许家印：空降的首富，本文主要内容关键词为：首富论文,许家印论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
2009年11月5日，《福布斯》中国富豪榜上演了颇富戏剧性的一幕：比亚迪总裁王传福以396亿元的财富成为新科首富不到一天，他的首富的位置便被恒大地产的董事局主席许家印取代了。
戏剧的幕后，是一个不期然的巧合——许家印的恒大地产登陆港交所与《福布斯》中国富豪榜发榜选择了同一天，而到当天下午港交所闭市时，许家印的身家竟然飙升至479.49亿港元（约合422亿人民币），比王传福多出了26亿元。一个中国式的“新首富”由此诞生。
助许家印坐上首富宝座的自然是他多年经营的地产王国。
早在几年前，许家印就铆足了劲要上市。从2006年引入第一个战略投资者开始，恒大就开始为上市做准备。从2006年开始谋划上市到2009年成功登陆港交所，许家印几乎每年都对媒体宣称：“现在是最好的上市时机……”可是，因为种种原因，恒大的上市计划一再被搁浅。
守得云开终见日。9月29日，恒大地产通过上市聆讯。10月，全球路演。11月5日，正式在港挂牌，上市首日股价即上涨34%。
恒大地产上市首日的良好表现，与2009年前三季度中国房地产市场的迅速回暖密切相关。前三季度，恒大地产总共实现销售额231亿元，较去年同期的54亿元增长了4倍多；合约实现回款157亿元，预期日后仍有回款额度74亿元。关键时刻，骄人的业绩无疑给恒大地产穿上了华丽的礼服。相关专家认为，从一定程度上说，恒大的成功上市得益于资本市场对2009年地产业的看好。
一年前的“负翁”
二十七年前，被媒体称为“最帅房地产大佬”、现年51岁的许家印，只是刚从武汉钢铁学院（现武汉科技大学）冶金系毕业的“穷小子”。毕业后，和当年绝大多数理工科大学生一样，许家印被分配到了一个专业对口的工作岗位——河南舞阳钢铁公司，而且一干就是千年。
1996年，许家印注册成立了恒大地产公司。第二年，公司拿下了广州工业大道北农药厂的地块，开发了恒大地产前身——恒大实业的第一个楼盘金碧花园。楼盘一上市，就创造了广州昼夜排队购房、日进亿元的销售奇迹。到2004年，恒大已跻身中国房地产10强企业。
但房地产向来是对现金流高度依赖的行业。恒大为上市所公布的招股说明书显示，2007年年末，恒大的土地储备达到了惊人的4580万平方米。而2006年年末，此一数字尚不足600万平方米。这表明，仅2007年一年，恒大土地储备就极速膨胀了8倍。此一数字不仅是万科的2倍，而且超越了此前的地主——碧桂园，成为内地“最大的地主”。2008年1月，恒大更是以41亿元（折合楼面地价13016元／平方米）的天价，拿下了广州员村地块，成为当年广州的“地王”。当时媒体对恒大的基本评价是：疯了。
疯狂的代价是惨重的。恒大地产发布的招股书显示，恒大地产总资产约148亿港元，负债达140亿港元，资产负债率接近95%。
2008年3月20日，恒大地产在港IPO遭受冷遇而搁浅。当天恒大发布公告称：“鉴于国际资本市场现时波动不定及市况不明朗，本公司决定不会根据原有时间表进行全球发售。”随后，恒大集团董事局主席许家印发表声明：“尽管受全球性股市下跌影响，仍有众多有远见的投资者表现出极大兴趣和认同。恒大地产业务前景和盈利增长潜力十分明显，一旦时机成熟，我们会重新公布上市计划。”
由于上市企图没有实现，当时现金流又极为紧张，很多该还的贷款、该交的地价都无钱支付，资金缺口高达约500亿元之巨。上市暂停后，许家印在港度过了“压力最大的三个月”。为了募集到资金，他与郑裕彤等香港富豪进行了无数次促膝长谈。
屋漏偏逢连夜雨。2008年，由于受次级债风波、股市低迷、信贷紧缩、地产成交量萎缩等多重利空因素影响，恒大地产屡屡被爆“现金流断了”、“将被万科收购”。8月13日，重庆恒大地产爆出消息，原恒大地产重庆公司营销总监杨建军正式离开恒大地产重庆公司。而之前的7月份，施工单位人员与恒大地产员工因工程款拖欠互相“动武”的新闻曾火暴网络。
为了回笼资金，2008年，恒大以“特价”八五折、个别楼盘甚至七六折的折扣，销售该集团全国范围内的13个在售或即将开售的楼盘，“特价”目标为销售额50亿元。纳入特价销售的13个项目位于广州、天津、重庆、武汉、沈阳、成都、南京、西安等13个直辖市及省会城市。南京市江宁区物价局对恒大绿洲花园的核价为7480元／平方米，实际售价仅4600元／平方米，降幅达35%以上。
“开盘必特价”的策略和“卖房子像卖白菜一样”的销售速度，让恒大2008年国庆黄金周取得了狂销50亿元的骄人业绩。恒大的资金链压力似乎可以由此得到缓解。
50亿元？对一般行业来说可能是一个大数字，但对2008年的许家印来说不过是杯水车薪。
2008年年初，许家印提出的销售目标是：恒大地产旗下的42个房地产项目，全年计划销售额达到500亿元，销售面积达到840万平方米。在2008年房地产市场不景气的大背景下，恒大地产500亿元的销售目标成了“不可能完成的任务”。恒大集团营销部门负责人告诉媒体，由于集团一直是一个月制定一次营销目标，全年销售目标在10月份后被调低到150亿元。
许家印继续寻求香港地产大亨们和外资金融机构的支持，以化解恒大的资金压力。他马不停蹄地与香港各大地产商和投行代表会面，包括李兆基、李嘉诚的长子李泽钜等人，最终选择了香港新世界集团及7家金融机构。
此轮私募中，香港新世界集团主席郑裕彤入股1.5亿美元；迪拜国家投资局投资1.46亿美元；德意志银行、美林银行等5家机构共投资2.1亿美元。加上此前德意志银行、美林银行等机构投入的5亿美元，恒大地产资本金增加了10亿美元，负债率下降到65%左右。据相关人士透露，这些私募资金的年利率“高得惊人”。恒大背上了沉重的财务负担。
同时，恒大转让了两个项目给周大福，加上广州“地王”因机缘巧合退回政府，恒大的危机才算是平安渡过。“负翁”许家印总算松了口气。
忽来的春天
忽如一夜春风来。2008年，面对我国房地产市场一片萧条的局面，中央出台了“一揽子救市政策”，包括不少涉及房地产的优惠政策。随后，各级地方政府纷纷跟进，出台了各种鼓励政策。受此利好影响，中国楼市从2009年3月份开始进入上升通道，房价一路上涨。
房地产业实现了从资金链断裂到资金充足、地王频现的转身。据国家发展改革委、国家统计局调查数据显示，我国70大中城市房价从6月份开始同比上涨，同比涨幅保持扩大态势，10月份达到同比增加3.9%。另外，1～10月，全国商品房销售面积66369万平方米，同比增长48.4%。另外，前十个月，外国房地产开发企业本年资金来源44034亿元，同比增长43.4%。
房地产业的快速回暖给恒大地产的迅速成长提供了良好的外部环境。趁此机会，恒大地产一方面继续阔步加速国际化，通过积极引进全球战略投资伙伴，增资扩股，保证进一步发展的需求资金；另一方面持续实施精品战略，打造高性价比的精品项目，不断逆市掀起置业热潮，创下中国楼市成交纪录新高。
“没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。”恒大打的依旧是“低价牌”。一名房地产投资企业负责人透露，恒大属于“能屈能伸”型的企业，近几年发展迅速。“它的贷款多，项目降价起来没有一点手软。”譬如，恒大一直就奉行“开盘必特价，特价必升值”的理念。此一销售策略让恒大旗下产品保持了热销。不过，恒大为此不得不在利润空间上有所让步。数据显示，该公司2009年前九个月的平均售价仅5000多元／平方米，较2008年同期大幅下降，公司毛利率由2008年的41%，下降为2009年前三季度的33%。
2009年上半年，恒大实现销售金额127亿元，开工在建面积1006万平方米，创造了公司的历史最高水平，也成为上半年中国唯一的销售额过百亿大关的未上市房地产企业，圆满完成了上半年既定目标和任务。截至2009年9月30日的数据显示，恒大2009年的合同销售额已经达到231亿，较2008年全年销售额翻了3倍。
俗话说：“三十年河西，三十年河东。”而恒大董事局主席许家印从河西到河东，只用了不到一年的时间。
败也土地，成也土地。2009年10月，恒大公布的新招股书显示，公司依然将“土地”作为一项竞争力，土地储备量高于2008年，达到5000万平方米。而且，由于没有了“地王”的拖累，恒大的土地成本已经大幅降低，而且公司的未付地款不多，负债比率大幅下降。实际上，恒大与其他地产商相比，不论是地价成本，还是开发实力，并不逊色。恒大一位高管透露，恒大与富力的商业模式有些类似，现在都朝着精细化方向发展。
值得许家印得意的是，恒大2009年前三季度狂飙猛进，一举拿下内地前三季度房地产企业销售面积、销售额、土地储备等五项第一。
一切迹象表明，许家印在历尽金融危机的坎坷后，迎来了属于自己的春天。
上市解套
恒大不再缺钱了，但许家印仍再度启动了上市计划。一位接近恒大地产的知情人士透露，恒大地产急于寻求IPO的原因在于，只有完成IPO，投资于恒大地产的私募股权投资者才能顺利退出。
2006年引入多家国际战略投资者之前，恒大还只是偏安广州一隅的区域性公司；但引入美林、德意志银行等多家国际知名投行约10亿美元的投资之后，从2006年到2008年初不到两年的时间里，恒大便快速从广州扩张到全国22个城市，土地储备猛增8倍。但恒大的高速扩张和首次启动上市，恰逢金融危机和国内房地产市场调整，资金链的紧张迫使许家印不得不再次引入私募。2008年6月底，经美林牵头，恒大引进了新世界地产创办人郑裕彤、科威特投资局等投资者6亿美元的投资。“恒大拿到这些巨额投资的代价相当高。如果恒大迟迟不能上市，最终的结果可能是许家印丧失对公司的控制权。”
恒大必须通过成功上市，才能解了这个套。
为了确保此次能够成功上市，恒大除了主动调整策略、降低集资额度以及发行价格外，还发起了强大的宣传攻势。除了声势浩大的项目开盘活动，恒大还频频高调参与慈善事业。7月2日，恒大地产向中国扶贫基金会捐款3000万元，救助特困人士1万人。上市前夕，恒大还制造了一条相当轰动的新闻：请来中国女排的灵魂人物郎平担任恒大女排总教练。
与2008年相比，事隔一年再度赴港上市的恒大地产，公开认购情况就比较理想。2009年，恒大地产重新启动上市计划后，包括恒大地产、禹洲地产、卓越置业及明发集团在内的四家内地房地产企业亦同期赴港上市，吸引了大批香港投资者的关注。赴港招股才到第二天，根据英皇、辉立、时富、新鸿基、信诚、耀才六家证券行的合计数据显示，招股的累计认购金额较首日就跃升了近一倍。招股过程中，不仅刘銮雄旗下的华人置业和郑裕彤旗下的周大福成为了恒大地产的基础投资者，各出资5000万美元。之后，还吸引了长江实业的李嘉诚、星岛主席何柱国和英皇集团主席杨受成的投资。
截至公开认购时，以七家主要证券行合计，恒大地产孖展认购额高达38.6亿元，以公开发售部分计，超额近五倍，是近期认购反应最热烈的新股。而且，在推介会现场，新世界发展主席郑裕彤、华人置业主席刘銮雄、英皇集团主席杨受成、中渝置地主席张松桥及人称“壳王”的陈国强等香港超级富豪，都前来捧场。
郑裕彤当场表示：“恒大销售额大，定价便宜，我中意买恒大。”郑裕彤的话被香港媒体纷纷引用，为后来的公开认购起到了“示范效应”。
11月5日上午9点半，许家印带领恒大的数位高管，齐聚香港联交所大门前，竖起一排大拇指供媒体拍照。当天，恒大地产3333.HK正式挂牌交易，4港元／股的开盘价较3.5港元／股的招股价上涨14%，而收盘价更是达到了4.7港元／股，较招股价上涨了35%。此次恒大公开发售16.1亿股，占公司股本的10.8%，集资额近肋亿港元。按招股定价计算，恒大地产总市值将达到525亿港元。
收盘当日，这位去年还到处“借钱”、不惜“割肉”降价销售的“负翁”，成了真正的富翁。持有恒大地产102.02亿股的许家印及夫人，凭借479.49亿港元的家产，当即成为中国内地地产新首富。
“恒大能成功上市实属不易。”易居房地产研究院综合研究部负责人杨红旭说。进入第三季度之后，楼市与股市双双出现疲软状态，海外资本市场对内地房企IPO已从追捧期进入选择期。杨红旭认为，2009年二季度末三季度初，内地楼市成交量很高，价格涨势也很好，是楼市的最佳时机；而香港股市一直持续到9月势头也不错，彼时是内地房地产企业赴港IPO的最佳时机。
与恒大上市受追捧对比鲜明的是，近期准备上市的卓越地产因为没有获得足额认购而暂停上市，此前恒盛地产首日“破发”，宝龙地产定价缩水。恒大受追捧的一个重要原因，缘自它的定价策略。恒大招股价3.5港元较资产净值折让高达三咸九至五成四，预测市盈率只有5倍至6.6倍，股价相当便宜。“房地产企业上市的最佳时机是第二季度，这个时机已经过去了，所以，恒大有这样的结果已经算很不错了。”杨红旭说。
许家印对这个结果显然也很满意。出席恒大地产上市仪式致辞时，他的语气分明带着激动和兴奋：“此次的成功上市，是恒大发展史上的重要里程碑。路演过程中，恒大得到了全球投资者的广泛支持。展望未来，恒大将扎根中国、放眼全球，巩固并提升我们的行业领导地位，以稳定、健康、快速发展的企业未来，回报股东、回报客户、回报社会！”
说这些话的时候，他还不是中国首富。