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摘要：本文对房地产项目工程开发的模式特点，管理策划作了深入分析，以及如何加强房地产开发项目工程管理的措施，以供参考。
关键词：房地产开发；管理策划；措施
一、工程管理基本模式及特点
（1）管理类型。房地产开发项目工程管理模式是基于一般工程管理，并结合房地产业特点而形成的一种特殊项目工程管理模式。目前，房地产开发项目工程管理模式比较多样化，主要有：设计—— — 招标—— — 建造（DBB）模式；设计—— — 建造（DB）模式；设计 /采购 /施工总承包（EPC）模式；项目管理（PM）模式；项目管理承包（PM C）模式；建筑工程管理（CM）模式；设计—— — 管理（DM）模式；建造—— — 运营—— — 移交（BOT）模式；合伙模式；更替型合同（NC）模式。
（2）模式比较分析。值得注意的是这些管理模式虽然在房地产开发项目管理中都有应用，但是各种模式都具有其自身的优点和不足之处，并无完美的模式可以应用于所有项目。因此，这给房地产开发项目工程管理的优化提供了空间。
（3）管理特点。①有明确的阶段划分和目标限制；②协调沟通难度大；③管理跨度大。
二、对房地产项目工程管理策划的分析
1、需要确定房地产项目的组织架构
房地产项目的组织架构通常都是根据自己的需要所设置的，尽管各个项目有所不同但基本的架构是大体相似的，一般都会涉及到单位的构成和职责关系的确立，从房地产项目建设过程来考虑，组织架构会有很多阶段，比如策划决策阶段、工程项目的前期、设计、招标、施工、竣工、验收、总结、评价等阶段。另外，根据上述的阶段划分需要设置相应的管理部门对工程项目进行管理，具体的项目管理组织结构如图 1 所示。
2、对房地产项目管理的目标进行分解
对房地产项目进行有效管理需要对目标进行分解，这也是管理工作的重中之重：①需要控制工程项目的投资、质量、安全以及进度；②在实现这些目标的基础上对具体工作进行分解，分解成可以执行且易于执行的部分，通过一定的技术手段和管理措施将这些目标一一实现，进而实现工程项目的整体目标，表 1 是某房地产工程项目的投资目标分析表，我们可以进行参考。
3、对房地产项目的合同进行分解
在房地产项目的管理中除了对目标进行分解外还需要对合同进行分解，因为一个工程项目是一个繁复且复杂的过程，而且这个活动是持续于工程管理全程的，在一般的大型房地产项目中，合同的种类比较多而且数量也比较大，对合同进行分解有利于更好的履行和监督实施，一旦出现合同变更的时候更利于解决。
4、对房地产项目管理工作的内容进行分解
房地产项目管理工作的内容主要包括六大方面：前期的准备工作和报建报批的管理；对整个工程项目设计的管理；工程项目招标和采购的管理；施工过程中的具体工作管理；工程完成后的验收和结算管理以及工程整个过程中的投资预算管理。只有对这些管理工作进行细致分解才有利于工作更好开展和完成。
5、实现进度计划的总控
在房地产项目的施工过程中最主要的矛盾是对进度的控制，工程项目管理中需要对工程项目进行策划，在宏观层面进行整体的把握，给其它项目的完成起到指向性的作用，目前来说总控计划的编制可以有多种方法来实现，最普遍的就是网络计划技术，这项技术不仅可以对工作中的关键点进行控制，还可以在发现偏差的时候及时整改，另外，值得注意的是，网络计划技术需要从工程的前期准备工作就实行，一直到工程竣工结算才能结束，更好的实现对进度的控制。
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6、房地产项目沟通程序制度的建立
房地产项目在建过程中会涉及各个不同的管理层次以及各个不同的单位，这时良好的沟通尤为重要，良好的沟通包括对有效信息的搜集和贮存，以及与其它岗位和部门的有效沟通，当然，沟通的方式也是多种多样的，可以根据具体的需要来选择，具体的沟通手段可以通过信函、邮件、各种发文、例会、信息共享平台等来实现。
三、加强房地产开发项目工程管理的对策
1、房地产项目开发中的管理策略
房地产开发项目初期，所面临的难度比较大。而我们也清楚规划管理是房地产项目开发工程管理的重要起点，这个阶段中对建筑规划方案的确定是非常重要的，直接影响到项目开发的成败。笔者以自身经验尝试从三个方面进行可行性分析：一是，营销部做好市场调查，根据此调查来进行讨论，最终确定合理的地理位置，并合理规划建筑户型的要求等级、需求量以及规模大小。二是，加强与规划部门的交流与沟通。要对时下相关政策进行充分了解，掌握地域规划的知识，严格根据相关规定，将最有利开发项目总体规划的指标制订出来。三是，根据《中华人民共和国招标投标法》等相关法律政策，对设计方案进行竞标。实际竞标过程中要重视建筑的美观与合理布局等方面，作出最合理、最优化、最谨慎的选择。
2、房地产项目施工中的管理策略
施工管理涉及的内容多，时间长，影响大，直接影响到工程管理目标的实现。房地产项目工程从开工到完工的过程中，施工管理的关键之处要以国家相关法律法规与国家建筑质量管理中心的规定为原则，严格根据相关法律法规，对工程的质量、工期进行严格控制。
（1）加强施工合同管理
施工合同是施工企业与房地产项目开发企业共同签订的能够互相约束的合同，同时也是房地产项目开发企业对本次项目实施管理的主要法律依据。因此，制订该合同是施工管理的主要任务。国家在这方面也制订了标准的条款，除此之外，还应该根据实际情况对施工文明、施工安全、工程验收、工程材料供应、工程工期以及工程质量奖罚进行明确的规定，从而提升施工合同的法律性、全面性、合理性，保障工程项目开发能顺利进行。
（2）施工质量的控制
施工管理中施工质量控制是最为重要的工作，更是施工的生命线，没有质量的保障其他就谈不上。房地产项目开发，相关管理人员要有总观全局的意识，对施工单位、监理单位等等进行合理协调，形成团队来进行质量控制。具体任务是：第一，监理合同的签订，主要是对承担质量监理的工作人员，根据相关法律规定进行监督。尤其是重点部分与关键工序，需要根据国家技术标准来进行检验。验收合格一个环节之后，才能开展下一个工序。第二，严格监督施工企业，最大限度保障施工质量，培养施工中自我质量控制意识。及时发现施工企业在施工过程中可能出现的技术难题并进行解决，保障技术方面的质量。第三，重视材料管理。设计要求与合同约定中明确提出的内容需要严格执行，做好市场调查，掌握市场材料的最新信息。依据国家相关法律法规，通过招标环节力求选择信誉好、质量高以及价格合理的材料商进行合作。
（3）控制工期
控制工期在房地产开发项目中的地位不可忽视，不仅关系到施工企业与开发商的利益，也关系到广大用户的利益，这是一个利益连环。因此，要掌握实际情况监督施工单位，再制订切实可行的进度计划与组织设计。每一个环节控制上，要结合监理人员对施工单位的细节检查。若是有偏差，要及时分析出现偏差的原因，并配合施工单位进行及时的补救，保障施工项目按时完成。总之，随着社会经济高速的发展，房地产市场日新月异，开发项目的工程管理问题逐渐被企业重视。这是工程的生命线，更是房地产开发企业需要重视的基本管理问题。只有这样，才能为广大用户提供最好的住房环境，促进社会稳定。
四、结语
综上所述，房地产开发项目工程管理本身就是一个复杂的系统工程，需要全方位、全过程进行资源的有效配制、整合和管理，因此加强项目管理的前期策划有其必要性，项目管理策划分析涵盖了项目管理的方方面面，在一定程度上使项目实施各阶段管理和局部管理衔接紧密，系统资源分配合理，更好地保证了工程项目实施与进行；而良好的管理实施效果除了有效保证工程微观上的目标如造价、质量、进度等目标的实现外，也从另一方面促进管理策划更加的科学合理。
参考文献：
[1]梁世连，惠恩才.工程项目管理学[M].大连：东北财经大学出版社，2001.
[2]夏信华.项目管理浅论[J].建筑时报，2006，（6）：89-90.
论文作者:吴桂贤
论文发表刊物:《基层建设》2017年第23期
论文发表时间:2017/11/13
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