和劳动力资源价格的波动、销售环境发生的变化、以及各种不可抗力因素影响等，都加大了房地产在经营管理上的难度，房地产企业必须迎难而上，做好内部控制管理工作，找出各种风险源，并进行有效防范，完善各种风险控制措施，提高企业内部管理水平，确保企业经营目标顺利实现。
一、房地产企业经营特征
改革开放以来，我国经济快速发展，人民收入显著提高，市民对房地产的需求不断增加，我国房地产业进入了快速发展的阶段，为保证房地产实现健康发展，政府近年来不断出台房地产调控政策，包括宏观政策和经济政策，导致了房地产企业在内外经营环境上发生了新的变化，经营过程中面对的困难和挑战不断加大，经营要面对的各种风险不断加大增加，导致不少房地产企业经营出现困难或者要转型。
房地产经营过程当中最大特征就是项目开发周期长、建造风险大、产品特殊，需要投入大量的资金，收益回报期比较长，企业经营需要较多的流动资金支持，因素都会导致房地产开发企业在经营过程当中，其内部控制管理工作面临困难与挑战。
三、房地产企业经营面临风险
1、投资风险
房地产企业通过投资房地产项目，才能获得相应的经济收益。房地产投资金额巨大，它可以为企业带来巨额利润的同时，也会产生很大的风险，如果房地产企业有关人员没有在投资前对项目所在的房地产市场供需情况、投资规模以及投资回报率等进行深入调查和测算、分析，就盲目进行投资，这样会产生很大的风险，导致投资无法收回，损失惨重。
2、融资风险
现阶段很多房地产企业都需要向银行进行贷款，进行融资，并且数额庞大，通过银行融资维持房地产项目经营，在银行贷款，容易受到政策指引，政策支持的情况下，向银行申请到的贷款审批过程快，利率低，放款额度大，房地产企业运作的成本就比较低，经营风险也相应减少。当政策加强对房地产调控时，银行贷款审批时间长和利率高，
增加了房地产经营成本和经营风险。
此外，目前很多城市都受到限贷限购政策的影响，购房者对房屋购买热情下降，银行对购房者房贷审批时间长，利率也比较高，不利于房产项目销售，预售金额的减少，销售资金回笼是房地产内部容积的主要渠道之一，资金回笼少会增大了企业融资压力及风险，同时对企业的偿还债务能力也产生一定的负面影响。
3、成本控制风险
房地产企业要实现对项目进行成本控制，必须把握好对工程项目的设计、预算、对项目全过程进行造价控制，但有很多房地产企业把工程预算和造价控制外包给中介机构，这种做法虽然可以减少部门的工作量和工作成本，但却不能对整个项目工程造价和真实成本从根本上进行掌握和控制，导致了项目成本控制存在风险。
4、工程建设施工风险
房地产项目在施工过程中也存在着多种风险，如设计和施工出现质量问题，需要进行补救和优化，造成成本上升，延误工期会增加企业的资金成本和管理成本，或者为了赶进度而匆忙施工，或者施工现场管理不到位造成工程出现质量和安全隐患，这些都会导致施工成本增加。
5、内部控制制度不够成熟，监管力度薄弱
相当部分房地产企业，没有制定科学的内部控制制度，执行不到位，导致制度效果达不到预期，此外，企业内部虽然成立审计部门，但审计部门的权力受到董事会或者高层领导的制约，不能对内部存在风险进行客观评价，或者在执行监督审计时只做表面工作，达不到真实的审计效果，这些都房地产正常经营产生不利影响。
二、关于加强我国房地产企业内部风险控制建设工作的策略
1、投资风险内控策略
积极应对投资风险，企业有关投资部管理人员，要及时了解政府对房地产市场的政策的变化、经济发展的趋势、人口增减及人口结构的变化、收入水平的高低、消费心里的变化、投资项目附近的房地产定位和销售情况等信息，已制定出最优设计方案、最佳销售排期，降低资金成本，从而降低项目投资风险，确保实现目标投资回报率。
2、融资风险内控策略
要想有效的降低融资风险，把风险控制在可接受的范围内，在外部融资方面，就必须与时俱进，进一步开拓房地产企业的融资渠道，可以选择基金、信托等融资方式；可以寻求意向伙伴共同出资合作开发经营；还可以使用资金跟投等方式筹集资金，确保资金及时到位，尽量降低对银行贷款融资的依赖。
在内部融资方面，需要各部门协作，尽早达到预售条件开盘预售，财务安排专人跟踪销售回款情况，督促在合同约定期限内回款。
在政府调控期要随时改变营销策略，保证销售回款数量。同时，房地产企业还需要结合自身实际情况，尽量控制企业内部的资产负债率，
完善优化外部，内部融资结构，提升资金的使用效率，降低房地产企
业融资成本，将融资的风险降到最低。
3、成本风险内控策略
为了加强成本的风险控制，房地产企业需要自行对项目做出完整的工程预算，对成本控制的每一个环节都要进行严格的监控管理。
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例如在工程洽商变更环节，对工程内容及工程量严格审查，必免因大
量洽商造成实际工程成本严重超出工程预算。同时企业应结合自身实际情况，制定各个不同阶段的成本控制工作体系，调动企业内部相关工作人员及部门进行协同工作，有效预防控制成本风险。
4、工程建设施工风险内控策略
要做好工程建设施工风险的内部控制，就要从施工过程的个个环节进行风险管理监督。
严格审核设计方案，减少因设计缺陷等造成的工程变更。工程管理人员应加强对施工现场的监督管理，合理安排施工计划，对现场出现的问题及时协调解决，减少延误工期的因素。通过强化奖罚措施，突出施工企业，确保项目施工质量和安全。减少后期维修费用的发生。降低业主因房屋质量问题投诉，减少相关赔偿金支出，还应为工程项目购买商业保险，降低项目风险，为企业降低成本，从而有效的对工程建设施工风险进行控制。
5、完善内部风险控制制度及监督工作
必须严格执行内部控制管理的制度，为后续监督工作有效运行提供保障。由于房地产企业涉及资金数额庞大，必须采取科学高效的手段进行管理监控，重视审计工作，对每一个环节资金的需求通过审计部门进行监督，对资金严格把关。增加和金融机构的合作交流，获取有效的资金动向。对于资金风险的控制应该做到事先预测，事中控制，事后总结经验。
审计部门应该直接对接所属董事会，向董事会报告工作情况，保证监督工作的客观有效。
企业应利用信息处理手段，将企业内部相互联系起来，形成一个企业内部的信息资源共享渠道。在投资之前，通过共享渠道充分了解自身实际情况，适当控制企业的资产负债率，合理融资。
三、房地产开发企业内部控制管理与成效实践
1、房地产开发企业简介
佛山市东建集团属于国家二级资质房地产开发企业，现有下属企业16家，员工2500多人。经过多年奋斗，形成了以房地产开发为龙头、商业物业经营为核心，以工程管理、装饰工程、物业管理、混凝土制品、陶瓷等为辅助业务的专业化房地产集团。
2、内部控制风险管理措施
近年来，在房地产开发经营过程当中，我们同样面临着多种经营风险包括来自政策上、市场上、资金上的的各种风险，制约了企业的发展。为破解难题，我们采取了多种措施，主要包括：
（1）成立了风险管理工作小组，专门对企业在经营过程当中所面临的各种风险和困难进行分析和控制，并把控制风险的责任下沉到每个部门，促使各部门同心协力，最大限度控制风险出现，
（2）强化目标管理，做好各项目运营节点管控工作。完成各房地产公司上一年度经营责任指标的考核与本年度经营任务书的签订，跟踪各开发项目的销售情况，及时调整销售策略，督促其加快签约及回笼资金。
（3）强化计划控制，编制完成每年年集团公司资金收支计划与执行情况，完善集团公司月度经营情况的总结及经营数据的整理分析工作。
（4）加强市场分析，全力配合做好房地产销售工作。贴近市场，加强房地产市场资讯的收集，监察南海、禅城两地楼盘成交情况与价格走势，并梳理汇总分析，提取有效参照维度，每月对房地产市场做出分析与形势预测，为集团公司房地产销售的市场化运作提供基础数据支持，定期编制《房地产市场周报》，让企业内部员工及时了解到房地产市场的最新动态，及时对原有销售方案进行优化和调整；
（5）积极与项目公司对接，主动配合与支持项目销售全过程的营销策划的执行和协调工作，积极对销售工作提出意见与建议，全力配合项目做好销售工作。
3、内部风险控制取得良好效果
通过采取多种内部控制措施，有力的化解了房地产开发企业在经营过程当中面临的各种风险，并取得良好的经济收益和社会收益。
（1）集团旗下的各种项目包括普君新城华府、悦园、东苑、普君商铺以及滨城、锦绣龙湾、部分旧物业的各项销售经营工作，取得良好销售业绩，全年实现房地产销售20.52亿元，完成年度计划的133%，与2014年同期对比增加282%。其中，普君新城•华府年度最畅销楼盘称号，连续多月蝉联禅城区销售冠军。
（2）东方广场升级改造经济效益明显
自2011年起，集团公司用4年投资4个亿对东方广场进行升级改造，
改造工程项目部加强与有关政府部门和改造施工单位的沟通和协调，督促各方齐心协力，促使该项工作能顺利按时、按质、按量进行。改造后整体租金收入提升了112.73%，平均单方租金比提升了77.22%，空置面积下降了34.54%，经济效益显著。
（3）采用招投标的市场化运作模式，使集团公司在创造效益方面取得了显著成效。先后两次组织世纪东方经营团队对东方广场金山街负一层数码港到期的53间商铺的租赁权进行招标，使该区域的平均租金达到715.43元/㎡，比上一期增长了134.38%。两次参加招投标的53间商铺建筑面积仅为1261.08㎡，但该部分商铺在招标之后每月租金增长51.73万元，一年可多收租金620.76万元，大大提升了东方广场的租金含金量，为按市场化原则制定租金水平探索出一条新路。
通过采取上述措施，有效化解了近年来宏观政策、经济政策、市场环境等不利因素而产生的各种风险，在房地产项目经营管理上取得了良好的效果及经济收益，在社会上树立了企业的良好形象，实现社会效益和经济效益双丰收。
四、结语
现阶段房地产开发企业在经营过程当中面临的经营风险比以往任何时候都要多，控制风险难度加大，因此，企业必须做好内部控制管理工作，采取多种有效措施，积极应对市场变化带来的风险和挑战，实现企业健康发展。
参考文献
[1]朱毅诚，房地产企业内部风险控制研究，西安建筑科技大学，2016
[2]冯岩，关于房地产企业财务内部风险控制的研究，中小企业管理与科技，中旬刊，2014，05
论文作者:曾楚坚
论文发表刊物:《建筑实践》2019年第07期
论文发表时间:2019/7/9
标签：风险论文; 房地产论文; 资金论文; 房地产企业论文; 项目论文; 成本论文; 融资论文; 《建筑实践》2019年第07期论文;