基于家庭收入的保障性住房标准研究，本文主要内容关键词为：住房论文,家庭收入论文,标准论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
中图分类号：C812 文献标识码：A 文章编号：1002-4565(2011)10-0022-06
一、引言
为了保障中低收入家庭的住房需求，世界各国政府都在不同程度地调控住房市场，发展具有社会保障功能的住房供应体系和运作模式，弥补商品住房市场的不足。2007年8月，国务院发布《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，这是中国房改历程中的一个新的里程碑。在此之后，社会保障性住房建设速度不断加快，覆盖范围不断扩大，并于2011年提出全国城镇保障性住房覆盖率要在“十二五”末达到20%以上，足见国家对保障性住房的重视程度。
改革开放三十年来，我国取得了举世瞩目的成就，各个省市地区的经济总量和人均可支配收入都出现了历史性的飞跃，城镇家庭的居住条件显著改善，以住房为主的房地产业逐步成为国民经济的支柱性产业之一。然而，近年来住房市场的矛盾逐步显现，其中最突出的是房价上涨过快，面对高昂的房价，许多城市出现了“夹心层”的问题。为了有效解决城市中低收入家庭的住房困难，建立完善的保障性住房体系，明确保障性住房的准入标准是一个关系民生的大事。
国内学者对保障性住房准入标准的研究十分重视，但基本都停留在定性分析的层面，缺乏实际论证与测算，鲜有文章对保障性住房家庭收入标准进行估算，并且大多研究都以个人收入为主，但这样的做法存在弊端。首先，人均收入只是一个均值，以此来代表一个家庭的经济状况，有失偏颇。其次，家庭是社会的基本元素，保障房的申请方均是以家庭为单位，而以人均收入作为衡量指标，则存在口径转换的问题，易产生分歧、不便操作、效率低下。所以本文从家庭收入的角度来探讨保障性住房的准入标准问题，其优势主要表现在以下两个方面：一方面，以家庭收入来划分，科学合理切合实际。因为以家庭为单位的居住是社会的普遍现象，所以采用家庭收入作为测算单位更贴近现实情况，同时也符合社会保障性住房设立的初衷；另一方面以家庭收入作为测算指标，涵盖更多的户籍信息，具有很强的可操作性，政府相关部门可以根据家庭的不同规模进行更为细致的保障房建设规划。
本文以厦门市为例，首先介绍了保障性住房准入标准现状。其次，利用抽样数据、采用格点映射法，对保障性住房家庭收入的准入标准进行估算。最后，结合“按年人均收入限值”这一指标，把家庭组别按人口细分，界定出针对不同家庭规模的参考准入标准。
二、文献综述
改革开放以来，经济飞速发展，同时一些城镇中低收入家庭出现居住困难的情况，从而保障性住房成为社会关注的热点，国内许多学者也对此问题进行了研究，研究内容大致可以分为两方面：
一方面是在借鉴国外经验的基础上，对城镇保障性住房的模式及相关政策进行研究。如孟晓苏(1998)将世界各国不尽一致的住房政策进行归纳总结，从住房补贴政策、住房金融政策、住房消费政策三个方面进行比较分析，得出可资借鉴的经验[1]。杜文(2005)分析了美国、瑞典、英国、澳大利亚、日本和新加坡的住房保障制度，并对我国建立和完善住房保障制度提出了政策建议[2]。褚超孚(2005)综合阐述了国外住房保障政策以及其运作模式，并针对我国国情提出相应政策建议[3]。何元斌(2010)在介绍发达国家和地区保障性住房政策经验借鉴的基础上，分析了我国住房保障制度发展状况和存在的问题，提出了我国构建多层次住房保障体系的模式选择和基本框架[4]。可见，国内学者在这方面的研究具有连续性和深入性，但都只是简单地从宏观政策的角度着手，从制度模式的层面提出问题，缺乏相应的实证分析，略显空洞。
另一方面则是研究保障性住房的进入和退出标准，以及保障对象的界定与划分的问题。如赵路兴、浦湛(2003)并未明确划分标准，还是以政策角度提出保障性住房的收入线，且以个人收入作为研究对象[5]。顾纪瑞(2005)分析了中产阶层和中等收入群体的异同，认为界定中等收入群体的核心标准是人均年收入及家庭年收入，但文章并没有方法性的实证分析和相应数据的估算[6]。李欣欣(2009)详细描述了国外保障性住房的相关经验和措施，但都以政策理论为主，并无具体测算方法[7]。曲玉国(2009)基于厦门的保障性住房政策提出了改进意见，但无具体准入标准的测算方法[8]。郭玉坤、杨坤通过借鉴国际经验，结合我国实际，介绍了划分城镇住房保障对象的几种方法，并得出我国现阶段城镇住房保障对象应涵盖城镇居民中的最低收入户、低收入户和中等偏下收入户，保障住房覆盖率为40%，但没有深入进行实证分析，依然停留在政策建议层面，推广和应用性不强[9]。
本文基于城镇居民家庭收入、以厦门市的实际统计调查数据为例，从方法和实证的角度，对保障性住房准入标准进行估算。通过界定中低收入家庭、测算家庭收入、估算“中低收入组”的上限值，进而得到保障性住房准入标准；同时考虑到家庭规模的多样性，则利用“按年人均收入限值”这一指标，将准入标准细分为针对不同家庭规模的4种情形。该测算方法的数据易得、计算简便，具有较强的可操作性和推广价值，既维护了社会公平又简化了转换程序，同时其测算结果也可为相关政府部门提供参考。
三、保障性住房准入标准现状
作为全国房改的先行者，厦门从1991年已经开始了城市住房改革，并且于2006年在全国首创了保障性住房建设的“厦门模式”，是目前我国住房保障制度最完善的城市[10]。
厦门市通过考察学习中国香港及新加坡的住房保障制度，建立了多层次的住房保障供应体系，对不同收入家庭实行不同的住房保障政策。具体而言，向有经济能力的中低收入家庭以及特定对象中的住房困难家庭提供社会保障性商品房；向既不属最低生活保障线以下又无经济能力购买社会保障性商品住房的中低收入家庭提供社会保障性租赁房；向最低生活保障线以下的住房困难家庭提供廉租住房[11]。
(一)厦门市住房保障对象收入标准现状
根据国家统计局提供的城镇居民人居可支配收入数据，对全市住户按照家庭人均月收入由低至高排名，分为五个组别(各组家庭户数相同)，即低收入、中低收入、中等收入、中高收入和高收入，具体分组情况如表1所示。
厦门将社会保障性住房的覆盖面扩展到覆盖部分中等收入家庭，即人均月收入排名在全市40%以内的家庭也将进入保障体系。
厦门市2006年提出的申请社会保障性住房的中低收入家庭年收入控制标准为：3人及以下户不高于5万元，4—5人户不高于6万元，5人以上户不高于7万元。家庭资产的控制标准为家庭年收入的6倍[11]。
(二)建立新标准的必要性
厦门作为经济特区，海西中心城市，随着国家对海西城市群开发力度的增强，厦门市生产总值(GDP)增长速度不断加快，居民人均收入也在不断提高，根据福建省统计局及厦门市统计局的统计年鉴数据，2006-2009年厦门市GDP及人均收入增长情况如表2所示。
由表2的数据可以看出，厦门市的GDP总额由2006年的1168.02亿元增长为2009年的1737.23亿元，增长总量为569.21亿元，增长率为48.73%，无论是从增长总量还是增长率来看，厦门市的地区生产总值都大幅提高；再观察城镇居民人均可支配收入，由2006年的13753元增长至2009年的19577元，总量增长了5824元，增长率为42.35%，人均可支配收入出现近45%的增长。厦门市城镇居民可支配收入的增速还略低于经济总量的增长，这也从一个侧面反映了居民购买力水平的下降，在面对不断上升的房价，则有更多的居民遇到经济困难，那么以2006年经济水平为基准制定的准入标准就值得商榷了。
与经济增长和城镇居民人均可支配收入增长速度形成鲜明对比的是厦门市2006-2009年房地产销售价格的增速。根据中国房地产统计年鉴的数据，厦门市2006-2009年房价的具体销售价格数据及增长率如表3所示。
由表3的数据可以看出，厦门市房地产销售价格从2006年的6340元/平方米，一路直线上涨至2009年的13510元/平方米，其中2008年达到最高峰，可能有两方面的原因，其一是受到金融危机的影响，很多投资者将其他领域的投资都注入房地产，由于近年来中国房地产的稳定快速增长，甚至吸引很多外国，特别是东南亚的投资者投资厦门楼市，炒楼进一步哄抬了房价；其二是2009年国家出台了多项政策稳定房价，也使得一些中小投资者持观望态度，厦门市的房价受到大环境的影响，相较2008年略有下降。但总体而言，厦门的房价相对于城镇居民可支配收入，仍处于较高水平。
2006-2009年，厦门市房地产销售价格增长了113.09%，而地区生产总值增长50%，城镇居民人均可支配收入仅增长45%。房价与收入增长的不平衡使得原本属于厦门市政府划分的中等收入家庭甚至是中高等收入家庭成为新的“夹心层”。加之金融危机后的经济复苏导致我国的通货膨胀不断加剧，城市居民的日常生活压力随之加大，使城镇居民的生活成本不断增高，购房的压力则更加明显[13]。
综合上述分析可以看出，现行的厦门市社会保障性住房的标准(2006)很难满足现阶段城镇居民的保障需要，而确定保障对象的范围是保证社会保障性住房制度顺利实施的基础和重点，也是执行的起点。若划分的水平过高，使得本来不需要保障的家庭也被纳入范围，这必然会对政府和社会带来负担；若划分的水平过低，则无法起到保障中低收入家庭的目标。另一方面，考虑到存在大量一人户家庭申请保障性住房的诉求，在划定准入标准时，还将“三人户家庭”进一步细化为两个组别，即“1人户家庭”和“2—3人户家庭”。
四、保障性住房的家庭收入标准
(一)数据和方法描述
本文以家庭收入为基础重新确定厦门市社会保障性住房的准入标准。数据来源于《厦门市统计年鉴2010》“城镇居民家庭基本情况”一栏，并经过一定的整理及运算[14]。该数据涵盖300户厦门市城镇居民家庭，以随机抽样的方式取样，出于对家庭信息保密的原则，所获得的数据均以家庭为单位进行平均、并采用分组数据的形式进行汇总和公布。因此，本文以300户城镇居民家庭收入的分组数据为基础，采用格点映射法进行测算。
格点映射法的思想来源于计量经济学中的格点搜索，格点搜索是处理非线性模型参数估计的一种方法，可以概括为两步迭代：首先将参数β的可能取值区间[a，b]分为10等分，它们的端点分别为a，a+0.1(b-a)，a+0.2(b-a)，…，a+0.9(b-a)，b，把这些端点坐标分别代入最小二乘函数算出函数值，找出上述所有端点坐标中使其取值最小的一个，记为a+i(b-a)/10。然后，把区间[a+(i-1)(b-a)/10，a+(i+1)(b-a)/10]分为10等分，重复上述过程、不断迭代，直到参数取值范围不断缩小、满足精度要求或收敛标准为止[15]。
借鉴格点搜索的思想方法，提出专门针对分组数据的格点映射法，它是根据现有频数信息寻找目标值的一种方法。具体操作如下：首先，根据已知频数找到相应的累计频数区间和目标区间；其次，对目标区间与累计频数区间分别进行格点；最后，找出已知频数在该区间的相对位置，并映射到目标区间，从而找出目标值。
(二)准入标准测算
1.300户城镇居民家庭人均收入简析。
300户城镇居民家庭按月人均可支配收入共分为8组。其中，2009年期间按月人均收入在“1500—2000元”的家庭数目最多共有55户，占300户家庭总数的18.33%，同时也是众数和中位数的对应值所在的分组；位居第二的是家庭人均月收入在“1000—1500元”组，共52户，占总数的17.33%。月人均收入最高的一组(“3500元以上”)的家庭数为41户，占总家庭数的13.67%，位居第四；而月人均收入为500元以下的户数最少，仅为3户，占所调查300户家庭的1%，见表4。
2.平均准入线的计算。
厦门市保障性住房的目标是：覆盖40%的城镇居民家庭。在无法获得全市每个家庭收入数据的情况下，以厦门市300户城镇家庭为样本进行分析，把对总体的覆盖要求通过样本进行实现。首先，将城镇居民家庭按月人均可支配收入由低到高排列，找到样本覆盖面的上限值，即第120户家庭所代表的收入。进而，寻找第120户家庭所对应的按月人均可支配收入组，即为“1500—2000元”组；再将其转化为按年每家庭可支配收入，该家庭年收入范围落在5.54—7.39万元当中，见表5。
国家统计局划分城镇居民家庭收入线采用的是五等分法，即按照各占1/5的比例划分低收入户、中等偏下收入户、中等收入户、中等偏上收入户和高收入户五个组。本文则打破这个传统的界限，直接根据厦门市保障性住房的保障目标，把覆盖面上限值所在的组定义为“中低收入组”，即实证中的“1500—2000元”组。下面，在锁定上限值区间(1500—2000元)的基础上通过格点映射寻找其估计值，即为准入线的家庭收入标准。在大样本的情况下，家庭收入近似服从正态分布，这是对所有家庭收入情况的一个宏观考量。而本文是针对“中低收入组”进行分析，纵观整个数据，将其分为8个组别，“中低收入组”对应“1500—2000元”，组距为500元，对于城镇居民家庭收入来说，组距相对较为精细，并且该组位于正态分布的峰值附近，分组之后的该段概率密度函数接近于一条直线，所以可以近似认为服从均匀分布。
在此，采用格点映射法进行测算。首先，把目标区间与累计频数区间分别进行格点；其次，找出已知频数值点在该区间的相对位置，并映射到目标区间，从而找出目标值。针对家庭收入的问题，具体操作如下：把目标区间[1500，2000]与累计频数区间[95，150]均分成十等分；计算出120在累计频数区间[95，150]中的位置，然后映射到目标区间，得到家庭年收入值，该值为保障性住房的准入标准。用数学公式表示为：令家庭收入区间为[a，b]，累计频数区间为[c，d]，则有：
那么，按年人均收入限值为2.07万元；按年家庭准入线标准应为6.38万元。
3.分组准入线的划分。
通过以上计算可知在每户平均人口数为3.08户的情况下，准入标准的参考值为6.38万元。准入线6.38万元是一个平均数，为了进一步细分，可以将平均每户家庭人口数3.08作为一个“虚拟户”来处理，把3.08户所对应的准入线6.38万元作为家庭分组的一个组别即3人及以下户的准入标准。对于其他组别而言，根据“中低收入组”的收入情况，按年人均收入限值2.07万元进行扩充。
更进一步，考虑到实际情况，即：存在大量1人户家庭具有申请保障性住房的诉求，所以本文将组别进一步细分，从原来的3组变为现在的4组，把1人户单独列为一组。利用平均数的思想方法，并结合“虚拟户”的概念，把“3人及以下”分组当中的“1人户”分离出来。具体操作如下：3人及以下组一共包括3人家庭、2人家庭、1人家庭三种情况，将2人户家庭又作为一个新的虚拟户，用该值除“3人及以下”组对应的准入线6.38万元，得到3.19万元，这个便可以近似认为是1人户的准入标准。然而鉴于政策的连续性以及1人户的特殊性，在此仍建议采用5万元作为1人户家庭的准入标准。
由表6可见，本研究得出的参考标准相对于2006年的标准来说，准入门槛更低，可以惠及更多中低收入人群，新参考标准的人均收入限值也比2006年的标准有所扩大，这显然更加符合当前的经济背景和时代环境。
五、结论
本文从家庭收入角度对保障性住房准入标准进行了重新划分和测算，对厦门市旧的保障性住房准入标准进行了更为科学的更新，使其能满足现阶段厦门社会经济发展的需要，同时也对其他城市保障性住房的相关测算工作提供了方法上的启示与实际操作中的借鉴。
首先，采用家庭收入的视角研究保障房的准入标准更为合理。因为相对于以个人收入为参考指标进行测算，家庭收入更符合实际情况、既维护了申请家庭的权益同时也提高了政府部门的工作效率，减少不必要的分歧、促进公平、增加互信。
其次，细分了组别，根据实际情况把原标准的三类组别(3人户以下家庭、4～5人户家庭和5人户以上家庭)细分为四类组别，即为：1人户家庭、2～3人户以下家庭、4～5人户家庭和5人户以上家庭，这样更加切合申请家庭的收入条件和相应的住房申请需求。
最后，为惠及更多中低收入人群，从家庭收入角度出发重新界定了每个组别下的准入线标准，建议2010年保障性住房家庭收入的准入参考标准为(40%覆盖面)：一人户家庭5万元，2～3人户家庭6.38万元，4～5人户家庭8.45万元，5人以上户家庭10.52万元。这样的标准划分相对于2006年的标准，更具有时效性、科学性及可操作性。
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