摘要：近年来，我国的房地产工程建设有了飞速的发展，然而其在开发的过程中，经常会出现各种问题，比如图纸设计和施工脱节、工期目标无法实现、项目结算不及时等现象，妨碍项目正常开展和推进。针对上述难点，文章具体从房地产开发项目管理的目标入手，分析了房地产开发项目管理难点，提出了解决项目管理难点的措施，从而在推动房地产项目的顺利实施的同时，实现良好的社会效益和经济效益。
关键词：房地产；开发项目；管理；难点
引言：通过在房地产开发企业从事项目管理的经历，从当前房地产开发商整体运作的操作层面分析了影响工程建设项目进展的主要因素，对开发商项目管理的实际关键难点进行了探讨。针对房地产开发项目管理的难点，与房地产开发的流程及组织管理理论相结合，提出了改进和提高开发商工程建设项目管理质量和效率，减少项目管理难度的方法和建议。
1、房地产开发项目管理的重要性
1.1 保证项目的按期完成
要想保证房地产开发项目的规范化进程和顺利完成，就要对房地产开发项目进行合理的规划和管理，有效的管理是保障房地产开放项目顺利完成的前提。要想做到管理中的科学性和规范性，就要从房地产开发项目的全过程入手进行规划和统筹管理。
1.2 保证项目进展的组织性和协调性
（1）保证房地产项目的开发中有相应的法律法规作为支持；（2）管理人员的制度落实到个人；（3）根据项目开发的实际情况，制定出相应的管理规章制度；（4）协调各个部门之间、各个部门人员之间的关系，让房地产开发项目在一个和谐的环境中顺利进行。
2、房地产开发及其项目管理概述
2.1 房地产开发特点
我国当前绝大多数的房地产开发企业，需要采取的开发方式是综合开发．是由一个开发企业来负责。从投资决策到土地的使用权获取过程，从项目建设到项目的出售、管理阶段，对其实施全过程进行开发的过程。
房地产开发的主要特点包括：①区域经济方面，房地产开发的区域差异大，级差收益明显；②行业特征方面，房地产开发具有高度综合性、高度关联性；③投资过程方面，房地产开发具有高投资、高收益、高风险特点；④社会经济活动方面，房地产开发容易受到国家政策的影响，是与法律制度紧密联系的行业。
2.2 管理的重要性
2.2.1 确保项目按期完成
房地产开发项目的按期完成需要对房地产开发项目进行计划管理，保证房地产开发项目有序进展，即通过一个完善的计划管理。使房地产开发项目的全过程都纳入计划管理的范畴．从而保证房地产开发项目管理目标的顺利实现。
2.2.2 保证项目进展组织性与协调性
在房地产开发项目管理中，通过明确的职责划分，按照相关法律法规的规定，制定适应房地产开发项目的各项规章制度。从而为项目开发的进行提供一个完整的组织保障。在项目开发中。一个和谐的办公环境对保证项目开发的顺利进行意义重大。房地产开发项目管理中的协调功能正好能实现这一点，从而保证了人员之间的协调。为房地产开发项目的顺利进行提供了一个和谐的环境
2.2.3 保证项目效益最大化
在房地产开发过程中，之所以需要对房地产开发项目进行管理，最主要的目的是为了实现项目效益的最大化，这就需要对项目实施过程中的质量、成本和工期等因素进行控制。房地产开发项目管理中的控制管理就是为了实现对项目进展过程中项目质量、成本和工期的控制，能够保证项目开发过程中用最小的投入获得最大的经济和社会效益。
3、房地产开发项目管理的难点
3.1 决策缺乏依据
在房地产项目的开发过程中，项目的开发管理在实际中会受到很多因素的影响，开发过程中也会存在很多难题。在房地产开发中的管理者不能对当前的市场情况作出正确的判断，并且在开发时没有对市场做好调研工作。这就会导致决策者在真正的开发过程中作出错误的、没有相对依据的决策。这些问题都是制约开发项目管理的顺利有效进行的重要因素，也是我国目前房地产开发中的一个非常重要的问题。
3.2 项目施工成本管理问题分析
在房地产项目管理环节中，施工成本管理也是极为重要工作内容。其管理质量的高低对于房地产项目的施工进度管理和施工质量管理都有着息息相关的联系，因此，相关房产开发企业必须重视项目施工成本管理工作。但是在实际运行时，项目施工成本管理结果却是差强人意，存在很多难以控制的问题，既降低了项目施工质量，使其后续工程建设难以顺利的实施，又对房地产企业经济效益的提升带来较大的困扰，从而使之市场竞争能力大大下降。因此，当务之急，就是要寻找一条有效的管理途径，来加强房地产项目施工成本管理工作，并及时解决其管理中存在的各种难题。
3.3 缺乏完善建筑质量、安全管理体系
目前业主对质量的要求不断提升，对房产有着更高的标准，所以就需要开发企业在房地产项目开发的过程中严格对质量、安全进行控制。尽管目前房地产行业的相关规范不断完善，但物业质量问题依然存在。重要原因就是在注重经济效益的同时，投资商、项目部放松建筑质量、安全管控，对施工单位、监理单位的质量、安全管控不到位，导致项目建设监督管理力量不足，从而造成非常多的隐患，房地产开发项目质量不能达到要求，引发合同纠纷，影响开发企业的品牌形象和经济效益。
3.4 项目施工安全管理问题分析
从当前项目施工安全管理现状来看，其存在的安全隐患十分明显，不仅会影响整个房产项目的使用寿命和使用功能，而且对于人们的生命财产安全也会构成很大的威胁。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆因此，必须加强房产企业项目施工安全管理水平，对其整体项目建设过程进行严格的把控，这样才能保证项目施工的顺利开展，达到预期发展目标。
3.5 项目施工质量管理问题分析
只有保证房地产开发项目的施工质量，才能保证其日后运行使用的安全性和稳定性，且在很大程度上还能促进房地产开发企业的市场竞争能力。相对，若是项目施工质量管理不达标，则势必会降低房地产开发项目的利用价值，给人们的安全居住埋下较大的安全隐患。然而，目前我国很多房地产企业在项目施工质量管理上都存在很多缺陷和不足，因此，必须及时采取有效措施来控制项目施工质量，这样才能在降低施工成本的基础上，使其整体工程建设能够早日如期完工。
4、解决房地产开发项目管理中存在问题的具体措施
4.1 做好市场可行性研究的调研工作
建筑工程在发展过程中需要准确的市场信息做支撑，才能保证项目决策的准确性与实时性。传统意义上的市场信息除了市场原材料的交换信息、市场供求关系变化等信息外，还要考虑到国家的新政策、新动向等。根据这些信息优化资源配置，从而选择效益大、风险小的经营活动。
4.2 完善房地产开发项目管理中的成本管理
房地产开发项目的成本控制是开发商获得经济利益的重要手段。只有将房地产开发项目的成本控制好，才能节约房地产开发项目在施工过程中的成本。在房地产开发项目管理的过程中存在很多的环节。因此，为了更好的对房地产开发项目管理的成本进行有效的控制和管理．就必须对房地产开发项目管理的各个环节进行成本的管理和控制，即策划、设计、发包以及施工的所有环节进行成本的管理和控制，只有这样，才能更好的节约项目施工过程中的成本。提高开发商的经济利益。
4.3 施工承包合同要严密、详实
为做好工程总分包管理的协调工作，通常会通过签署分包合同的方式，明确责任，减少不必要的纠纷。但在合同的制定上要保证其严密性与详实性，将合同内容系统化，将配合条件细节化，使合同双方各司其职。这种方式有利于协调管理。从而有效规避质量、工期、安全等一系列的风险。
4.4 风险防范常抓不懈
开发商通常对于房地产开发项目中潜在的风险难以预测，这是由房地产项目本身的突发性和偶然性决定的。承包商在项目承包前，需要正视各种风险，在实际操作中逐渐掌握其自身规律，从而制定出防范风险的有效措施。在房地产开发项目的管理中，相关的管理人员应该时刻保持风险意识。同时。随着科技发展速度的不断加快，可以通过现代信息化技术将风险转移或控制，将风险程度降到最低。从而有效地减少风险带来的损失。
4.5 重视施工阶段及后期阶段的项目管理
（1）重视现场安全管理。健全现场项目部的安全管理架构，严禁将工程承包给不具备相应资质的单位，将重点放在事前控制上，避免发生安全事故。
（2）做好施工阶段的资金使用计划，严格按照计划进行工程款的支付。
（3）严格控制甲供材。甲供材的范围、交接方式要事先周密确定，列入工程招投标合同，并严格按合同履约。尽量减少甲供材的种类，对十通用地方建材，可由承包方自行采购。
（4）要尽量减少甲分包项目，在工程招投标文件及工程建设承包合同中由总承包单位完成的工程内容尽可能让总承包单位组织施工。
（5）建立以项目经理为中心的、决策能力好、执行能力强的项目部。各令业技术人员按需求配备齐全，明确项目部成员的责任义务，做好任务分工将各项工作落到实处。不能随意压缩项目部人员编制。造成现场管理的“真空期”。
（6）充分认识监理工作的重要性。择优选择监理单位，不与监理单位签订“小监理”合同，在监理工作过程中给子其应有的权利．按合同要求履行其义务，体现出监理工作的服务性、科学性。独立性、公平性。完全发挥其在施工阶段质量控制中无法代替的重要作用。
（7）开发商一定要真正重视项目竣工验收阶段的项目管理工作。在项目竣工验收阶段可建立一个由开发商主管领导组织、整合工程管理、销售、开发、采购、物业管理等各部门组成项目收尾临时一机构，与现场项目部管理人员分工协作，共同完成工程竣工验收阶段的项目管理及项目交付、移交工作。
5、结语
开发商只要按照成熟的房地产开发工作流程进行规范运作，并围绕项目管理工作任务建立了与之配套严密的组织和制度，加强各流程阶段工作的计划性及其严肃性，注意预控，就一定会在实际操作过程中减少项目管理的难度，提高项目管理的质量和效率。
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论文作者:熊方健
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2019年6期
论文发表时间:2019/7/9
标签：房地产开发论文; 项目论文; 项目管理论文; 开发项目论文; 房地产论文; 过程中论文; 难点论文; 《建筑学研究前沿》2019年6期论文;