基于价值分析的银行抵押贷款风险及防范对策研究，本文主要内容关键词为：价值论文,对策研究论文,贷款风险论文,银行论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
一、抵押品价值的衰减现象及银行贷款风险分析
(一)银行贷款抵押品的价值衰减现象
1．银行抵押贷款的流程。抵押贷款从抵押品角度分析，可分为贷前调查、贷中审查、贷后管理和违约处置四个阶段，各个阶段均涉及借贷关系及抵押关系的不同利益主体，抵押贷款流程如图一所示。
2．抵押品物价值的衰减现象。抵押贷款管理的核心和难点是抵押品价值管理，而围绕抵押品价值管理的核心是抵押价值、实际价值和债权金额三者之间的关系。抵押价值是指从贷前调查阶段到违约处置阶段前的过程中，银行认为或认可的抵押品的价值。在目前国内商业银行普遍没有专业的抵押品价值审核人员对抵押品价值进行重新认定的情况下，银行只是被动的接受评估机构的评估价值结论。因此，现实中抵押价值往往就是贷款过程中评估机构得出的抵押品的评估价值。在抵押贷款流程中的四个阶段，抵押价值会出现明显的衰减现象，如图二所示，抵押价值曲线是一条不断向下倾斜的曲线(在违约处置阶段由于受到处置成本及不规范操作等因素影响，处置成交价格往往还会低于抵押价值。为便于比较说明抵押价值的急剧衰减现象，图二中将处置成交点价格与处置评估点的抵押价值以一条虚线相连)。实际价值指抵押品的市场公充价值，在贷款存续期随时间的递延，抵押品的实际价值会由于正常的损耗(折旧)或市场价格的波动而出现减少趋势，在图形中呈现出一条缓慢下降的曲线。债权金额是指银行贷款的本息余额，会随时间的递延而产生利息(暂不考虑利息的按时偿还和本金的分期偿还等情况)，这时债权金额呈现一条缓慢上升的曲线。目前抵押贷款各阶段抵押品的抵押价值(Vd)、实际价值(Vs)及银行债权金额(Vz)三者之间一般呈现如图二所示关系。
图中有三个关键点：贷前评估点T1、处置评估点T2和处置成交点T3。在T1点抵押品的价值往往被较大幅度的高估，高估金额为△V1=Vd1-Vs1；而在T2点抵押品的价值往往被低估(处置评估点由评估机构出具的评估价值是拍卖或其他处置方式中的重要参考价格，其价值的高低直接影响处置成交价格，也直接影响银行债权的受偿率)，低估金额为△V2=Vs2-Vd2；T3点银行债权只得到了部分清偿Vd3(即抵押品处置收入扣除由银行承担的拍卖佣金、评估费、手续费、诉讼费、执行费等处置成本后的净收入)，这样银行产生了债权损失△V3=Vz3-Vd3，这种损失就是抵押贷款中由于抵押品价值衰减所引发的最终结果。
(二)抵押品价值衰减过程中银行贷款风险分析
抵押贷款的过程同时也是抵押品价值不断衰减的过程，也是贷款风险不断积累及显性化的过程。抵押品价值衰减过程中银行贷款主要面临如下风险：
1、抵押品价值高估风险。目前国内商业银行抵押品价值高估的情况比较普遍。某国有商业银行2005年初在信贷审批部门设置了抵押品价值复核岗位后，统计出上半年抵押品价值评估偏差率(评估偏差率=(评估价值-复核价值)/复核价值×100％)分布情况如下页表1。
表1：某国有商业银行抵押品价值评估偏差率
评估偏差率 业务数 数量占比 评估价值(万元) 金额占比
100％以上 3
5％
17695.62.3％
50％-100％6 10％120674
15.6％
20％-50％22 37％
351650.7 45.5％
20％以下 29 48％
282271.6 36.6％
合计
60 100％
772291.9
100％
表1反映的评估偏差率高于20％(一般认为，评估偏差率超过20％即为评估重大差异)的业务笔数占已审核业务总量的52％，总体偏差率约为30％，其中有部分抵押品价值高估超过100％，个别贷款的抵押品评估价值甚至是其实际价值的3倍多。银行据此发放的贷款，抵押品价值无法全额覆盖银行债权，抵押品从贷款发放时就不足值，将给贷款带来了极大的风险。抵押品价值高估的原因主要来自借款人、评估机构以及银行自身等。
首先，是借款人。借款人出于降低违约成本有虚增抵押品价值的强烈动机。一方面，由于目前我国没有建立起系统的企业诚信环境和制度，不少企业尤其是民营企业企图通过评估机构虚增抵押品价值、提高举债能力以获取银行贷款；另一方面，由于银行一般是按抵押品价值的一定比例确定抵押率，据此发放贷款。企业在和银行交往的过程中了解到银行抵押率政策，因此，往往会“你有政策、我有对策”，伙同评估机构虚增抵押品的评估价值。
其次，是评估机构。银行贷款抵押品的价值评估是目前国内评估机构的主要业务之一，甚至是部分评估机构的唯一收入来源。但从我国资产评估行业现状来看，普遍存在如下问题：(1)资产评估管理体制不顺。目前我国的评估行业管理体制处于一种多头管理、分块管理的模式。就拿评估机构的设立批准来说，既有财政部门批准设立的资产评估公司，也有建设部门批准设立的房地产估价机构，还有国土资源部门批准设立的土地估价机构，此外，还有其它部门批准设立的物价评估机构、矿产权评估机构、珠宝玉石评估机构等等，这些评估机构分别由批准设立的部门进行管理，“政出多门、多头管理”的结果就是“谁都在管，但谁都管不了”。因此，作为行业监管重要组成部分的政府监管形同虚设，对抵押品价值高估等评估机构违规行为的监管和处罚根本落实不到实处，客观上助长了评估机构的不当之风；(2)资产评估理论不完善。我国资产评估的理论体系还处于不成熟不完善的状态。指导评估机构从事具体评估实务的理论体系一般应由评估基本准则、具体准则和评估指南等构成，但目前我国供评估机构遵循的理论方法和评估准则还只有《资产评估基本准则—基本准则》、《资产评估职业道德准则—基本准则》、《资产评估准则—无形资产》、《企业价值评估指导意见》、《珠宝首饰评估指导意见》和《金融不良资产评估指导意见(试行)》及国家标准《房地产估价规范》(GB/T50291—1999)、《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2001)等非常有限的内容，对评估实务的指导性不强，评估机构随意发挥的空间过大。就评估的价值类型分析，目前贷款抵押品评估所依据的主要是市场价值类型，但从保障银行债权的角度，采用清算价值类型似更为可靠。遗憾的是，至今有关部门也未制定出适合贷款抵押品评估的具体准则或评估指南；(3)部分评估机构的职业道德和执业水平较低。由于评估行业多头管理，各部门均批准设立了一定数量的评估机构，导致评估市场上评估机构供过于求，行业竞争激烈，需求方挑选评估机构的余地大，形成由需求方主导评估市场并充当价值操纵的主要角色。在行业监管和处罚不到位的情况下，评估机构往往会迁就委托方(借款人)高估抵押品价值的要求，违背职业道德。此外，部分评估机构的执业水平较低，对一些价值大、情况复杂的抵押品把握不准，往往选用不恰当的评估方法，影响了抵押品价值的准确性；(4)评估实务所需信息不透明。国内主要的贷款抵押品有国有土地使用权、房地产和机器设备等，以国有土地使用权的价值评估为例，基准地价修正系数法是评定其价值的一种主要且有效的方法，但很多地方评估所需的基准地价信息不全面，基准地价更新慢、难以适应市场变化，部分地方政府政务信息不透明、地方保护主义严重，评估机构难以获得有效的地价信息等。此外，政府制定的基准地价文件不公开发布、土地交易信息不公开等现象在全国也还比较普遍。
再次，是银行自身。一方面，目前商业银行市场开拓的压力普遍较重，由于绩效的显性与风险的隐性，银行特别是基层行出于信贷扩张的动机往往会忽略抵押品价值高估所隐含的风险，甚至在有些情况下对影响抵押品价值的重要因素故意隐瞒不报，以便通过上级行对贷款的审查审批；另一方面，目前国内银行大多尚未建立有效的抵押品价值管理制度，导致评估报告中的一些重要的错误信息或重大遗漏没有得到识别，被动的接受评估机构出具的评估结论，在贷款发放时就留下风险隐患。
2、抵押品价值贬值风险。在贷款存续期间，抵押品本身随着使用时间的变化也会产生实体性损耗、功能性损耗及经济性损耗，使抵押落千丈品价值随着时间的延长而自然衰减，并可能导致抵押品价值无法覆盖银行债权。一般来说，贬值的程度与时间呈正相关关系，这也可以解释在银行贷款出现风险需要处置抵押品时，往往拖的时间越长，受偿率越低。
3、抵押品价值市场波动风险。受市场变化、产品技术更新、政府规划调整、城市中心区的转移等因素影响，抵押品价值往往会发生大幅波动，进而影响到贷款的安全性。如抵押品市场供求关系、市场参与主体的多寡及其行为动机等发生不利变化；功能更全面更先进的机器设备的出现，制造设施的原材料价格降低或替代产品问世，都会直接影响抵押品的价值，降低银行债权的保障程度。
4、抵押品价值低估风险。银行贷款出现风险需要通过处置抵押品来保障债权时，评估机构往往会低估抵押品价值，银行以此为参考价格委托拍卖行拍卖，往往导致银行债权受损。产生这种价值低估风险的主要原因包括以下三个方面：一是金融不良资产评估业务较为复杂，价值评估难度较大。金融不良资产评估的价值类型包括市场价值及清算价值、投资价值、残余价值等，价值类型的复杂性也决定了金融不良资产评估业务的复杂性。二是金融不良资产价值处置涉及的利益主体多，影响因素繁杂。影响抵押品处置价格的利益主体包括借款人、银行、法院、拍卖行、评估公司等。当贷款风险出现，银行需要处置抵押品时，一些潜在的影响因素浮出水面，如借款人欠税、欠交员工工资、欠交社会保险费用，抵押品的处置需要补缴税款、补缴优惠地价款等等。此外，银行往往需要通过法院等执法机构，通过评估公司、拍卖行等中介机构处置抵押品，这些参与主体往往会出自身的利益追求，以各种方式影响抵押品处置价值。这些因素极为复杂，也影响评估公司作出准确的价值评定。三是由于评估结论将直接作为拍卖(或其它处置方式)成交的参考价，在评估业务涉及因素复杂、评估难度较大的情况下，一般来说，价格越低，愿意购买的市场主体越多，成交成功的可能性越大，评估结果得到市场认可的可能性也就越大，这样评估公司出于增加成交概率提高市场认可度的目的，往往会趋向于低估抵押品价值。
二、银行规避贷款抵押风险的对策
(一)在技术层面上，要合理设置贷款抵押率
从价值角度分析，贷抵押款风险管理的核心是抵押率的设定。目前国内银行业通行的做法是根据抵押品的不同性质设置50％—70％的抵押率，这种模式未能全面考虑到贷款存续期间存在的抵押品价值衰减现象，也未充分考虑到抵押品价值高估、市场波动等上文提到的各种风险因素。因此，贷款抵押率应在全面、动态地分析抵押品价值的基础上设定。所谓全面是指不仅要考虑所有影响抵押品价值的主要因素，还要考虑债权金额的变化，并将两者联系起来；所谓动态是指不仅要考虑贷前评估点的抵押品价值，还要考虑贷款存续期间抵押品价值的变化，并在设定抵押率时考虑价值变化的影响。从抵押缓释信用风险的作用机理角度考察，抵押率的设定可采取以下两种模式：
1、从提高借款人的违约成本、降低违约概率角度设定抵押率。如果借款人综合实力和偿债能力较强，可从提高借款人违约成本角度设定抵押率，促使借款人不发生理性违约。假设借款人因抵押品的存在约束其违约行为，这时主要考虑抵押品价值高估风险、价值贬值风险和价值波动风险，则在贷前评估点即T[,1]处设置抵押率P[,1]的约束条件为：
i为贷款利率，n为贷款年限，△V1为价值高估金额。根据以上各式可推导出抵押率的设定式：
2．从保障银行债权，降低违约损失率角度设定抵押率。如果借款人综合实力和偿债能力一般，应从抵补银行贷款角度设定抵押率。假设贷款到期后形成风险，且预计将在到期且经过时间t后成功处置抵押品来抵补银行债权，这时不仅要考虑抵押品价值高估风险、价值贬值风险和价值波动风险，还要考虑抵押品价值低估风险、处置时发生的交易成本Ce(指拍卖佣金、评估费、手续费、诉讼费、执行费等)和处置变现时影响价值的其他不利因素(主要指不规范操作)，则在贷前评估点即T1处设置抵押率P2的约束条件为：
i为贷款利率，n为贷款年限，t为贷款到期日至抵押品处置日之间的时间间隔，△V2为价值低估金额；E为处置变现时其他不利因素导致的价值减少量，为银行抵押贷款的经验数据。根据以上各式可推导出抵押率的设定式：
比较式(1)和式(2)可以看出，P[,2]
P[,1]，即在第二种模式下抵押率的设置要低于第一种模式，贷款保障程度也高于第一种模式。当贷款风险介于上述两种情况之间时，抵押率可设定为两种抵押率之间的一个数值。
从上述抵押率设定模式可以得出，抵押率与预计处置时间t、抵押品价值高估金额△V1及处置成本Ce呈负相关的关系，减少以上因素的影响有利于降低抵押贷款的风险。
(二)在制度层面上，要建立严格的抵押品管理程序和操作要求
巴塞尔新资本协议不仅在对合格抵押品的认定方面采取了谨慎的态度，同时还强调银行必须建立一整套严格的内部风险管理程序和满足最低操作要求。目前国内银行抵押管理环节相对薄弱，与对借款人和第一还款来源已形成的比较完整和严密的管理监控体系不对称。虽然目前抵押管理的机制大致是清晰的，但管理流程中仍存在分工不够合理、职责分工不明晰，责任被稀释，对于抵押评估及复核没有一致的指导和要求、预警机制不够完善以及在贷款质量出现问题时的补救和处理措施不够迅速等问题。应结合信贷风险管理流程的整合，重新整合和再造抵押管理流程，明确定义流程中各个相关部门、机构、人员的权利和责任，明确关键人员和部门在流程中的任务和角色，保证抵押管理的专业化和相对的独立性；同时建立抵押管理流程与IT系统的紧密配合，实现流程的刚性控制；建立严密、完善的抵押管理操作规程，采取严格的程序和步骤评估抵押品的价值及使用抵押技术可能带来的风险，保障抵押品权益的安全性和法律上的可执行性，确保抵押管理满足操作要求。
(三)在管理层面上，要强化抵押品的全过程动态监管
在贷款存续期内，抵押品在实物和价值上是动态变化的。相应地，银行对抵押品必须进行全过程动态连续监管。一是贷前重点考察抵押品的合法性、有效性、可靠性和流动性，建立中介机构的准入和淘汰制度，防止价值高估；二是贷时加强对抵押品的审核，由具有专业资格的内部人员对抵押品进行全面复核，合理设定抵押率；三是建立抵押品从抵入到处置全过程动态监控机制，及时发现风险隐患。通过开发抵押品监控系统，实时监测抵押品实物及价值情况，结合建模及债项评级的需要，及时进行抵押品数据维护，为决策提供必要的信息支撑。对中长期贷款定期重估抵押品价值，在抵押品出现价值下降和实物毁损时，及时要求借款人恢复抵押品价值、追加抵押品或采取收回贷款等有效措施，确保贷款存续期内的任一时点抵押品的足额有效。此外，还可开发一些协助决策的抵押品价值评估模型或系统，及早识别抵押品的潜在风险，争取在出现问题的前期实行救治；四是切实落实分期还贷制度，逐步降低银行贷款风险暴露的余额，提高抵押的覆盖率。
(四)在公共关系层面上，要建立起与政府主管部门、行业协会和中介机构等有关各方的良性互动机制。
首先，银行应与政府主管部门建立互动机制。《国际评估准则》出台了两项业务的应用指南，其中《应用指南2-以贷款为目的的评估》就是专门为抵押贷款评估出台的应用指南，而目前我国尚未制定类似的应用指南用以指导评估实务。在这方面，银行作为抵押贷款目的的评估报告使用者，应积极推动财政部、建设部、国土资源部门等政府主管部门探讨并尽快出台类似的指南。银行还应在推动政府对中介机构的监管，推动政务信息公开特别是基准地价信息、房地产交易信息公开等方面发挥积极作用。其次，银行应加强与行业协会的交流和沟通，在促进评估行业自律管理、发挥行业协会的专家咨询功能等方面表达银行的意见和建议。再次，银行应加强与中介机构沟通和协调，从评估报告使用者的角度表达自己的看法，促使中介机构提高评估水平，加强质量控制。