摘要：随着智能新技术的使用，房地产估价的相关概念，技术和方法发生了重大变化。在本文，作者以智能化技术为基础，简单的介绍了房地产估价数据、房地产估价技术、房地产估价的理论及方法，分析了应用新技术在中国房地产估价市场中的发展状况，为提高中国物业估值的质量和效益提供一些帮助。
关键词：房地产；估价；方法
1房地产估价机构面临的主要风险
1.1房地产估价行业在我国的发展时间尚短
而房地产估价是一项非常复杂的工作，虽然当前房地产评估方法都有相应的理论前提，而且和国际作法相一致，但是由于估价对象、估价目的等的种类多种多样，选择的房地产估价方法可能并不绝对适用，这就导致房地产估价机构无法有效的保证其估价结果的准确性，从而为其自身发展带来一定的风险。
1.2评估操作风险
所谓评估操作风险，主要是由于房地产估价工作人员在工作过程中不遵守评估项目管理制度、评估操作规程等，以致出现评估操作步骤不完善、计算失误、信息资料不充足、复核工作不严谨等问题，使得房地产评估机构可能面临诉讼风险，并且对机构的形象声誉也造成不利影响。引发这一风险的原因在于，房地产估价工作人员的职业素养不高，不能在工作过程中严格要求自己。比如，评估规范要求评估执业人员必须现场查勘并认真做好记录，但是有的评估执业人员没有到现场或者到了现场却不认真勘察，造成张冠李戴或者评估标的物有误等结果。
1.3评估专业风险
所谓评估专业风险，就是在房地产估价的过程中，由于某些因素的影响，以致工作人员无法给出准确的估价，或者评估方法使用错误、评估误差过大，评估报告陈述模糊，没有严格遵守相关的规范要求，以致房地产评估机构面临诉讼风险，对其形象、信誉造成影响。这是由于，房地产估价工作需要估价人员遵循一定的原则，采用专业的方法才能进行，在此过程中房地产工作人员的专业能力、工作经验、工作责任心等也会给其估价结果造成较大的影响。比如，抵押目的评估没有遵守谨慎原则;经营性物业选取了不当的评估方法。造成相关风险的原因在于，房地产估价工作人员在专业能力、责任心、职业经验等方面有所欠缺。
1.4职业道德风险
所谓职业道德风险，是指由于房地产估价工作人员的职业道德水平较低、法律意识淡薄等，给企业带来的诉讼风险、重大责任风险等。工作人员的职业道德水平较低、法律意识淡薄，以致其在工作过程中存在玩忽职守、向委托方所要贿赂、故意提高估价或降低估价、暗示委托方提供虚假信息、冒用他人职业资格等情况，而这些不仅会给房地产机构带来相关风险，而且还会给房地产估价机构的形象、信誉等带来不利影响，从而影响其长期健康发展。
2房地产估价技术手段
2.1GIS在房地产估价中的应用
GIS是地理信息系统的简称，随着计算机图形学的发展，传统二维GIS已经逐步向三维GIS转变，利用三维GIS进行房地产估价将显得更加直观和便利。GIS在房地产估价中的应用主要有三个方面:一是基于GIS构建房地产估价信息系统。目前多数房地产估价软件是基于GIS进行开发，随着WEBGIS的出现，杨朝晖等(2008)构建了基于开源WEBGIS的网络房地产估价系统，为房地产估价的信息化、可视化和自动化提供了良好平台;二是GIS在市场比较法中的应用。市场比较法涉及到估价对象与估价案例各种因素的比较，传统应用时往往以估价师的主观经验判断为依据，王秀丽等(2011) 基于GIS技术进行市场比较法各因素的比较，发现该技术可以明显增加评价结果的客观性和稳定性;三是使用GIS主题爬虫技术对WEB端的房地产估价数据进行自动采集。
2.2BIM在房地产估价中的应用
随着三维技术的应用与发展，在房地产估价中采用BIM技术也成为可能。目前，BIM技术在房地产估价中主要应用于房地产成本法估价的改进，传统方式在使用成本法估价时，主要通过外业实地踏勘，再结合估价师的经验进行分析，因此受估价师人为主观影响较大。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆同时，传统成本法估价的效率不高。如果引入BIM技术，则可以利用计算机技术实现建筑物工程量的精确测算，并能够对房屋的折旧信息进行智能化管理，从而克服传统方法过多依赖估价师主观判断和效率低下的问题。熊伟(2016)提出了基于BIM和GIS的房地产成本法估价方法，该方法结合了GIS技术强大的数据管理和空间分析功能及BIM技术的特点，首先评估得到区域内网格化的市场地价，再利用BIM技术实现对建筑物成本的智能计算，从而得到房地产价格，该方法使得成本法估价效率和精度大大改善。
3是房地产估价的理论方法
对于房地产评估的理论和方法，科学界主要关注两个方面:第一，采用新方法改进传统房地产估价方法;第二，尝试在房地产评估上应用新的数学或统计方法。
3.1改进传统的房地产估价方法
房地产的评估有市场比较法，收益法和成本法，且都要强大的理论基础，经过多年的实践，传统的评估方法和应用系统非常成熟。但是，其方法也不完善，它们主要用于特定案例的评估，效率相对较低，智力程度较低，并且受评估者对经验的主观判断的影响。
3.2新物业估价方法的应用
近年来，不断进步的计算机科学和数理统计，也出现了新的评价方法。物体价格模型是较长用的方法，其必须要有一定的理论基础，但该模型忽略了另一个区域影响因素的差异和空间特征，如区域物业价格的空间相关性和空间异质，需要进一步提高评估结果的准确性。在房地产评估研究领域，人工神经网络，支持向量机，自适应估值方法和除了多元线性回归，如非参数回归和地理加权回归等，一些更灵活的方法也是新的房地产估价方法。
4提高房地产估价的措施
4.1加强各种新技术和应用的整合，以及提高房地产估价的整体水平
随着进一步发展和应用人工智能，各种新的科技工具被用来提高房地产估价的智能水平，从采用智能化到完成现场分析，智能地收集房地产估价数据，以及房地产估价。数据模型，智力评估报告的创建，数据审计以及房地产评估中相关数据的实现，是房地产评估智能化发展的趋势，也是我国国民经济转型和现代化发展的要求。
4.2加强房地产估价新理论方法研究，提高房地产估价的准确性
各种技术手段只是辅助工具，房地产估价不能仅仅依赖于技术手段和工具，更重要的是在采用新技术手段的同时，加强房地产估价基础理论和方法模型的研究，使房地产估价更具科学性和合理性，更能够反映房地产价格形成的内在规律，更能够体现因各种自然和社会经济特征不同而形成的价格差异，而不能单从数据出发，忽略了房地产估价的实际意义。
4.3政府部门应进一步强化信息化水平，提升房地产整体评估效率
2018年3月，《政府工作报告》提出要健全地方税体系，稳妥推进房地产税立法;2018年6月，自然资源部宣布不动产登记已实现全国联网，可见我国房地产税相关工作正在推进中。目前，其他国家基本上都是按评估价作为房产税计税依据，如何实现房地产整体评估是现阶段亟待解决的问题。当前我国已实现房地产整体批量评估的城市依然凤毛麟角，因此，地方政府应继续强化信息化水平，加强新技术在房地产估价中的应用，从而提升房地产整体估价的效率，为将来实行房地产税征收奠定基础。
总之，自动批量评估技术的发展不仅使评估的准确性和效率提高了，而且对评估成本也有效地降低了，有助于评估组织的不断转型和现代化发展。在我国国民经济发展转型的重要时期，有必要加强对房地产估价新技术的应用。
参考文献
[1]王秀丽，李恒凯，刘小生.基于GIS的房地产市场比较法评估模型研究[J].中国土地科学，2011(10):70~76.
[2]董浩然，谢欢，陈鹏，等.基于GIS主题爬虫的在线房产估价系统与优化[J].地理信息世界，2016，23(2):107~112.
[3]刘鸿雁，孔峰.VIKOR算法在房地产估价中应用研究[J].西安建筑科技大学学报(自然科学版)，2012，44(5):731~735.
论文作者:王超凡
论文发表刊物:《基层建设》2019年第13期
论文发表时间:2019/7/22
标签：房地产估价论文; 方法论文; 技术论文; 风险论文; 房地产论文; 比较法论文; 成本论文; 《基层建设》2019年第13期论文;