王 达
河北省地质测绘院 河北省廊坊市 065000
摘要：房产测绘工作作为法定测绘工作，通过强化测绘质量管理有助于规范房地产交易，实现房地产行业的健康可持续发展。文中以房产测绘为切入点，分析做好测绘质量控制的措施。
关键词：房产测绘；技术质量；控制措施
房产测绘部门是具备对房产测绘市场加以管控、调节职能的部门，依靠有效管理来对相关市场行为进行调控。现阶段，房产测绘单位作为经济实体逐步向着专业化等方向发展，因此必须基于测绘市场情况强化质量管理，借助有效管理来推进房产测绘高效发展。
一、房产测绘质量管理重要性
房地产对于城市化进程来说极为关键，房屋建筑规划质量是对城市发展的客观反映，也是影响大众生活的直接因素。相关部门对房产测绘成果实施统计、整理后可以提炼出较多数据资料。而后者能够为绿化、环境保护等工程建设提供数据支撑。
首先，房产测绘可以借助自身信息为房产经营或者交易提供相应服务。随着房产事业持续发展，与测绘相关的数据资料能够为上述活动提供数据服务，同时也可以给予消费者相应的数据信息。其次，房地产管理也是房产测绘信息重要的需求方。对于房产管理服务来说，城市通常借助房产测绘等手段来获取标准平面图，并构成相对标准的坐标体系，从而更为直观地把握房屋数量、分布等情况。此外，房产测绘一般借助房产分幅图等形式来客观反映各处房产情况，为后续决策夯实基础。
二、房产测绘的质量要求分析
（一）房产预测绘情况和实测绘情况
1.房产预测绘
第一，预测会有利于国家调控房地产政策的制定，提前掌握楼盘信息。第二，利民的方面则表现在房产购买者对自己的房子有总体的认识。房地产开发建设单位对预测会销售楼盘的信息进行上报。上报内容包含了商品房的套数、经济适用房的套数等。政府提前摸清预测绘情况，在数据汇总的情况下，可以提前对城市下一步建设方案进行合理健康的推动与发展。
2.房产实测绘
商品房一旦建成后就要进行实测绘。在信息入库的过程中，政府根据城市大数据库的面积实测信息核对规划批复的数据是否得到有效落实，在房地产开发商进行建设的过程中是否存在批少建多、批低建高等的情况。同时房地产实测绘也是开发商房产进入市场的最关键一步。在政府部门的要求下，房地产开发商有了实测绘，才能对房屋办理不动产权证，从而形成有效的房地产身份数据。在市场交易的过程中对购买期房的居民相关问题进行合理的解答。
（二）房产规划设计变更
新时期房产测绘质量受到多种因素的影响，比如规划设计变更、套内功能空间规划变更、外墙保温层厚度变化等都会对房产的实际面积产生巨大的影响。在房屋规划设计变更的情况下，房屋预测绘的原规划图纸产生了很大的变化。套内功能空间，比如卧室、书房等与原来的域规划的功能、空间尺寸产生了差异。而套内面积的变化更容易使消费者在购买住房后产生诸多的疑问。
比如在原来的规划中，阳台由封闭式阳台转变为套内空间。此时所产生的消费者与房地产开发公司的分歧需要通过新的保证质量的实测绘来进行解决。设备功能用房测绘方面一旦发生变更，诸如电表间、电信间等这些功能性用房的面积也将产生巨大的变化。由于功能性用房的每一处变化都涉及消费者的实际利益，因此房地产开发商要在与相关单位通力合作的基础上，为消费者指出分摊面积发生变化的原因，以弥补实测绘和预测会之间数据产生差异的问题。
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三、房产测绘技术质量控制的措施
（一）无人机测量技术质量控制
1.获取数据
在应用倾斜摄影测量技术开展不动产测绘的过程中，数据采集可通过无人机来实现，以 GPS/GLONASS 双模为支持，像素为 1240 万，通过无人机来对原始影像数据进行获取，确保光线均匀的情况下来进行数据采集。在此基础上，要对影像质量进行检查，确保与建模质量要求相符合，将较差的影像及时去除，保证数据预处理的有效性。
在构建三维模型的基础上，基于所构建优质模型来采集不动产数据信息。在这一过程中，对于影像的获取，需要控制好无人机的高度，一般在 200m 左右，地面分辨率为 4m，相片航向的重叠控制以 80%为最佳，旁向重叠度控制以 70%为理想，三条航线的协调性，能够以所获取影像数据为对象来检查质量，确保配准对齐。
2.数据处理
在房地产测绘过程中对于倾斜摄影测量技术的应用，可通过无人机来处理影像数据，在这一过程中需要处理好光线和镜头，达到良好的预处理效果。在此基础上，通过 Smart3D 软件的合理化利用，整合影像数据，顺利构建三维模型。
在分析三维模型之后可以发现，所构建模型有着完整的细节呈现，以倾斜摄影测量技术的应用，能够满足不动产测绘的实际应用需求，采集房子边长数据，确定待测房产图的界址点与边长，以全站仪为支持采集房屋各项数据，记录所测量边长，经过对比分析之后，能够对摄影参数的准确性进行验证。
（二）三维扫描技术的应用
三维激光扫描技术是通过对地形地貌的直接扫描来形成立体图形，实现对传统地形测绘流程的改变，简化了传统的测绘流程，使得传统测绘过程更加的简单化和精准化，节省了大量的人力物力，促进了传统测绘技术的智能化，使得传统地形测量技术更新换代。不动产测绘中激光扫描主要应用在建筑工程、道路工程以及危险地区中。
以对房产的测绘为例，首先是建立地面控制网，联合 GPS 技术实现与三维激光扫描的结合，进而通过三维激光扫描对碎步进行高精度的测量，最终成功建立控制网。其次，建立房产的 3D 模型，获取整体房产的点云数据，获取 DEM 数据和点云模型等，实现对房产直观和立体的地形记录。最后，获取数字线划图，通过搭建好的矿山开采模型，生成精度较高的等高线划图。从整个过程来看，三维激光扫描仪区别于传统激光扫描仪的优势主要集中在通过一次扫描就可以同时获取多个设施的空间位置，数据直观而且形象准确，有利于测绘模型的顺利建立。
（三）房产飘窗面积的计算
1.嵌入到墙体内侧的飘窗
处于房屋建筑墙体内侧的飘窗，飘窗面积计算前应该先确定其是否满足设计标准。通常情况下，墙体内侧的飘窗可以分成两类情况：（1）窗台结构与楼面的地板相同，窗台一般利用砖类物质堆砌而成，基于构造角度分析这种窗台不承重；而飘窗属于房屋主体结构的一部分，计算时根据房屋测绘的实际情况进行；（2）窗台结构与楼面的地板不同，这时基于内地板利用混凝土浇筑而成的，窗户底端并未与房屋内部联通，这就可以直接判断其为飘窗，要依据飘窗面积测绘的具体标准进行计算，保证结果的真实性与有效性。
2.对于凸出外侧飘窗的计算
对于凸出外侧飘窗面积的计算，如果飘窗底端与地板之间的高度差大于30公分，但主墙体的外侧部分的超过标准规定的60公分以内。对于这种形式的飘窗，由于没有专门的界定标准，需要进行重新的界定后进行计算。这种飘窗在设计本身上明显违背了飘窗定义的设计范围，一旦飘窗窗台的设计太宽，将会导致楼间距降低，容易存在一定的不稳定因素，针对这种情况，我国在房地产建筑开发过程中已经进行过明令禁止。因此对飘窗面积进行实际测算过程中需要抹去多余标准的部分。
结语
总之，随着经济、社会持续发展，房地产业不论是发展规模还是速度均取得显著进步。对于房产测绘行业来说，需要秉持“客观公正”理念组织测绘活动，确保真实信息可以及时向业主传递，有效规避可能的房产炒作等行为，为推进房地产发展夯实基础。
参考文献：
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[2]刘世维.房产测绘技术与测绘质量的控制措施探讨[J].住宅与房地产，2019（15）：209.
[3]何晓燕.房产测绘技术与测绘质量的控制措施探讨[J].建材与装饰，2019（14）：236-237.
论文作者:王达
论文发表刊物:《防护工程》2019年16期
论文发表时间:2019/12/16
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