摘要：对于房产投资企业而言，最大限度地提高房产工程项目的效益是企业梦寐以求的目标，而做好房地产工程项目管理是这一目标实现的关键。现如今，不少房地产开发项目工程管理还存在着很多问题。本人站在一个企业领导人的位置，向大家阐述如何从开发商的角度做好房产工程项目管理，以供参考。
关键词：房产工程；项目管理；存在问题；措施
一个房产项目的完成要经过工程前期准备、工程计划管理、工程技术管理、工程质量管理、工程成本管理、工程监理管理、安全文明施工、工程质量记录管理、工程移交、保修期服务。房产投资开发商在整个工程建设过程中起着主导作用，是参建各方项目管理的核心，各项工作纷繁复杂，因此做好房产工程项目管理非常困难，也十分重要。
一、目前房地产开发项目工程管理存在问题
1、项目开发前期调研不足
目前，国内的房地产开发商在项目开发前不能深入调研，项目设计、论证缺乏可靠信息支撑，直接导致一系列问题的出现，如户型单一、成本过高，严重影响了房地产项目的销售，直接损害了开发商的利益。
2、涉及房地产开发管理的体制体系不健全
房地产开发商在开发项目过程中，一味照搬项目管理模式，缺乏理性理解与思考，不能有效地与房地产开发项目有机结合。事前管理与事中管理不能紧密联系，导致了项目施工进度，资金等方面的失控，项目开发偏离了预期的目标与价值。
3、物业售后服务意识、质量差
物业管理质量是居民在购买房地产项目时考虑的重要因素之一。与此不相适应的是，我国许多房地产开发商的物业与售后服务意识、质量较差，尤其对于已经交付的房子存在的问题不能予以及时解决，为房地产开发商与居民之间埋下了矛盾的根源，严重影响了房地产开发商的信誉。
4、监理、设计等制度不规范
如今，监理单位与设计单位联系的脱节问题，导致施工过程中出现大量问题，在造成管理混乱的同时，严重影响了工期，制约了房地产行业的规范化运行、发展。
二、房地产开发管理的重点工作与对策
1、加强市场调查与定位
所谓市场定位就是要根据企业所处环境以及所在地区的经济发展条件并结合企业的自身发展条件来为企业进行良好定位，要确定企业当前应该从事哪种类型的房地产建设及销售项目，当地的消费者厦房屋购买者实际需要的商品是哪种类型，然后从企业自身条件出发确定企业能够有能力进行哪种类型的房屋及建筑物的施工建设并能够取得良好的经济收益。良好 的地位是企业项目开发及后续管理工作有序开展的前提与基础。在市场调查工作方面，不仅要了解市场需求情况，同时也要深人调查与了解在同一区域内其他房地产开发机经营企业的具体情况，要了解对方的缺点和优点，了解对方在项目开发机管理工作中的成绩和缺陷，在对比其市场发展和拓展情况制定出行之有效的应对措施。
2、加强自身建设
房地产企业的发展不仅需要加强对市场的调查与自身定位，更重要的是房地产企业的项目开发及管理需要赢得广大消费者的认同与肯定，这样市场才能够做得长长久久。因此企业还必须加强自身的内部建设，房地产企业所销售的产品不是一般类型的中小型商品，更不是更新换代较快的消耗类商品，由于是对于中国人来说，购买房产可以说是一生中的头等大事，因此捎费者在选择购买对象的时候是非常慎重的，想要赢得消费者的青睐也就更加不容易。所以品牌建设至关重要。品牌建设不仅体现在具体项目的开发适应市场需要、项目销售的价格符合消费者心理预期，更重要的是销售过程中的服务质量也必须有效提升。
房屋销售不但是销售房产，同时也是在展现企业的服务品质，所以企业必须加强自身的品牌建设，要有针对性的研究和推出具有企业自身特色的拳头产品，在市场上遂新树立自己的品牌地位，同时还要不断提升销售人员队伍的总体素质，让消费者在选购商品的同时享受到更好的服务，从而形成良好的市场口碑。
3、做好计划管理
计划是工程管理的牛鼻子，房地产工程管理工程有计划、安排得好，公司各个部门的工作才可以协调起来，严细合缝地配合工程项目进度的完成，因此，工程部在编制施工计划的同时，要保证配套计划的完成以及配套计划之间的配套关系，学会用配套计划调动公司的整体资源。在项目建设的实施阶段，变化是经常，而计划必须跟着调整。
4 、加强建筑工程招标管理工作
招标工作对于工程的质量以及建设单位的效益有着直接影响。传统的统一招标法过于单一笼统，可将统一招标与个别分析招标法相结台。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆在充分考虑竞标价格的同时，要对投标单位的各方面进行评估。如竞标单位的资质、技术水平、资金周转能力、信誉、已交付工程的质量以及与本企业是否有过长期良好的合作关系等。通过垒方位的评估，选择最优的施工单位。认真详细编制招标文件，做好与承建的中标单位的合同签订工作。
竞标结束后，双方要签订详细的工程建设合同，一切的建筑生产活动都要按合同的要求展开。此外，在项目施工前还需要积极的采取工程担保措施，如履约保证金、履约保函等。降低赔偿纠纷的几率，提高对开发项目的成本管理效果。
5、提高监理的忠诚度
监理管理的问题在于，开发商签约时是和监理公司确定合作关系，到现场进行管理的却是监理工程师个人，开发商对监理工程师没有直接的管理关系，很难调动他们的 工作积极性。但施工单位却很容易和监理工程师打成一片，以致于在工程出现问题时，监理工程师或明或暗在帮助施工单位说话。怎么解决这一问题？有一个好的办法是，在和监理公司签订合时进行约定，开发商在监理费用之外，提供部分额外的奖励基金，如果现场工程师在项目监理过程中对工程进度、成本、技 术、质量管理有重大贡献的，甲方对监理工程师进行个人奖励；同时还约定，如果现场监理工程师在项目监理过程中对进度、成本、技术、质量管理有重大失误的，甲方要对其进行处罚，扣减监理费用。
6、全面完善项目成本管理
房地产开发项目的成本管理是一个集经济、技术与管理的过程，成本控制的各个阶段对各类成本的管理重点、力度以及相应管理责任是不同的。因此，需要从垒过程对项目各类成本进行有效管理。在投资决策阶段对土地获取，项目定位等几个重要决策环节，做好科学全面的系统分析，使之达到行之有效。在项目立项上，要做好调查研究，并收集大量的市场信息，让目标成本及目标利润具有可预见性和可控性。在项目前期的设计阶段是成本控制的关键，要做好设计概算。设计过程中严格控制材料消耗量指标，比如进行钢筋测算。在保证结构安垒的情况下，严格控制钢筋含量。
施工图下发阶段，甲方的预决算部门应积极做好成本预算工作，做到心中有数，预算金额是控制和审核工程进度款的重要把门关。当施工过程中涉及施工方案调整、设计变更等变化时，工程概预算也需及时调整。进度过正中，要严把进度款审批关，绝对杜绝进度款超合同付款现象的发生。竣工结算阶段，甲方应要认真核对工程各项内容是否符合合同条件要求达到竣工验收标准，结算资料是否齐垒。尤其是{步及到设计变更和索赔的内容，要严格把关，因为竣工结算是甲方最后一次占据主动地位。做到竣工结算，能够真实反映实际的工程造价。
7、严格控制房地产开发项目的风险管理
房地产投资周期较长，因此，严格控制房地产开发项目的风险管理十分重要。日前，我国的房地产开发商规避风险的方法主要有两个，一是签订合同，明确甲方和乙方各自需要承担的责任，以减少隐蔽的损失，二是保险管理，即将一部分不可抗拒因素造成的风险转移给保险公司，在一定程度上降低了房地产开发商的风险和成本。严格控制房地产开发项目的风险管理，客观上减少了房地产开发商的损失，提高了房地产开发项目的竞争力。
8、努力提高质量
质量管理最大的问题是，中小开发商往往不太会提出自己对于质量的管理标准，而是要求施工单位、监理公司按照国家公布的各种标准、规范来管理工程，“国际”的目的是什么？“国际”的目的是为了保障工程的安全，不会出安全问题，它是所有建筑工程必须达到的最低标准。但开发商是要面对客户的，客户关心什么？万科集团曾经专门对客户投诉的质量问题做过统计，最集中的十类问题分别是：防水工程、层面工程、抹灰工程、门窗工程、净空净高、试水试压通球、管材阀门质量、燃气管道、厨卫预留口和电气件安装。
这十类问题如果按“国标”来看的话，根本就不是质量问题，不在施工单位、监理单位质量管理的范围之内，但对于客户来说却是天大的事情，真接影响到客户对商品房的判断。
实际上，开发商做为甲方，是付款的一方，完全是可以以更高的标准要求工程的质量。因此，开发商在项目开工前，应当形成一套《工程管理指导书》，从工程进度、工程质量、工程成本、技术管理、材料管理、会议制度、现场环境、现场安全、紧急事件处理等等方面制转：如何做好房地产工程管理工程订出详细的管理标准和技术标准，在开工前向监理单位和施 工单位进行交底，明确要求《工程管理指指导书》做为工程管理的标准，一切按照此执行，只有这样才能保证工程质量可以满足客户的要求。
三、结语
房产企业的生存发展有赖于每一个房产项目的效益，对于企业来说做好项目管理十分重要。企业必须立足于市场，从企业自身、勘察、设计、监理、施工、供货各方，从项目决策、实施各阶段进行有计划的、标准化的组织管理，才能真正的提高项目管理的质量，提高项目效益，为企业生存和发展提供保障。
参考文献：
[1]赵俊峰，浅析房地产开发项目工程管理的问题度对策，基层建设，2015（8）
[2]陈丽琳，房地产开发项目工程管理问题及对策研究，工程技术，2016（3）
[3]韦强国，浅谈房产工程项目管理，城乡建设，2015（3）
论文作者:雷欢
论文发表刊物:《基层建设》2017年第23期
论文发表时间:2017/11/10
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