住宅建设成为新经济增长点面临的问题与建议，本文主要内容关键词为：增长点论文,新经济论文,建议论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
随着我国经济发展、人民生活水平提高和住房制度改革的深化，住宅目前已继冰箱、洗衣机、电视机之后成为我国居民耐用消费品的新热点。住宅建设作为我国支柱产业建筑业的重要组成部分，在我国经济发展中发挥着越来越重要的作用，1981—1995年，我国住宅投资均相当于当年国民生产总值3%以上的比例。
改革开放以来，为解决城镇居民的住房问题，我国在住房的生产、流通、消费等方面实施了一系列的改革措施，充分调动了国家、地方、企业、个人加快住宅建设的积极性。1979—1995年，全国城镇住宅建设投资10500亿元，建成住宅4500万套，约25.5亿平方米。其中“八五”时期城镇住宅建设完成投资7600多亿元，建成住宅10亿平方米，住宅建设的年均增长增速达到17%，比同期GDP增长速度高7个百分点以上。在我国的住宅建设中，房地产开发发挥着重要作用，以1994年为例，全国房地产开发完成住宅竣工面积11673万平方米，占当年城镇住宅竣工面积约1.23亿平方米的95%左右，房地产开发成为我国住宅建设的中坚力量。
改革开放以后，我国住宅建设改变了过去粗放、分散的建设方式，逐步向统一规划、合理布局、配套建设的方式转换，1978—1995年共建成住宅小区5000多个，住房成套率达到55%。我国住宅的建设水平，包括住宅的规划设计、节能节地、住宅功能、外观造型、施工质量、环境条件、配套建设等方面均有很大提高。
住宅建设的大发展，使我国居民的居住条件和居住水平有了明显提高，全国城市居民人均居住面积由1978年的3.6平方米提高到1995年的约7.8平方米，超过“八五”计划确定的人均居住面积7.5平方米的目标，“八五”期间解决了500万户城市居民的住房困难户的住房问题，全国大城市基本解决了人均2平方米以下的特困户住房问题，中国住房解困工作受到联合国的高度赞扬。
按照我国“九五”社会经济发展规划，“九五”期间我国住宅建设将面临一个新的发展高潮。“九五”时期，我国住宅建设年均增长速度将在15%以上；住宅年投资规模占国内生产总值的比重要达到5%左右；城镇住房成套率要达到70%以上，住宅工程一次性合格率要达到95%以上，优良品率达到30%以上。
按照“九五”规划，到2000年，我国城镇居民住房人均使用面积要达到12—14平方米，人均居住面积要达到8—9平方米，解决人均居住面积4—6平方米的城镇家庭住房困难问题，使70%的城镇家庭每户都拥有一套使用功能基本满足居住需求的住宅。按照这一规划要求，“九五”期间需新建住宅12亿平方米，平均每年建成住宅规模不低于2.5亿平方米，这为我国住宅建设提供了一个新的发展机遇。
目前我国住宅建设面临的问题
根据建立市场经济体制和住房制度改革的要求，我国今后的住宅建设主要通过房地产开发和住房商品化的途径来实现，商品住宅开发经营将成为我国住宅建设生产、流通、消费循环的主导方式。但我国目前的商品住宅开发存在一系列的矛盾和问题，突出表现在：
1.住房短缺和商品住宅空置并存，商品住宅销售不畅
我国城镇住房短缺现象十分严重，据1994年对全国612个城市统计，全国人均居住面积在4平方米以下的住房困难户约有414.45万户，目前全国有9个省区的人均居住面积在7平方米以下。与居民住房困难相对应的却是全国商品住宅的巨额空置。据建设部统计，到1995年全国商品房累计积压已达5031万平方米，比1994年增加52.99%。其中，普通商品住宅占77.15%，面积达3880多万平方米。商品住宅的高额空置，形成了巨额的资金积压，1995年底全国房地产空置积压资金高达860亿元，这严重影响了商品住宅开发的正常循环。
商品房积压空置严重，除了房价过高以外，我国房改进程缓慢，居民购房不如租房，这使得部分即使有购房支付能力的城市居民也宁愿坐等分房，也不愿买房，这大大限制了我国商品住宅市场容量的扩大。目前商品住宅质量普遍较差。据调查，全国目前约有50%的住房使用功能不健全，有些住宅一建成即成危房。商品住宅质量不高，也限制了部分居民的住宅购买欲望。
2.商品房价格过高，远远超过了现阶段城镇居民的支付能力
据测算，从1985年到现在，我国商品房价格以超过20%的年平均增长速度递增，1988—1995年，全国商品房平均售价年均上涨26.45%，即使扣除同期物价上涨因素，年均递增也超过15%左右，大城市的商品房价格年平均增长率更高达30%以上，远远超过同期经济增长率和通货膨胀率。1990年，全国商品房平均售价约为703元／平方米，1993年上涨到1282元／平方米，1995年更上涨到1584.96元／平方米。在省会城市和北京、上海、广州、深圳等房地产热点城市，城市中心地带的商品房价格高达7000—10000元／平方米，近郊区的商品房价格在3500—5000元／平方米，远郊区县商品房价格也在2000—2500元／平方米以上。在城市市中心地带购买一套建筑面积60平方米的住宅需要40—60万元，在近郊区购买要20—30万元以上，在远郊区县也需要10—15万元。
根据国际经验，住宅价格相当于一般居民家庭年收入的3—6倍时，居民购买住宅的物质需要才有可能转化为现实的购买需求和购买行为，而我国目前各省市的房价相当于我国城镇居民家庭年收入从3.72—15.76倍不等，全国平均为9.84倍。房价过高远远超出了现阶段绝大部分居民的购买能力，限制了广大居民对商品房的有效消费需求（有货币支付能力的需求）增长。
3.房地产开发税费负担严重是形成高房价的重要因素
按照我国现行的成本管理和核算方式，我国房地产价格构成包括土地费用（包括土地出让金和拆迁安置费用）、建安成本、市政公用设施费、相关税费、房地产企业利润5大部分组成。据调查，目前我国城镇商品房价格构成的各项费用比重分别为：土地费用约占20%，建安费用约占40%，市政公用设施费用占20%左右，相关税费约占10—15%，其余5—10%左右才为房地产开发企业销售费用和利润。土地费用、市政公用设施费用和相关税费占商品房房价的比重高达50%以上。目前有关部门对房地产开发征收的税费达200多种，除此之外，一些垄断性部门、机构、企业、街道、派出所等也自行推出的各种行政性、经营性收费、摊派和变相收费，房地产企业每作一个项目，要跑200多个部门交纳200多种税费。据统计，全国城市房地产企业的各项纳税额占商品房价格的比重为10%—15%。
4.我国房地产开发企业的经营规模小，资产负债率高，经济效益差
到1996年上半年，全国房地产企业资产总值仅13085亿元，平均每户资产只有3908万元，平均每户资产尚不足在北京建一栋中型住宅楼的价值，全国房地产企业所有者权益3178亿元，平均每户不到1000万元；从开发规模看，到1995年6月底，全国房地产开发在建规模为14277亿元，全国平均每户企业的房地产开发工作量仅有4100多万元，若以完成的开发工作量计，则1994年全国平均每户房地产企业完成的开发投资只有1760万元，单个企业的开发规模远远低于国外和香港的水平。房地产企业规模小，效益差，使其抗风险的能力很弱。目前商品住宅的大量积压，造成开发企业大面积亏损，这严重削弱了房地产企业扩大商品住宅的开发能力。
5.为商品住宅开发、销售和经营的社会化服务体系不健全不配套
一是促进住宅商品化的金融体系服务不健全，我国目前尚没有专门从事住房按揭业务的金融机构，目前的住房按揭由一些专业银行代理，住房按揭规模小且利率很高，很难适应住房商品化发展的要求；二是为房地产企业开发经营服务的中介组织发展不完善，中介组织的信息咨询服务水平亟待提高；三是商品住宅售后服务不健全，我国目前实施物业管理的住宅数量很小，管理方式也不规范，建立起适应我国特点的住宅小区物业管理方式尚在探索之中，健全完善尚需待以时日。
培育住宅建设成为新经济增长点的政策措施
在“九五”期间，为确保我国住宅建设获得大发展，并努力成为经济发展的新增长点，国家就必须实施一系列的保障政策：
1.加快住宅制度改革步伐，确保商品住宅市场稳步扩大
“九五”时期，国家要加快住房制度改革进程，尽快改变福利性分配住房的作法，要通过出售公房、建立公积金制度、相应进行工资改革，逐步将住房支出纳入职工工资性支出等措施，逐步培养个人住房消费者，在2000年前建立我国住房建设、消费的新体制，促使我国商品住宅市场逐步扩大，形成我国住宅建设、流通、消费的良性循环。
2.加快经济适用房建设，逐步解决目前商品住宅价格过高问题
“九五”期间，各级政府应在目前实施安居工程成功的基础上，逐步扩大经济适用房的建设步伐，力争在“九五”期间住宅投资规模不低于当年固定资产投资规模的20%左右。
为控制目前过高的商品住宅价格，国家一是加紧控制住宅建设用地费用的上涨，对政府鼓励建设的经济适用房，可采取目前安居工程的作法，改有偿出让为行政划拨方式；对目前由商品房房价承担的市政公用设施费用，可逐步过渡到由政府财政负担；对征地、拆迁、安置可采取政府统一征地拆迁和安置方式，以努力降低土地费用；二是加大对房地产税费的清理力度，切实解决房地产企业的高税费问题；三是加强对商品住宅价格的监督管理和行业管理，切实解决目前房地产业的高利润和暴利问题；四是鼓励房地产企业强化内部管理，厉行节约，以努力降低住宅开发建造成本，使“九五”商品住宅价格上涨幅度低于“八五”水平。
3.建立住宅储蓄银行，加快住房金融业务的发展
“九五”期间，要逐步建立住宅储蓄银行，作为住宅建设融通资金的专业银行。住宅银行要广泛吸纳社会资金，承担包括国家有关住房贷款在内的多种住房信贷、结算和担保业务，向住宅建设特别是向中低收入家庭的住房建设和购买住房提供住房按揭贷款。为鼓励个人贷款购房和增强还贷能力，可对中低收入者实行所得税前还贷政策，贷款期限可逐步延长到15年，并采取国家适当贴息办法，以降低按揭贷款利率。
4.强化物业管理力度，努力提高物业管理水平
“九五”期间，力争对已建成的住宅小区全面实行物业管理，逐渐实现住宅管理的专业化、社会化，努力提高居住环境质量。物业管理公司在我国刚刚起步，力量还很弱小，这需要国家在“九五”期间对专业物业管理公司在经营管理及税收上给予一系列优惠政策，以确保物业管理公司逐步发展壮大。从长期看，物业管理公司的收费要从目前向开发公司一次性征收改为向由专业物业管理公司向住户收费过渡，物业管理公司要努力提高服务水平，以高质量的服务赢得市场，赢得住户，赢得生存。
5.强化我国房地产开发企业的集团化建设，增强房地产企业抗风险能力
“九五”期间，国家对我国住宅开发建设的中坚力量——各类产地房开发企业，尤其是综合型的国有房地产企业集团化建设予以支持，鼓励各类房地产企业相互兼并、联合，向大型化、集团化方向发展，以增强在国内房地产开发市场的竞争力和抗风险能力，努力提高开发经营的管理水平，降低开发成本，降低房屋售价，提高经济效益，为“九五”住宅建设的大发展作出贡献。