创新商业模式：构建PPP项目盈利模式案例分析
——深圳地铁6号线PPP项目回报机制
廖红兵
摘 要： PPP项目要充分挖掘项目自身潜在的商业价值建立回报机制，寻找除使用者付费和政府补助补贴资金之外的第三方收入来源，帮助地方政府减少财政支出。作为资源补偿型PPP项目，深圳地铁6号线通过创新商业模式，适当配置土地资源，探索出“上盖土地作价出资”的方式构建回报机制，实现了项目部分外部效益内部化，成效意义显著。
关键词： PPP；商业模式；回报机制
对PPP项目特别是综合开发项目而言，注重前期策划，尤其是构建回报机制的盈利模式，才有可能吸引社会资本和金融机构参与。传统政府投资建设模式的主要短板之一是只注重公共服务项目的使用需求和功能，而相对忽视项目相关商业价值的开发和利用。构建PPP项目投资回报机制要着重挖掘其市场收入来源，PPP项目在可行性研究和实施方案编制阶段，充分挖掘项目可能带来的各种商业价值，比如，广告收入，并设法将其内部化，即变成财务收入。
作为资源补偿型PPP项目，深圳地铁6号线探索出“上盖土地作价出资”的方式，在国内轨道交通建设创新模式方面具有里程碑式的意义，值得其他地铁和高铁、体育场馆乃至市政道路等PPP项目借鉴。
一、深圳地铁6号线PPP项目基本情况
深圳地铁6号线PPP项目位于深圳市宝安区和光明新区，起自龙华深圳北站，终于松岗站，线路长约37.2公里，项目总投资约为230亿元。项目由深圳地铁3号线投资有限公司作为项目发起人，由深圳地铁集团与中选社会资本港铁公司共同组建项目公司，负责6号线项目的建设、运营和相关资源的开发，特许经营30年，30年满后将无偿归还深圳市政府。其中，双方股权比例为51%∶49%，并由深圳地铁集团控股。
根据外贸业务员岗位工作目标出发，分解出完成岗位工作对应的知识目标、能力目标及素质目标。通过企业调研，总结外贸业务员工作目标为完成日常平台店铺运营、客户开发和处理询盘、线上订单的发货、售后纠纷处理、线下合同履约及跟单等。
二、运作方式
轨道交通、体育场馆等PPP项目最终需要靠运营获利，没有专业的运营商前期参与，不利于优化方案并构建投资回报机制。
“地铁+物业”的综合开发模式在香港获得了成功，港铁由此成为城市地铁成功投资运营的典范。由于“地铁+物业”模式需要更强的专业性，深圳市政府借鉴港铁模式，在内地既有土地招拍挂出让制度下创新实施了“地铁+物业”的土地捆绑开发模式。通过将轨道建设的外部效益内部化，实现6号线项目自身财务平衡和可持续发展的理念①，并取得了初步成功。具体来说，项目公司提前介入参与沿线土地的规划设计以及物业开发方案确定，在站点周边800m半径范围内进行详细的土地资源调查，明确土地的不同产权、改造或新开发的可能性，厘清与轨道交通建设融资直接相关的土地地块。在此基础上，制订出切实可行的综合发展计划，以满足项目投融资目标需要。②同时，由相关政府部门完成6号线沿线选定开发地块的征地拆迁等一级开发前期工作，并由项目公司负责按确定的规模和标准完成6号线项目设施建设，为物业开发做好准备。在物业开发阶段，按照6号线沿线土地开发时序，采用公开招拍挂的方式进行土地出让。政府部门参考供地时周边土地的市场价格，评估确定选定开发地块的具体出让价格。其中，地铁上盖及车辆段等土地通过附条件挂牌方式，由深圳市地铁6号线项目公司获得土地使用权，并择优选择专业的房地产开发公司进行其他周边土地的二级开发。③获得土地使用权的开发商需要配合6号线工程建设进度，对沿线土地进行有序开发。最后，物业开发产生的增值收益将作为政府对6号线项目投资的补贴来源。
所以，地方政府要注重资产、资源、资本、政策和资金的组合运用，在PPP项目识别和准备阶段，要优先通过资产、资源、资本和政策的适当配置，满足社会资本的合理投资回报要求，而把政府资金作为最后的选择，这样才能有效降低政府财政负担并实现物有所值。
图1 深圳地铁6号线PPP项目运作模式
三、回报机制
不可否认，高校退休教师这一特殊群体有自身的特点。如文化水平相对较高、相信科学、易接受新兴事物等等。但对这一特殊群体实施健康管理有哪些优势，也是我们必须要深入思考的。认清优势有助于健康管理的有效实施。结合高校退休教师群体的现状和健康管理的特点，发现有以下几个优势。
PPP模式中，政府与社会资本合作主要通过资产、资源、资本、各类政策和资金，比如，土地资源、优质资产、国企股权、价格和税收政策、政府资金等。土地是重要的生产要素，也是现阶段地方政府拥有的重要资源。土地作价入股符合公司法等相关法律法规的规定⑤，土地作价入股型PPP是现阶段可行且社会资本乐于接受的模式，有助于减少政府付费/补贴的支出。土地作价入股方式尤其适用于地铁上盖土地、综合交通场站和养老、体育场馆、文化场馆和旅游等领域。作为资源补偿型PPP模式的轨道交通上盖土地（也包括沿线土地），深圳地铁探索出“上盖土地作价出资”的方式，把土地资源的价值充分发挥出来，创造了相应的收益，以弥补社会资本方单纯从项目运营中所获得的收入不足的部分，建立了合理的投资回报机制。
PPP项目要高度重视商业模式的创新，挖掘项目自身的潜在商业价值，设法寻找除使用者付费和政府补助补贴资金之外的第三方收入来源，或者通过创新把项目潜在的正外部性转化为项目公司的内部财务收益，从而健全投资回报机制，帮助地方政府减少财政支出。很多的市政基础设施类的PPP项目都位于城市中心，具有很好的地理位置、地理优势，本身就具有巨大的、潜在的开发商业价值的能力。如果能够善于挖掘它的商业价值，就可以创造很好的收益。所以，这一点既是对社会资本方的一个重要考验，也是他们能不能获得合理投资回报的一个重要方式。比如，钱江世纪城第一个PPP项目——沿江公园PPP项目(该项目系G20峰会的配套工程项目)高度重视后期运营和商业开发，充分挖掘项目的商业价值，项目在建设方案中设计了8万平米的配套可运营房屋和2000多个停车位，虽然大大增加了财务收益，但也相应减少了政府的补贴支出。又如，公共厕所PPP项目，可充分利用人流量较大的有利条件，在内外墙甚至屋顶设置广告位或广告牌，还可以考虑配建少量商业设施，从而增加财务收入，相应降低政府补贴。这方面德国弗尔公司的公共厕所商业运营案例就是一成功范例。德国弗尔公司以PPP模式投资建设和运营城市的公共厕所，不用政府出一分钱，政府只需要授予特许经营权，而不承担其他任何风险，所有风险都由公司自己承担。但弗尔公司在公共厕所投资方面通过创新商业模式，充分挖掘跟厕所相关的商业价值，包括广告和零售等，实现了真正的物有所值，逐步形成了成熟的公共厕所投资运营模式，也减轻了政府负担。同样，美国NBA、NBL等四大职业联赛的大型场馆通过综合开发广告、冠名、餐饮和零售等商业价值构建盈利模式，也大大降低了政府支出。
四、“地铁+物业”模式回报机制的启示意义
1.轨道交通属于准公共产品，且具有较强的正外部性
随着市场经济体制的不断深化，传统的将其视为政府投资的纯公益产品仅仅依靠政府单一的财政投入已经无法满足不断增长的轨道交通建设需求，资金的短缺成为政府面临的一大难题。与此同时，目前的国有地铁运营公司也面临巨额亏损的困境。一方面，由于轨道交通项目投资规模巨大，且具有一定的公益性，票价等经营收入一般无法覆盖建设投资及运营成本。目前，采用较多的政府可行性缺口补助模式是基于预测客流量的票价补贴机制，但城市轨道交通项目客流预测受多种因素影响，直接影响各方对未来客运收入、政府补贴力度的预期和判断，政企双方皆面临来自客流预测不准确的风险；另一方面，由于地铁属于垄断经营，地铁公司自身也缺少主动降低运营成本、提高运营管理效率的激励机制，导致管理效率低下、服务水平不足的状况。深圳地铁6号线通过“地铁+物业”捆绑开发创新商业模式，实现了项目的“外部效益内部化”，在国内轨道交通建设创新模式方面具有里程碑式的意义，值得其他地铁和高铁、体育场馆乃至市政道路等PPP项目借鉴。
引文注释
2.对资源补偿型PPP项目适当的资源配置
轨道交通具有一定的公益性，无法单纯依靠票价收费方式收回建设和运营成本，有别于常用的基于预测客流量的票价补贴机制。深圳地铁6号线PPP项目通过有条件地实施PPP项目与周边土地捆绑开发，扩展了项目的经营范围和收益结构，不仅包括了通常提供运营服务所获取的票务收入和提供广告、通讯、商业等非运营服务所获取的非票务收入，最为重要的是增加了项目公司参与到地铁沿线土地的规划设计和物业开发，将站点周边800米半径范围物业开发实现的收益用于对6号线项目的补贴，实现了部分外部效益内部化，完善了项目投资回报机制，进一步增强了6号线的盈利能力，从而提高了社会资本的积极性。
“地铁+物业”模式以TOD发展理念为指导，主要以地铁为核心，在其上部空间建设地铁配套设施，进行商业、办公、住宅等多层次开发的建设模式。在这种运作模式下，6号线的项目公司除了负责建设、运营和维护轨道线路外，还将提前介入参与到沿线土地的规划设计以及物业开发的方案确定，负责通过对沿线地段块进行梳理定位和对重要站点周边土地提出优化利用建议，以实现沿线土地出让价值增值的预期。在此基础上，深圳市政府将部分沿线土地增值收益补贴给项目公司，弥补轨道建设投资缺口，以实现其资金平衡。深圳地铁6号线PPP项目运作模式见图1。
首先，政府不能过多干预城市商业银行的业务战略和开展，更不能为追究“政绩”而强迫城商行优先选择大型企业作为客户，过度扩张。同时，需要充分认识小微企业健康发展对于地方经济具有十分重要的作用。地方政府要保障城市商业银行有一个较为自主的决策环境，能够真正根据市场需求做出业务规划。
3.重视商业模式的创新，允许第三方收入
“今天下午，市私营企业家海力先生向全市特困下岗职工捐献了价值十万元的钱物，祝他们新年快乐。下面请看详细报道!”这时，画面上出现了总工会的捐赠场面，其间还节选了市委副书记、总工会主席和海力等人的讲话。连竹韵也被念了名字。
总之，PPP项目的建设运营能够产生正外部性，比如，公路项目建成后降低人们出行时间、轨道项目建成后提升沿线和周边土地价值等。如何将PPP项目的正外部性内部化，转化为PPP项目的财务效益，即通常所说的“外部效益内部化”，从而激励社会资本方的投资积极性，是PPP的创新突破口。PPP项目如果仍然按照传统政府投资运营的旧模式开展，不进行诸如土地管理、国资管理等制度创新以及商业模式创新，就失去了推广应用PPP的意义，难有前途。
①董斌杰.一文读懂轨道交通PPP[EB/OL].(2016-02-12).http：//www.globalview.cn/html/economic/info_9049.html.
使用者付费+可行性缺口补贴机制是我国政府与社会资本合作（PPP）项目回报机制的付费方式之一。④其是指对于经营收费不足以覆盖投资成本、需政府补贴部分资金或资源的准经营性项目，第三方付费和使用者付费不足以满足项目公司合理投资回报，由政府以运营补贴、股本投入、优惠贷款和其他优惠政策的形式，给予社会资本或项目公司一定的补助，以弥补使用者付费之外的缺口部分。可行性缺口补助通常用于具备经营性收入，但财务效益较差、直接向终端用户提供服务，且收费无法覆盖投资和运营成本的基础设施和公共服务项目，比如，地铁、医院、养老院、学校、文化设施、体育场馆和保障房、交通流量不足的收费公路等，可通过政府授予特许经营权附加部分补贴或直接投资参股等措施，采用适当运作方式实施。
上部压紧采用气动整体压紧装置（见图1左侧），压紧装置通过直线滑轨安装于下部框架两侧，可以沿平台通长移动。每个气缸压紧装置包含9个气缸压紧压头，和两侧气缸举升装置。压紧气缸缸径为20mm，行程为20mm。压紧气缸通过螺栓紧固在压紧横梁上，可通过长圆孔进行局部调整。举升气缸缸径为50mm，行程为80mm。上料及出胎时举升气缸举升、移动，避免有干涉。气缸压紧装置安装于滑块上，可沿滑轨通长移动，并能实现精确定位和锁紧。对日常激光焊接位置进行刻线标识。
②杨少林，吴力伟.城市轨道交通建设可持续发展的创新性探索——深圳轨道交通6号线物业综合开发利用模式研究[J].城市轨道交通研究，2012(10).
③罗芳.深圳市轨道交通三期6号线项目投融资模式分析[D].成都：西南交通大学，2013：32.
④中华人民共和国财政部金融司.关于印发政府和社会资本合作模式操作指南(试行)的通知(财金2014113号)[Z].2014-11-29.
⑤蔡卫华（国土部法律中心副研究员）认为：“目前出让是我国供应国有建设用地的最主要方式，租赁和作价入股均作为补充。出让的方式包括协议出让和招拍挂。公益性PPP项目可以使用协议出让的方式取得土地，未来逐渐鼓励以租赁方式供地（《养老服务设施用地指导意见》）。个人观点是，作价入股应该成为PPP项目中主要的土地取得方式。”详见《PPP法治建设国际研讨会专题研讨系列二：PPP项目土地取得法律问题》.
DOI： 10.16653/j.cnki.32-1034/f.2019.03.004
（作者单位：中共乐昌市委党校）
标签：ppp论文; 商业模式论文; 回报机制论文; 中共乐昌市委党校论文;