确立两条标准线 完善住房保障制度，本文主要内容关键词为：两条论文,保障制度论文,住房论文,标准论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
［中图分类号］F293.35 ［文献标识码］A ［文章编号］1671-7112(2002)06-0043-02
建立城镇居民住房保障机制，是对市场机制的必要补充，也是国家社会政策与社会保障制度的重要组成部分。当前，我国城镇住房保障制度的建立工作还刚刚起步，住房保障问题将随着住房市场化进程的加快而日益突出。如何完善住房保障制度，许多专家学者都在探讨这一问题，目前争论的焦点就是怎样界定住房保障的对象。笔者认为要明确界定住房保障对象，必须摆脱在居民收入分层问题上的空泛议论，确立经济适用房购买标准线和廉租房租住标准线两条线，分别为中低收入居民家庭、最低收入居民家庭提供不同保障水平的、分层次的住房保障。这两条标准线的制定必须结合我国的实际情况，考虑各地区居民的住房供求关系状况、住房保障需求及财政支持能力。
一、确立经济适用房的购买标准线，将经济适用房纳入住房保障体系
在经济适用房的性质问题上，存在着不同的理解。归纳起来，主要有两种观点：一种观点认为，经济适用房是保障房不是商品房；另一种观点则相反，他们认为，应区分中低收入者，不应将占绝大多数的中等收入者视为保障对象，因此经济适用房的性质不是保障房而应是商品房。可以看出，如何确定经济适用房的性质是界定住房保障对象的问题的焦点。笔者认为要解决经济适用房性质问题上的分歧，关键在于制定一条经济适用房的购买标准线，而不是空泛地讨论居民收入的高中低收入分等。这条购买标准线应该针对广大的中低收入者的实际情况，主要是经济收入和住房困难两方面的情况（即双困），根据经济发展水平的变化制定。如北京市目前出台的购买经济适用房者家庭年收入必须在6万元以下，就是这方面的例子。经济适用房的购买标准线一旦制定之后，标准线上的家庭只能购买商品房，标准线下的家庭可以购买经济适用房。这样，经济适用房就可以纳入住房保障体系。既然经济适用房性质确定为保障房，这条标准线不能定得太高，否则就失了其保障意义。但考虑我国房改的历史进程和广大城镇居民的住房实际状况，目前这条标准线又不能定得太低。购买标准线在一定时期内应该是稳定的，但随着居民收入和住房困难的变化，必须灵活调整，可升可降。
确立经济适用房的购买标准线之后，必须严格执行标准以控制销售对象。目前的经济适用房在销售过程中出现严重的失控现象，在许多房产会上经济适用房敞开卖，由于排队者众多，房产商只好采取抓号中签的办法决定购买者，而不是核实购买者年收入是否符合标准。这样便无法体现出经济适用房的保障性质，形成了富人占了穷人便宜的局面，造成了新的社会不公。要严格执行购买标准线，必须解决居民收入审核的难题。建设部副部长刘志峰指出，目前可以先通过单位或居住地有关机构（办事处、居委会等）出示证明方式，逐步过渡到依纳税单等进行审核。在当前通过单位或有关机构证明的方式下，应实行公示制度接受社会监督，确保经济适用住房销售公平、公正。只有严格执行购买标准线，认真进行居民收入审核，才能控制销售对象，真正体现经济适用房的保障性质。
确立了经济适用房购买标准线，就将经济适用房纳入了住房保障体系。这样，经济适用房是为解决居住问题而不是提高生活品质，因此必须严格控制建设标准（面积、户型）和销售价格。由于现在经济适用房在建设标准（面积、户型）方面越来越高，超出了一般中低收入家庭的承受能力，越来越多的人主张对经济适用房建设标准应进行限制。一方面，要控制面积，避免中低收入者承受大面积标准带来的总价压力。另一方面，要限制户型，不应出现与解决居民的基本居住问题保障目的不相符的豪华复式户型。目前建设的经济适用房中出现了豪华复式户型，是与销售对象的失控导致部分高收入者的加入分不开的。
二、确立廉租房的租住标准线，完善廉租房制度
要完善住房保障制度，必须建立廉租房的申请和审批制度。因此，除了建立经济适用房购买标准线外，还应建立廉租房租住标准线。这条标准线与经济适用房购买标准线一样，都要结合本地的实际，统筹考虑，同时制定。建立廉租房租住标准线之后，廉租房的申请和审批制度才能真正得到确立和执行。
建立廉租房的租住标准线后，才能进行廉租对象的确认工作。对居民提出的申请政府部门进行审批时，首先需要核实居民家庭收入，对符合廉租房的租住标准的家庭，还应根据其收入水平具体确定相应的租金水平。对于已经租住公房的居民，可直接进行认定，按其收入水平确定相应的租金水平。对于无房或住房困难的居民，政府可以新建一批廉租房或回收部分旧房作为廉租房，供其租住，根据其收入水平收取相应的租金；也可以房租补贴的形式由符合标准的廉租对象在市场上直接找房。目前各地已经进行了四种方式的积极探索，长春市在全市范围内对租公房的职工家庭进行了廉租住房对象认定，确定了职工家庭负担的廉租住房租金水平；天津、广州进行了新建廉租住房试点；青岛等地收购了部分旧住房，作为廉租住房的房源；成都对部分最低收入家庭实行了房租补贴办法，帮助这些家庭到市场租赁住房。无论是实物配给还是租金补贴，根据确立的租住标准线进行租金补贴时，都必须根据居民的实际收入水平的差异确定不同的补贴标准。
廉租房租住标准的建立有利于建立廉租房的退出和进入机制，有利于对廉租房进行动态调整。当居民收入发生变化时，特别是当原先租住廉租房的居民收入提高超过租住标准时，应该对其租住房屋进行调整。此时可考虑用以现金补助鼓励其退出租住房屋或者将保障住房出售给他。如果一时难以或不愿意搬出，应该执行市场价位的租金水平，促使其迁出或购房。另外，即使仍处于低等收入水平，也应根据收入的变动情况及时调整租金水平。廉租房的租住标准确立之后，根据居民收入的提高实行动态调整，易于建立廉租房的退出和进入机制。一方面，可以有效解决居民住房困难，同时也可较好地实现公平原则。另一方面，严格执行廉租房的租住标准，及时调整廉租的租金，可以廉租房的配给和房租补贴，较好地实现效率原则。
总之，要完善住房保障制度，除了目前我们非常重视的保障住房供应体系之外，还应重视和加强对住房保障对象的研究。确立经济适用房购买标准和廉租房租住标准两条线，是确定住房保障的对象的前提和基础。从目前我国的住房供应体系来看，主要有商品房，经济适用房，廉租房三种，通过以上两条标准线就可明确界定住房保障对象，从而完善我国的住房保障制度。
［收稿日期］2002-08-09