我国住房储蓄业务的“本土化”进程及发展建议
陈 栋
（中国建设银行股份有限公司济南铁道支行，山东 济南 250022）
摘 要： 自二十世纪九十年代以来，我国开始进行住房储蓄业务的尝试，争取将外来的商业性住房储蓄业务本土化，使其适应中国本地的经济环境。但这种尝试是初步的、还在探索当中的，所以规模并不是很大，在中国市场中的市场占额度也比较小。本文就从商业性住房储蓄业务的由来发展开始，根据经济、法制以及中外制度的差异开始对住房储蓄业务所遇到的困难进行分析，并对此借鉴德国的成熟经验提出建议，期望我国住房储蓄业务本土化进程由此加快。
关键词： 住房储蓄；业务模式；本土化；进程发展
在1998年，我国停止了传统的实物福利性住房分配制度，也就是说国家自此以后再也不会出现住房无偿的实物分配以及低租金、无期限使用的情况。在这以后，我国的住房发展成为银行融资为主、公积金筹融资为辅的主要出售商品房，辅助分配保障性用房的制度，从而促进了我国的金融发展。到了近几年国内也开始进行商业性住房储蓄业务的实施。
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一、商业住房储蓄业务发展现状及特点
住房储蓄指的是为了获得住房消费贷款，部分客户自愿进行的有目的、有计划的专项储蓄。客户需要与银行签订合同，表明双方权利与义务，然后客户在存够一定的存款后，银行依照合同向客户发放一定数额的贷款。这些申请住房储蓄业务的客户都有着共同的中远期住房融资需求，客户在提供资金的同时也索取资金，在这一过程中也拉动了国家的经济增长。所以各个国家都较为支持这一储蓄业务，并且会对参与者提供奖励。
住房储蓄业务有着先进行存款再进行贷款的存、贷结合特色，并且这笔资金存款只能用于购置住房，对于客户来说是非强制性、利率不变，同时享受政府奖励的。其中资金的固定利用也就保证了资金风险降到最低，保证了国家金融波动不会对此造成影响。这一特点吸引了众多欧洲国家参与进来，将商业性住房储蓄业务作为重要的个人住房金融服务方式。尤其在德国的银行积极进行这一业务的运营，国家也进行多项奖励补贴购房人员，从而解决了中低收入人群购房难的问题，保证了社会经济的平稳运行。
1.3 观察指标 比较两组受试者血清CXCL12、IL-33水平，观察组不同预后患者的临床特征指标，分析血清CXCL12与IL-33的相关性及其对AIS患者预后的评估价值。预后情况通过mRs评分进行评价，此量表总分0～5分，分值越高表示预后越差。
二、我国商业住房储蓄业务发展中的瓶颈
住房储蓄业务在我国一共有两种模式，分别是由政府强制性推行和由银行主导的进行的。住房公积金管理中心运营模式是强制性的，住房储蓄商业运营模式是自愿进行的。在我国现有烟台住房储蓄银行、蚌埠住房储蓄银行、中德住房储蓄银行这三家住房储蓄银行。除了中德储蓄银行，另两家都进行了制度改革，只剩一家银行专业办理住房储蓄业务。住房储蓄业务现在刚刚引入国内不久，由德国引进至中国，在国内还有些水土不服，所以出现了瓶颈期的现象。其主要原因是以下几点的不同：
继电保护装置是当今电力系统的重要组成部分，对保护电力系统安全稳定运行起着极其重要作用。当前，无论继电保护装置研发过程中的功能测试，还是生产过程中的整机硬件测试，尽管两者测试着重点虽然不同，但我们对继电保护装置近乎苛刻的测试要求都没有改变[1]。而在如此严格的产品质量要求下，如何降低企业人力成本，又如何持续提高智能电网保护装置的整机大生产测试效率？
1.法制环境
德国作为住房储蓄业务发展极为成功的国家之一，值得我国借鉴学习。在2004年，我国引进德国的商业住房储蓄业务模板。也就是通过住房储蓄银行和综合性商业银行签署合作协议，然后再在综合性的银行与合作中介公司人员的协助下进行合理销售，于此同时积极培养网络销售，放贷则是采取了自营和委托综合商业银行相协作的贷款方法。
住房储蓄业务以签订合同为前提，客户和银行共同协商签订，确保自身的权利得到保障，同时也明确自己的义务。合同一般需要少则几年，多则十几年的执行期。但是这也就导致了客户贷款可能因为金融波动而受到损害，导致客户与银行之间易发生矛盾。
2.经济环境
在2000年到2015年之间，我国生产总值年平均环比增长率9.53%，居民消费价格环比增长率2.26%，城镇年平均失业率4.03%，总的来说经济增长迅速，通货膨胀小且就业率高。但到了这几年我国经济受世界经济影响，发展逐渐减速，生产总值年平均环比增长率为7.8%，整体的经济形势结构更趋于合理、资源配置更高、创造力也越来越强，朝高端产业链发展。
（1）完善法律建设
3.中外住房储蓄业务的模式不同
在我国探索期没有单独地与住房储蓄业务相关的明确的法律条文，直到中国银行业监督管理委员会在2003年出台了住房储蓄银行管理有关规定，委员会以《合同法》、《商业银行法》作为基础，以个人住房贷款管理为推进经验，对住房储蓄进行管理。
当前我国经济发展迅速，行业之间竞争激烈。其中大型的综合型银行占整个市场的主导地位，它拥有业务规模较大、网点覆盖面广的优势。所以它筹集资金也就更加的容易，风险控制能力也就越强。这些特点都使得购买者对它更为信任，它的受众群体主要为高中收入人群以及部分信用良好的低收入人群，提供给他们个人的按揭住房贷款。再者是事业单位类的住房公积金管理中心，他不以盈利为目的，帮助收入稳定、按时缴纳公积金的人群进行购房。商业住房储蓄业务分为自助形式和互助形式，自助形式是指购房者自筹资金进行住房储蓄，增加自己的经济信用；互助形式则是综合银行向信誉良好者提供购房贷款，政府为低收入、且信誉良好者提供帮助，发放住房补贴。住房储蓄仅仅是综合银行众多业务的其中之一，其业务量很小，所以一般都选择与大型银行合作，并兼顾自主营销。住房储蓄业务需要通过科学手段，进行合理地集中管理，从而实现住房储蓄业务在我国的平稳推进。
三、优化方法及建议
在德国，金融市场波动时会推出具有针对性的不同的产品，在存贷款利率较高时，产品的利率也会相对较高；存贷款利率较低则推出利率也较低的产品，从而保证了住房储蓄对于经济波动的适应性。
到了我国也应该是如此，在推行住房储蓄业务时要发挥其业务优势，推出适合购房者使用、适合国情的产品，从而刺激消费者进行消费，进行有计划、有规律地购房及贷款行为。
1.确定市场定位与经营模式，走专业化住房金融道路
而在我国，尤其是住房储蓄业务推动前期，居民对商业性住房储蓄业务不熟悉，需要先对这一业务进行大量地宣传，让居民了解后才能更好地推动住房储蓄业务的发展，因此助销工作十分关键，现在我国的助销员流动性较大，工资没有保底收入，是以合同额的百分之一手续费作为支付，不利于这一行业的长远发展。并且我国的监管方式是属地监管，对于购房者住房储蓄贷款异地委托贷款的监管还不严格。
2.发挥住房互助储蓄优势，激发居民有计划、有规律的住房储蓄和消费，推出适合国情的产品
商业住房储蓄业务最先在欧洲出现并得到了发展，尤其是在德国的发展尤为成功。在我国对这一制度进行引进后，由于我国的法制环境、经济环境以及住房储蓄业务模式与德国均有不同，所以需要对此进行调整，从而帮助这一业务在我国本土化，成功度过瓶颈期。
为了住房储蓄业务在我国能够顺利发展，本文在分析了我国与德国的显著性差异后，有针对性地提出了以下几个建议：分别是在施行前先熟悉我国的法制法规、经济模式，从而对这一业务在中国的推行有着明确的市场定位，厘出清晰的行业发展经营之路，也就是在中国要走专业化住房金融道路；紧接着要发挥其储蓄优势，推出有吸引力的、适合国家居民情况的产品，从而拉动居民的购买欲望，促进居民有规律、有计划地理智购房；最后是要抓住我国现在住房体制改革的大好时机。将住房储蓄业务融入住房体系建设之中，争取国家的鼓励与支持，与此同时也要不断加强营销结构体系的建立，与商业银行以及外围助销员协作，实现营销业务委托外界进行管理。
3.住房储蓄业务融入国家多层次住房保障金融体系
住房储蓄业务不应该是仅仅服务于高收入人群的金融业务，同时他也要兼顾到中低收入人群的购房需求，这一点就属于社会保障性住房群体的服务。要先有针对性地对这一群体进行信用提升的宣传培养，进而获得政府的支持和银行的贷款提供，解决底层收入者住房难、买房难的问题，为政府解决社会难题。
4.推进法制环境改善
法制环境的改善可以通过两个方面进行：
此外，由于产业是“具有同种属性的企业经济活动的集合”，当产业风险发生时，同一产业内的企业都会受到影响，这容易引发大规模的风险损失，且存在着风险随产业链传导下去的可能性。因此，加强和健全产业风险评价体系的建设对提高我国商业银行风险管理工作有效性有着非常重要的意义。
在我国经济不断发展的同时，就业人口上越来越少，家庭受到计划生育影响逐渐呈现小家庭化，通过人口普查可以发现我国家庭规模已经从2000年的3.4人降到3.1人，并且城镇化率由46.99%显著提升到2015年的56.10%，这对城镇住房房价有着强烈的刺激作用，对大中城市尤其是其核心区域刺激更为明显。在我国，住房储蓄利率最低为0.5%，最高则可以达到2.5%，并且还有1%-1.5%的政府奖励部分，但是依旧无法追赶增值越来越快的住房房价。
应用层是物联网和用户的接口，它与行业需求相结合，实现物联网的智能应用。应用层的应用支撑子层由各种支撑平台和中间件组成，其主要功能包括对采集数据的汇集、转换、分析，以及用户层呈现的适配和事件的触发等。在物联网中，RFID标签中存储着规范而具有互用性的信息，通过无线通信网络把信息采集到处理系统，实现对物品信息的分析和处理，并通过互联网实现信息的交换和共享。
2003年12月，中国银行业监督管理委员会出台了住房储蓄银行管理规定。在最近几年，我国对于住房储蓄业务的政策不断完善，这一业务规模也逐渐扩大。但是实际需要和住房储蓄银行的规定还有一定的差距，特别是在业务方面和机构上的准入规定，所以法制系统还有待完善。
（2）推进房地产抵押权登记制度优化。
要积极地推进房地产抵押权登记制度。经过多次实践以及验证，并与房地产的主管部门进行有效地沟通协商，从而优化制度，给与购房者、尤其是低收入高信用的人群政策上的补贴，支持其期房第二次抵押权的落实，并允许置换用途的抵押物担保债权可以在某一阶段性大于抵押物价值，待贷款置换后抵押物担保债权小于抵押物价值。
四、总结
由上述内容我们可以得出，商业性住房储蓄业务从德国引入中国还需要进行本土化的转变。这种转变不仅仅是流于表面上的形式，更应该是深层次的、需要深思熟虑的，包括法制法规、经济模式，以及其他的中德差异所导致的住房储蓄水土不服的问题。通过思考探究，本文根据以上问题提出各项建议，期望由此可以使得我国的商业性住房储蓄业务得以实现本土化，并在我国平稳迅速地进行发展。
（3）检查货槽实货与系统信息的准确性。质检部人员每天对主货槽的准确性进行随机抽查，若出现货物对调，则让分拣人员把货物对调回来，若出现货槽内实货数量与系统不符，则去寻找问题的来源，看是否是拣错，还是系统还未跟进等等，到最后做报备。
参考文献
[1] 李云才.中德住房储蓄银行业务经营模式研究[D].湖南大学，2010.
[2] 秦敦辉.关于发展公平优先型住房金融制度的思考[J].华北金融，2013，（8）：76-78.
标签：住房储蓄论文; 业务模式论文; 本土化论文; 进程发展论文; 中国建设银行股份有限公司济南铁道支行论文;