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摘要：目前我国不动产登记制度方面还有许多不完善的地方，但是随着社会的不断发展，大众对私人财产的保护越来越关注，而不动产的登记有利于解决不动产物权不明确而产生的纠纷。目前我国不动产物权登记现状主要是各登记部门和相关法律的不统一，因此要想完善登记制度，就要从“统一”方面下手，做到不动产登记制度有专门的法律、专门的部门进行管理。做到了“统一”，则在不动产登记改善中迈出了第一步。接下来如何做则需要更多的学者、专家进行探讨、探究。
关键词：不动产登记；现状；必要性
1实施不动产登记制度的必要性
我国实施不动产登记制度的意义主要体现在以下几个方面：第一，能够有效维护不动产权人的合法权益，通过采取不动产登记举措，有效保障了不动产交易的安全性，从而极大减少了欺诈现象。第二，从客观角度来看，不动产登记制度本身还具备相应的反腐倡廉效果，深受广大人们群众的重视。尤其是在当今炒房客不断涌现，人们都希望借助不动产登记制度，直接将此类炒房人员打回原型，以促使其接受国家和群众的监督。第三，构建完善的不动产登记制度，能够帮助政府部门更好地掌控国内房地产市场的情况，从而为房地产行业制定宏观调控政策提供参考依据。近几年，我国颁布和推行不动产登记制度，通过对不动产的统一登记，节约了大量的人力资源成本，从而极大降低了政府在行政管理方面的财政支出。
2我国不动产登记的历史发展以及现状
土地为中心的登记制度根据学者的研究，自从周朝开始而出现了以土地为重心的登记制度，自唐代以后，我国在土地管理的方面出现了立契等制度，土地买卖必须经过官府，然后进行书面报告或者登记，这样这份土地买卖才算生效，否则该土地买卖交易无效。而当时只是以土地为中心，并没有明确的确认不动产这一名词，而且古代的地契资料由官府掌握，且对外保密，一般的普通老百姓是不能去查询相关资料，和现代不动产登记制度相差甚远，因此不能真正的算是不动产登记。
就中国的不动产等级制度的形成和发展来看，我国是在近现代接受了西方法制，在民国期间，我国已经正式建立起了不动产登记制度，建国初期，我们也建立了不动产登记制度，但随着我国社会主义改造的完成，当时中国在经济体制方面进行了全面的共有制度，导致登记制度名存实亡，一度中断了三十多年，直到改革开放，《中华人民共和国土地管理法》于1986年6月25日经第六届全国人民代表大会常务委员会第十六次会议审议通过，1987年1月1日实施。这才使我国的登记制度逐渐恢复与发展。
但长期以来，我国形成了不动产分散登记的局面，造成了不动产登记分散，管理困难，查询不便等一系列问题，近些年来，法律理论家和实务界不少人都提出了要全面建立健全不动产统一登记之路，将不动产登记进行标准化，而根据《中华人民共和国物权法》第十条：不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。虽然有说明要实行统一登记制度，但并没有再往下做出具体的规定。
为了建立健全我国不动产统一登记制度，进行不动产登记标准化，2014年12月22日正式公布《不动产登记暂行条例》，而从2015年3月1日起开始实施。《不动产登记暂行条例》（以下简称条例），坚持统一规范，简单明了的原则，通过规范登记行为，整合土地、建筑物、构筑物以及添附于土地和建（构）筑物的物等登记职责，实现不动产的登记机构，登记簿册，登记依据以及不登场登记查询公示信息平台的四个统一，对于我国不动产登记标准化之路有着重要意义。
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3未来发展前景
3.1不动产登记统一立法化
《物权法》规定了不动产登记实行统一登记且由不动产所在地登记机构办理，明确了不动产物权因依法登记而得以变动，并对土地承包经营权等几种用益物权的设立、变更、转让和消灭作了初步规定，但却未能对不动产的概念和范围等做出详细的规定，未能真正解决不动产分散登记的问题，其可操作性并不强；《不动产登记暂行条例》的颁布，明确规定了不动产登记由不动产所在地县级人民政府不动产登记机构办理，无疑是不动产登记统一化过程中的巨大进步。然而《条例》在法律效力位阶上仅属于行政法规，易受更高位阶的上位法限制导致其管辖范围大大缩小。
3.2制定不动产登记程序法律规范
在全国人大制定的物权法中，明确了不动产的物权模式，与登记的模式与规范实现了统一。在不动产登记条例方面，深入完善了关于不动产登记的法律规章制度。尽管我国现行的有关不动产的法律条例相对较多，但其中仍然有极个别的法律条例存在重叠、不协调乃至重复的问题。笔者建议完善此类法律法规，在时机成熟的背景下，可直接将《不动产登记暂行条例》升级为正式的法律法规，从而据此明确我国不动产登记的效力、程序及性质等，促使我国不动产登记制度更加完善。
3.3强化机构整合力度
市县级国土资源管理部门因为内部缺乏不动产统一登记制度，因此对不动产统一登记机构的认识明显不足。不动产登记条例的贯彻实施不全面，在整体思想上不够统一，笔者建议国土资源部必须适当派遣相应的督导人员，对地方的不动产登记工作进行监督与指导，保障不动产登记机构的优化整合。
3.4将分散的不动产登记部门进行统一
不动产登记，对现代财产秩序的稳定有非常重要的作用，其需要具有一定的技术性和专业性。登记部门过于分散，不利于不动产的登记，有可能造成事倍功半的局面，只有设置专门的机关，才能提高办事效率。因此，要设立专门的不动产登记部门，对不动产登记工作进行整体管理。
3.5登记部门要在登记时对不动产物权进行核查，确保该不动产物权的真实性
这不但是保障不动产登记制度的权威，还避免了因登记部门的错误，给当事人在交易中造成一定的损失的情况发生。如因为登记部门自身在登记时出现错误行为，之后给当事人带来了损失，则应由登记部门承担责任，并给予赔偿。
3.6对登记的物权属性要明确
对不动产物权转移合同的生效要件和物权变动生效要件要进行正确的区分。不动产登记只属于不动产物权变动的生效要件，而不能作为不动产物权转移合同的生效要件。如果依法生效的不动产转移合同，不登记则不产生物权变动的效力，但同时也不能对抗善意第三人。因此，在物权法中，需要有“如果当事人没有对不动产物权的转移办理登记手续，而其合同合法有效，允许当事人进行登记补办”的条例。当卖方将一物多次转移，违反合同规定，但是办理了不动产物权变动登记，买方则不能办理登记补办，可以要求卖方给予违反合同应赔付的赔偿金。
结束语
不动产登记是指通过国家对不动产的交易关系进行干预，利用登记的方法将不动产物权的设立、转移、变更的具体情况公布出来，让大众对这一项不动产的物权状态有所了解。通过对我国目前的不动产登记现状进行梳理，从法律依据、登记部门、社会信用、法院执行等多角度进行分析，并针对我国不动产登记的现状给予建议及展望，希望能够帮助我国的不动产登记制度有所完善。
参考文献：
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论文作者:周春艳
论文发表刊物:《防护工程》2018年第20期
论文发表时间:2018/11/18
标签：不动产论文; 制度论文; 物权论文; 动产论文; 我国论文; 对不论文; 部门论文; 《防护工程》2018年第20期论文;