摘要：我国房地产金融创新面临的突出问题主要有：房地产金融以传统银行信贷为主导，金融创新风险过于集中；房地产金融创新产品单一，产品设计不合理；房地产金融创新中企业道德风险严重；房地产两级金融市场发展不平衡，制约金融产品的创新与发展。促进我国房地产金融创新的对策应是：强化房地产金融产品创新，开发房地产金融避险工具；拓宽房地产融资渠道，分散金融创新风险；建立多元化的房地产金融创新机构体系；完善房地产金融创新市场；有序推进房地产金融创新的同时，做好金融风险防范工作。
关键词：房地产金融；金融创新；金融风险；金融市场
一、房地产金融创新的主要功能
房地产金融创新具有促进资金流通、增加社会福利及风险分散等功能。
1.促进资金流通功能。促进资金流通是房地产金融创新最重要的功能之一，国际货币基金组织（IMF）将金融创新认定为从低杠杆机制到高杠杆机制的转变。显然，房地产金融创新从金融产品与金融工具层面增加了房地产投资者的投资选择，从房地产金融体系与金融市场层面扩展了投资者的投资渠道，从房地产金融制度层面放松了对投资者的资金限制。通过以上三个层面的创新，推动房地产金融不断从低杠杆机制到高杠杆机制转变，使房地产投资者能以更少的资金、更低的投资成本获取更多的回报，进而提高投资者的投资热情，促进资金的高效流通。
2.增加社会福利功能。增加社会福利是房地产金融创新的另一大重要功能，这一观点得到大量理论和实证研究的支持。如，福莱姆和怀特（Frame&White）认为，金融创新作为一种新生事物，它能为消费者提供更多的产品种类及优质服务，这为房地产金融创新增加社会福利的论断提供了理论支持。阿尔巴斯和诺萨夫特（Erbas &Nothaft）以中东和北非国家的住房抵押贷款市场为研究对象，得出房地产金融创新能够减轻购房者的经济压力、增强其购房能力、缓解贫困的结论。日本学者Takashi Yanashita也认为，通过住房抵押贷款证券化来进行融资，能有效提高金融头寸，降低家庭的月偿付金融，减轻家庭的压力，从而带动消费、增加社会福利。正是这种社会福利功能的存在，许多国家与地区都十分重视房地产金融创新，尤其是新世纪以来，世界各国房地产金融创新的进程不断加快。尽管受美国次贷危机的影响，房地产金融创新短期内受到一定影响，但长期看房地产金融创新不断推进的大趋势不会逆转。
二、我国房地产金融创新面临的突出问题
我国房地产金融创新正处于以规模扩张与简单业务创新为主要特征的从金融抑制状态向金融深化状态转变的过渡阶段。在这一阶段，由于房地产金融创新的政策与制度滞后、房地产市场发展的不成熟及金融体制的不完善，房地产金融创新过程中面临许多亟待解决的突出问题，主要表现为：
（一）房地产金融以传统银行信贷为主导，金融创新风险过于集中
目前，房地产融资渠道单一是我国房地产金融创新面临的主要问题。我国房地产金融组织不发达，除了商业银行贷款以外，像证券、信托、基金和债券等房地产金融产品发展比较滞后，尤其是房地产信贷资产证券化严重滞后，使商业银行承载了90%以上房地产信贷的资金负担，房地产金融的市场风险和融资信用风险高度集中于商业银行。目前，我国商业银行资金流动性不足的问题已经显现，其风险集中给整个房地产金融体系的稳定带来隐患。同时，由于现有的部分房地产金融创新的新兴融资产品一般门槛较高，且这些金融创新产品风险相对较高，同时也缺乏配套的金融避险工具，使得绝大部分房地产企业只能望而兴叹。这导致房地产企业融资方式过于单一的状况很难改变，一旦商业银行面临风险与民间非正规金融供给减少，将导致整个房地产金融风险的不断积累，严重影响房地产金融创新的进程。
（二）房地产金融创新产品单一，产品设计不合理
目前，我国房地产金融创新产品层次低，没有形成多元化、规范化的房地产金融产品体系。主要表现为，房地产金融创新产品种类严重不足，同质化现象严重，创新以量性成长为主，质性成长严重不足，房地产类股票、信托、债券等合规性的金融工具的融资作用不大。同时，我国房地产金融创新产品的设计还存在不合理问题。以房地产信托产品为例，我国房地产信托产品期限短，目前市场上期限在3年以上的房地产信托产品很少，大部分都在1～3年。
（三）房地产金融创新中由于信息不对称导致的企业道德风险严重
我国一些房地产金融创新业务具有交易环节多、程序复杂等特点，这就进一步增加了信息不对称及信息在传递过程中失真的风险。以房地产住房抵押贷款为例，商业银行将风险较高的房地产抵押贷款进行重组，然后将其出售给从事证券化业务的公司即SPV。这就把相对风险较高的次级债重新组合，拉伸了金融衍生链条，增加了交易的环节与复杂性，使位于衍生链条终端的投资者对衍生链条上端贷款信息的了解不充分，获取风险信息和监督手段困难，只能过度依赖信用评级机构对房地产金融衍生品的信用评级，这就会增加房地产金融创新中的企业道德风险。
（四）房地产两级金融市场发展不平衡，制约金融产品的创新与发展
我国房地产金融市场以一级市场为主，二级市场虽然有所发展，但市场容量非常小、发展极不充分。缺乏市场信用的一级市场与发展不充分的二级市场，无法从投资与消费两方面同时满足对房地产金融的需求，单一银行体系支撑的整个房地产金融极易导致风险的过度集聚，严重影响到房地产金融创新的进程。因此，建立多层次的房地产金融市场体系已迫在眉睫。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆
除上述问题外，我国房地产金融创新还面临其他一些不容忽视的问题，如，促进房地产金融创新和市场化改革的政策、法规缺位，尚未形成一整套科学的房地产金融制度及法律法规体系；政府对房地产金融创新风险监管缺失；房地产金融创新中担保、信用、保险、抵押和评估等中介机构严重缺失；房地产开发企业自有资金严重不足、高负债经营现象严重，等等，这些都是我国房地产金融创新面临的问题。
三、促进我国房地产金融创新的对策
（一）强化房地产金融产品创新，开发房地产金融避险工具
房地产金融产品创新是房地产金融创新的末端环节与最终表现，房地产金融创新的成效归根结底体现在产品创新上。当前，我国房地产金融产品创新应当重点围绕以下三个方面展开：第一，积极推进住房按揭贷款证券化。住房按揭贷款证券化，可以扩充资金融通的渠道，分散银行房贷业务风险，提高银行资产的流动性，使房地产金融市场与资本市场有机互动，带来连锁的良性效应。第二，设计并推行房地产金融衍生品。政府可以通过设计并推行房地产金融衍生品，如房地产指数期货等，为银行业、房地产企业和普通购房者提供避险工具。值得强调的是，在房地产金融衍生产品的设计过程中，需要认真考察其合理性。
（二）拓宽房地产融资渠道，分散金融创新风险
积极推进房地产投资权益证券化，加快推进住房抵押贷款二级市场的建设，将集中风险分散化。重点推出房地产投资信托基金，分流房地产市场的投资性需求，为房地产业提供稳定的直接融资，减少银行信贷风险。注重研究将保险资金引入房地产融资市场，实现资金来源主体的多元化。改善住房公积金制度，规范住房公积金使用投向，提高资金使用效率，扩大住房公积金的覆盖面。适当放宽房地产企业上市的条件，积极推进房地产企业股票和公司债券等融资方式，让更多符合条件的房地产企业实现从资本市场上的直接融资，扩大房地产企业直接融资渠道，通过股票交易市场上市发行和公司债券的发行，提高房地产企业从资本市场中直接融资的比重，降低其从银行间接融资的风险。
（三）建立多元化的房地产金融创新机构体系
借鉴国外成功经验，建立多元化房地产金融创新机构体系。一是由政府组建房地产贷款担保机构。目前，我国居民平均收入水平还不高，中低层群体的收入占较大比重，并且他们的收入水平是有波动性的，并不稳定。因此，需要由政府组建房地产贷款担保机构，为其提供担保。二是成立专门的房地产保险公司。房地产保险公司可开展房地产抵押贷款保险、工程保险等相关的房地产金融保险业务，既可降低房地产企业的金融风险，又有利于增加房地产金融市场的资金来源。三是成立房地产投资基金管理公司。让房地产投资基金管理公司通过发行抵押贷款凭证等方式，为没有投资经验和没有管理精力的投资者提供金融投资服务，以此促进房地产市场的资金流通。四是成立房地产财务公司。为房地产金融、银行及其他金融机构提供服务。
（四）完善房地产金融创新市场，促进金融资源优化配置
一个发达的房地产金融市场是由多层次的市场组成的，既要完善一级市场，也要大力发展二级市场。相对而言，我国房地产金融二级市场的发展还处于萌芽状态，两级市场发展很不平衡。为此，完善我国的房地产金融创新市场，要求一级市场必须加强住房抵押贷款市场、房地产开发信用借贷市场的建设；二级市场合理适度开发住房抵押贷款的相关证券，通过信用的再交易、再流通，将一级市场中的风险进行分散，对债权进行深加工和转移，并为房地产金融创新产品提供市场载体。通过房地产金融两级市场的创新，改善房地产金融资源的流向和配置效率，进一步优化房地产金融的量性扩张，同时促进房地产金融行为主体的塑造，促进房地产金融的质性成长。
（五）有序推进房地产金融创新的同时，做好金融风险防范工作
虽然我国房地产金融风险更多是源于金融抑制而导致的风险过于集中，但也不能否认房地产金融创新可能产生的金融风险问题。为此，要高度重视房地产金融创新与深化可能带来的金融风险，未雨绸缪，在有序推进房地产金融创新的同时，做好风险防范工作。
第一，尽快分散集中在银行信贷体系中的房地产金融信用风险。资金短缺是我国房地产业发展面临的最大问题，从促进资金积聚和增加社会福利的角度，需要加快房地产金融创新速度，完善房地产金融体系，通过房地产金融创新尽快分散集中在银行信贷体系中的信用风险，增强银行信贷资金的流动性，保障金融体系的良好运行。
第二，发展和完善房地产贷款担保和保险制度。推行房地产金融保险制度，对房地产金融进行再保险，有利于分散房地产金融创新风险。建议政府对房地产金融担保的范围、方式、条件等方面，给予一定优惠政策，如减免房地产金融担保的保费等，鼓励和促进房地产金融担保和保险的快速发展。
参考文献：
[1]十国集团中央银行研究小组.国际金融与业务创新[M].上海：上海译文出版社，2017：54-62.
[2]陈岱孙，厉以宁.国际金融学说史[M].北京：中国金融出版社，2017：1125.
[3]李健飞，王 晶.宏观调控背景下的房地产金融创新[J].宏观经济研究，2017（3）：42-44.
作者简介：张一帆，1993.5.3，男，2015年本科毕业于，首都经济贸易大学，籍贯：北京市，在职研究生专业：房地产经济与管理，在职研究生专业：中体奥林匹克花园管理集团有限公司
论文作者:张一帆
论文发表刊物:《基层建设》2019年第18期
论文发表时间:2019/9/16
标签：房地产论文; 金融创新论文; 房地产金融论文; 风险论文; 我国论文; 产品论文; 市场论文; 《基层建设》2019年第18期论文;