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摘要：并购是社会经济快速发展过程中不可避免的经济现象。兼并和收购有利于促进企业的快速增长和发展。然而，兼并和收购是双刃剑。在历史上，有许多企业兼并和收购失败的案例。金融风险是兼并和收购的主要影响因素。对于房地产企业来说，高回报意味着高风险，特别是中国的宏观调控继续深化。截至2017年第三季度，中国房地产调控继续保持严格紧张局面，中央和地方政府先后开发了房屋租赁。市场政策措施对市场预期产生了重大影响。与此同时，在全国金融工作会议之后，监管不断加强，资金面临进一步萎缩。这表明中国房地产上市公司的经营困难仍然很大，甚至会随时承担巨大的金融风险。
关键词：房地产；企业并购；财务风险；对策
引言
企业并购是房地产集团资本运作的主要方式，是房企迅速占有市场，增加土地储备实现快速扩张的重要途径。房地产项目收购是并购方式的一种，是指一家企业购买另一企业的股权或资产，以获得对目标企业资产的所有权或对目标企业的控制权。近几年来，房地产项目的收购热潮席卷中国，特别是“烂尾楼”的收购。作者先后以外资香港上市公司、国企的身份参与中国市场商务“烂尾楼”的收购，本文以实务中的案例为例子，揭示了项目财务风险管理控制在收购项目中的重要作用，借以给国内其他企业的相关收购活动提供经验。
1.引起企业并购财务风险的主要因素
1.1变化性
合并和收购过程中有许多变化，因此与之相关的财务风险始终处于变化状态。在宏观层面，国家的宏观经济政策，经济周期性波动，通货膨胀，利率和汇率变化等都发生了变化。在微观层面，经营环境，融资和资本状况发生了变化。收购方以及收购方的收购和收购。价格变化等。这些变化存在时间，范围或单独或交叉重叠，这将影响公司并购的各种预期，并偏离结果，这是导致财务风险的主要因素之一 兼并和收购。
1.2信息不对称性
导致企业并购中存在金融风险的另一个因素是信息不对称。当目标公司是一家缺乏信息披露机制的非上市公司时，收购方往往低估了债务数额，财务报表的真实性和资产抵押担保，无法准确判断资产价值和盈利能力。目标公司，导致价值风险。即使目标公司是上市公司，它也不会充分了解其资产的可用性、剩余人员、产品的市场份额，或目标公司管理层故意隐瞒信息，导致收购方的盈利能力。缺乏债务等无法理解或准确估计其真实价值，误导做出错误决策，甚至导致合并失败。2.房地产上市企业财务风险的成因
2.1筹资风险成因
1.缺乏科学合理的筹资决策
由于受外部经济环境的影响，房地产业的发展市场更加复杂。目前，中国的房地产企业普遍重视项目前期设计和上市后，依靠经验做出判断和决策，缺乏科学合理的资金筹集和融资渠道分析，没有严格的计划分配 资金使用，使资本利用效率不是最大化，导致资金的后续使用短缺或浪费。
2.筹资渠道过于单一
目前，我国房地产上市公司筹资规模逐年扩大，资金总额不断增加。但是，银行严格控制房地产贷款，因此收购房地产项目的特殊贷款更加困难，许多公司选择短期贷款。如果短期贷款过多，短期内公司对资金流动的需求将无法满足，可能存在流通中断或流通不足的风险。
3.筹资结构比例失衡
中国房地产上市公司的资产负债率普遍偏高。除主要以货币交易为主要金融业的银行业外，房地产业的平均资产负债率明显高于其他行业的平均资产负债率。保持在60％左右。普遍较高的资产负债率表明，房地产企业主要由债务融资，这可能会给企业带来过大的财务压力，从而产生金融风险。
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2.2投资风险成因
1.可行性分析出现偏差
大多数房地产企业的可行性分析只是一种形式，并没有真正定量地分析影响因素。这使得企业获得的分析结果不可靠、不真实、不完整，与企业自身的投资状况不一致。在可行性分析没有完全参考价值的情况下，有必要依靠企业的决策者做出决策判断，但决策者往往受到知识水平的影响思维，并且长期发展，从而导致投资决策的随意性和主观性。增加犯错的可能性并增加投资风险。
2.投资成本预算不全面
房地产企业投资成本预算是房地产项目从项目开始到完工所需的一系列费用的估算。政策变化，利率变化以及国内和国际政治环境的变化可能会对公司的投资产生影响。投资成本预算不足会增加公司的投资收益，增加项目的突发风险，从而影响企业的实际投资收益。
3.房地产企业并购风险的控制
3.1价值评估风险的控制
为了客观地评估被收购公司的价值并尽量避免价值评估的风险，收购方必须充分注意尽职调查。全面的尽职调查可以正确客观地评估被收购公司的价值。首先，有必要聘请专家或第三方组织组建一支具有较强专业能力的员工的调查小组，从各个角度收集目标企业的信息，全面了解他们的财务状况和运作情况。只有依靠仔细的前期工作才能避免遗漏价值评估并导致错误的决策。其次，要掌握目标公司正在进行的项目的情况。房地产项目的盈利能力和发展进度极大地影响了公司的现金流。因此，收购方需要了解这些项目的发展潜力和发展进度，并验证项目开发所需的文件和相关政策，并为目标企业提供各类信息的验证。最后，系统分析各种报告，分析报表中信息的真实性，并合理利用报表中的信息，以识别可能的行为，如夸大的收入和资产，以及成本不足的负债。值得注意的是，在企业并购中，资产负债表外的因素不容忽视。如果目标企业已经发生或潜在的法律纠纷等，有必要就这些问题达成共识，并与目标企业签订协议。
3.2融资与支付风险的控制
为应对并购中的融资和支付风险，企业应合理吸取其他并购先例的教训，分析其成败的原因，并根据自身的战略目标考虑其最优资本结构。并与合并后的企业协商科学合理的支付方式。通过不同的现金和股权匹配模型，合并后企业的资本结构可以适应公司战略目标的需要。有必要充分利用债务融资的杠杆效应，并将金融风险置于可负担和可控的范围内。在选择支付方式时，现金支付程序简单，费时，不会导致原股东失去控制权。股权支付和实物支付各有利弊。企业应充分考虑不同支付方式的优缺点，做出合理选择。通过股权融资与债务融资的合理组合，确保并购促进企业发展，避免并购中的融资和支付风险。
3.3整合风险的控制
控制整合风险，尤其是控制金融一体化风险，是并购风险控制的重点。它可以从以下几个方面入手：首先，金融业务战略的整合，双方的企业财务战略目标往往不同，被收购公司需要在合并后被收购。财务调整使双方在财务上保持一致并利用联合行动。其次，金融体系一体化，财务战略目标要求制度层面保证统一，科学的金融体系是企业健康发展的保证，也是金融信息的客观可信保障。最后，财务管理人员的整合，合并后的企业的财务人员可能不适应新的管理模式，需要使用评估和培训来改变和提高。
4.结束语
综上所述，在并购过程中，目标公司应选择业务风险较小的公司和一定的市场开发空间进行并购，有利于保证资金来源和企业的正常经营合并。事实上，企业兼并和收购的风险一直贯穿于并购的整个过程中。在实践中，应尽可能确定风险问题，并及时进行调整，以避免并购风险，最大限度地提高并购成功率。
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[3]郭晓瑾.企业并购中的财务风险问题及防范措施[J]现代经济信息，2017（03）：150.
论文作者:衡光罡
论文发表刊物:《中国经济社会论坛》学术版2019年第3期
论文发表时间:2019/7/23
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