中外资本博弈Mall市场，本文主要内容关键词为：中外论文,资本论文,市场论文,Mall论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
如果北京周边地区一下涌现出４个数倍于东方广场的大型购物中心，将会是什么样？这又意味着什么？
近日，记者从北京市商委获悉，北京大地集团，北京春天商业公司，西单商场集团、中关村科技股份公司和王府井百货集团正在积极运作大型购物中心。由北京大地集团投资运作的规划面积为３０万平方米的大型购物中心，已拿到北京经济开发区的正式批文，其余各家均没有进入正式审批程序。
“北京市商业发展１０年规划在大型购物中心建设上的确有相关的条文及文字表述，但这并不意味着４个大型购物中心一定要在最近几年内同时建成，这里面有条件是否成熟的问题。”北京市商委规划管理处王卫平处长对记者说。
记者从北京市商委规划管理处的一名工作人员手中拿到了《北京市“十五”时期商业发展规划》的文件，文件中明确表明鼓励中外投资商或大型商业集团投资建设大型购物中心，这对于希望进入中国零售市场的外资来说，无疑提供了一个较大的投资空间。另一方面可以看出，北京市商委的官员关于建大型购物中心的慎重态度与资本的投资热情形成了鲜明对比。
有业内人士认为，大型购物中心（ＳｈｏｐｐｉｎｇＭａｌｌ）进入中国，将对传统的零售业产生深远影响，也有人认为，这不过是国际、国内经济大环境下又一个资本“秀”。随着中国入世的临近，资本越来越具有想象力，中外资本对中国零售市场的争夺更加激烈———零售业新的圈地运动开始了。
群雄角逐大Ｍａｌｌ
“我们将建设的北京最大的Ｍａｌｌ现已立项。１１月３０日，第一期工程将破土动工。”大地集团董事长许明兴致勃勃地对记者说。大地集团从赛特手中接过这个项目，从前期筹划到审批立项，只用了短短半年时间，许明的动作之快，令人吃惊。他下一步是要聘请盖乐普公司和普华永道咨询公司做市场调查和财务分析。“大地公司关于Ｍａｌｌ项目的设计招标工作也已经开始。”许明现在感觉缺乏的不是资金而是时间。
“春天商业公司是此次北京东北角（孙河乡）大Ｍａｌｌ的前期运作的统筹者和未来大Ｍａｌｌ的管理者。”北京春天商业公司董事长兼总经理尹铁铮向记者表述春天公司在投资中的角色。而尹铁铮本人则是业内知名的大手笔，此前他曾成功运作了赛特广场、家乐福和绿屋百货等大项目。
据春天公司介绍，购物中心的名字暂定为“北京Ｍａｌｌ”，预计占地２０００亩，总投８亿～９亿美元，选址位于朝阳区北臬村、机场高速路与京顺路的交叉处。计划中工程分为两期。尹铁铮向记者透露，１０月份朝阳区孙河乡正式与开发商美国ＣＺ公司（北京Ｍａｌｌ的投资商）签约，春天公司也同时向北京市商委提出立项申请，“审批一下来，征地、设计、建设将立即进行。”
与外资相比，国内较大的商业集团也纷纷看好这个市场。“作为上市公司，这是我们去年年底配股项目之一，这在２０００年年报中已有说明。”西单商场证券投资部谭铁坚告诉记者。
记者上网查到西单商场（６００７２３）２００１年申报关于阳光西单娱乐购物中心的总投资为２．５亿元人民币。谭铁坚告诉记者，这只是西单商场单方面的投入资金，预计项目总投资为数十亿元人民币，面积超过１０万平方米，地址选在海淀西北的万柳地区。由于西单商场到目前为止还没有提交相关的项目申请，因此不愿对外透露过多的情况。据悉，王府井百货集团也正在运作此项目，目前该集团有关人士都向记者表露，确有此事，但项目变数很大，还没有到公开披露具体情况的时候。
中关村科技发展股份公司加入Ｍａｌｌ项目的运作使业内颇为关注。记者曾打电话向该公司董事长段永基的秘书询问此事，刘秘书并没有否认此事，记者提出采访段永基的要求被婉言回绝。刘秘书最后说：“此事属公司商业秘密，目前不宜透露。”
从中关村科技的业务板块来看，包括房地产开发、通讯信息、风险投资、生物医药和证券等业务及相关的平台公司。中关村科技今年计划增发不超过１．２亿股的股票，预计募集资金在２０亿元左右。
有业内人士分析，中关村科技涉足此项目，看中的是大Ｍａｌｌ带来的综合效应。Ｍａｌｌ提供的是一个以高科技手段来运营的商业平台，中关村科技的几大业务都能从中受益，这也许预示着中关村科技新的投资导向。
北京市商委的规划引发了４个大
Ｍａｌｌ的争夺战，但商机并不是规划出来的。有专家质疑，北京真的需要这么多的大Ｍａｌｌ吗？进入Ｍａｌｌ的风险
发生在赛特集团身上的在运作大Ｍａｌｌ项目上的最终终止，其实意味着更深层的问题。早在两年前，赛特集团就酝酿在南城亦庄经济开发区运作大Ｍａｌｌ项目，春天商业公司作为此项目的前期筹划者加盟。春天公司策划总监李克让告诉记者，中国华融资产管理公司作为赛特的最大股东，并不看好这个项目，赛特集团有关人士告诉记者，项目运作现已终止，最终由北京大地集团接手了这个项目。
大地集团总裁许明为此项目特地请教了著名商业专家、人民大学教授黄国雄。黄教授给许明算了一笔账，他告诉许明，在城乡结合部建一个３０万平方米的大Ｍａｌｌ，每年每平方米保本销售额大致不能少于８０００～１００００元。全年大Ｍａｌｌ总的销售额为２４亿～３０亿元，每月就要完成销售额２亿元，全年每天的销售额就要达到７００万～８００万元，如果平均１个客单量为８０元来计算，１天就需要有１０万人的客流。从北京现有私车３０万辆计算，有车族每月去４次来计算，每星期就有１２０万辆，每天有３万～４万辆的车进出，有没有足够大的停车场？
黄教授用推算的方式想让许明知道，建Ｍａｌｌ项目一定要研究投入与产出的关系。
其实尹铁铮在运作北京Ｍａｌｌ的过程中也并不顺利，前期选址和可行性研究花费了他整整一年多的时间。事实上，春天公司曾决定选址亦庄开发区，前期选址亦庄，但投资商ＣＺ公司并不看好，他们认为亦庄更多表现为开发区的一个项目，北京Ｍａｌｌ的品牌易受经济开发区的制约。于是春天公司改选孙河地区，它位于机场高速路与京顺路交叉处，是进入密云、平谷、顺义风景区的入口，能更好地体现人们出行文化的需要，同时周围是地产商大量开发的高档住宅区，区位优势远远优于亦庄。外商对这个选址表示满意。现在困扰尹铁铮的是建大Ｍａｌｌ的用地问题。春天公司原来的项目预期规划占地２０００亩，在与北京市商委的前期沟通中，这个数字没有得到认可，方案需要重新修改。
同样，西单商场在阳光西单购物中心项目二期工程规划用地中，出现了代征地中学校用地需调整为商业用地，其中涉及到补偿问题，谭铁坚说：“这给审批工作带来了一定难度。目前正在与各方面积极协调，争取尽快落实。”不管北京大Ｍａｌｌ在想象中的魅力有多大，但它在我国毕竟还处于“无教科书”时代。资本的理性是应该有的。
进入的时机
了解许明的人都不会怀疑大地集团的实力，从短短的８年时间，大地集团从单一的广告公司发展成集文化、投资、商贸、实业、证券、房地产为一体的大型集团公司。
“现在在亦庄开发区建大Ｍａｌｌ的时机已经成熟。”许明告诉记者。许明认为，建大Ｍａｌｌ要具备五大要素：
第一，占地面积要大，第二，地价要便宜，第三，经营的商品品种要全，第四，交通要便利，第五，要有专业化的管理。从这几个方面来看，亦庄基本具备建大Ｍａｌｌ的条件。“我们现已批下来５５０亩的土地，并且价格比较便宜。从选址上看，亦庄交通方便，地处京沪、京津、京沈公路和北京五环路交汇处。从商圈分析看，城区东南部没有大型的百货店和超市，未来５年中，亦庄将会形成５０万～８０万的消费群体。同时，开发区内有近千家中外企业，世界５００强中有２８家在这里设厂。”
许明做了一个测算，从顺义、通县、昌平、大兴、丰台和石景山等地开车，只需４５分钟就能达到这里，从国贸开车到这里，只需１５分钟。同时，这里也是天津、华北、东北进入北京的交通要道，商圈辐射范围较大。
许明说：“从开发区的优势来看，它同时享有沿海开发区和高新技术开发区的税收和人才策。同时，这里正在兴建北京的物流配送中心，这些都会对商家进入Ｍａｌｌ经营有非常大的吸引力”。
另一方面，许明注意到这样一个现象，许多有钱有闲的北京人，每到周末经常开车到天津逛天津洋货市场，吃便宜的海鲜。所以，许明感觉到建大Ｍａｌｌ的机会也许真的来了。
“现在在北京建大Ｍａｌｌ正是时候。”这是尹铁铮对记者说的第一句话。尹铁铮认为，随着经济的快速发展，人们的工作和出行半径都扩大了，活动半径构成了消费半径，另一方面，提供服务的紧密和方便为人们提供了离远工作场所的时间，这两者形成了人们的集中复合性消费，使人们的购物、休闲、娱乐“一站式得到满足。在北京周边建大型购物中心，正是满足人们出行文化的需要。随着北京城市化进程的加速，北京周边将形成新的消费群体。尹铁铮告诉记者，由于郊区地价较便宜，预计投资回收周期８年左右，综合回报率１３％～１５％。
“北京Ｍａｌｌ”之争
著名专家黄国雄预言，谁先在北京建成大Ｍａｌｌ谁就抢占了先机。记者的理解是，从人气、商气和名气来说，第一个北京大Ｍａｌｌ将会成为北京城市的一个新标志。
许明已向心中的目标迈出了坚实的一步。他对记者说，我们要通过招标选择世界上最好的设计师来建“北京Ｍａｌｌ”，争取在两年内完成一期３０万平方米的建设。
尹铁铮对记者说，如果项目在年底之前审批下来，我们会在两年内建成中国最好的大Ｍａｌｌ。
许明和尹铁铮不约而同地把他们运作的大Ｍａｌｌ命名为“北京Ｍａｌｌ”。谁第一个建成，现在不是下结论的时候。毕竟在商业运作中，时间的弹性会随着诸多的因素而变化。这里面，资本、人才、管理等等都同时起着作用，本土和非本土也有天然的差异。因此，占先机的是何方人士还依然是一个疑问。
从许、尹二人不同的资本背景来看，我们可以确定：“北京Ｍａｌｌ”之争的背后是中外资本在商业领域一次面对面的交锋，许明代表的是本土商业资本的崛起。在与外资的较量中，本土资本有本土的优势，并不显得落后，至少前期是这样。
商业形态？生活方式？
“凡你所想象到的娱乐、休闲和购物方式，大Ｍａｌｌ中都有”。尹铁铮这样描绘他心目的大Ｍａｌｌ。他对记者说，“北京Ｍａｌｌ”的零售面积只占１０万平方米，由３个大型世界著名品牌百货店和２～３家大型超市构成主力店，再加上３００家左右的门类齐全的品牌专卖店组成。在这里不仅仅是购物，全方位的娱乐休闲是其吸引外地和本地休闲者的主要内容。Ｍａｌｌ除具备中外各国著名品牌的餐饮之外，主题公园、电影院、剧院、体育健身馆和游泳场也在其中，同时融入银行、邮局、宾馆等服务设施。大Ｍａｌｌ提供的是整合各种商业模式的复合型平台。
尹铁铮用意不仅如此，他告诉记者，要在大Ｍａｌｌ建１０万平米的工业展示区，体现展览功能和物流配送功能，通过现场实物展示、动态示范及全过程的表现来促进消费者网上定购。我国商品品种单一，供城市经营的品种不到３０万种，而欧美国家商品数量已达１００万种。Ｍａｌｌ可以通过建立电子商务平台，成为世界市场和全国市场供销网络里最基本的连结枢纽。
从“北京Ｍａｌｌ”蕴含的理念以及包含的实际内容看，这种业态的出现，带来的不仅仅是传统商业、服务业的重大变革，更是一种现代城市生活方式的飞跃。尹铁铮把这种现代的商业形态的出现理解成一种现代城市生活方式的飞跃。有人忧虑：理想与现实的差距有多远？
Ｍａｌｌ：新的资本运作方式
购物中心在西方经历了１００多年的发展历程，尤其是美国５０年代兴起、７０年代就已发展成熟，它进入中国这样一个发展中国家，其本身就会具有特殊的运作模式。
“北京Ｍａｌｌ的投资完全是美国ＣＺ投资公司运作的银团来投入，朝阳区则将以土地作为资产入股，春天公司负责的是北京Ｍａｌｌ的前期运作和后期的管理。银团是指由英国巴科勒投资银行、美国进出口银行、美国退休基金投资银行及世界最大的房地产投资公司———美国科尔公司、美国第二大建筑结构公司ＳＴＡＲ公司共同组成的资金及技术投入。”尹铁铮向记者说。
为何众多外资看好中国的Ｍａｌｌ市场？尹铁铮向记者解释说：“外资看中的是中国的市场容量大，能够解决大量国际资本中长期投资出路的问题。外资对中国短期投资没有兴趣，因为中长期投资回报率高，而中国的Ｍａｌｌ市场刚刚兴起，容纳外资的空间较大。外资看中的是整个中国建Ｍａｌｌ的大市场。”
据大地集团介绍，该项目总投入１８亿元，大地公司占总股份的２０％，同时采用中外合资的方式来运作大Ｍａｌｌ项目。许明对记者说：“外商非常看好这个项目，融资不成问题”。
据谭铁坚介绍，西单商场运作的Ｍａｌｌ项目是由阳光百货、法国欧尚和西单商场共同投资，西单商场的投资只占一部分，由三大投资方组建一个独立的法人去负责整体运作、经营。这是一种中外合资的运作模式。
记者问尹总，为何国内资本对建大
Ｍａｌｌ投资兴趣不高？尹总的观点是，目前国内资本市场发展不成熟，没有形成强大的实力来作中长期投资，投机行为较多，短期行为较多，而国内的房地产开发商大多作为商住房的开发商，资本运作是以小搏大，还没有形成商业领域的大开发商。中关村科技能否依靠自身实力独立运营大Ｍａｌｌ项目，目前记者没有获悉有关消息。
政府在Ｍａｌｌ中的角色和作用
北京“十五”时期准备启动建大Ｍａｌｌ，是着眼于２００８年奥运会和中国年内加入ＷＴＯ的考虑。北京经济更加开放和外资进入更多更方便，能给北京的城市建设带来更大的发展机遇，所以我们制订的规划要具有前瞻性。”王卫平处长对记者说，“这４个大Ｍａｌｌ是未来１０年的中长期规划，随着北京城市化进程的快速发展，市区人口向郊区发展，大量新建居住区会分布在城市边缘地带和郊区。商业设施在城市边缘兴起是必然的趋势，随着城市交通网络的不断向外放射，在交通连结点和客流较大的区域建大Ｍａｌｌ是符合发展规律的。”王卫平又对记者说：“政府在东北、西北、东南和西南４个方位规划了建４个大Ｍａｌｌ的大致位置，具体地点由投资方自己来选择，首先选址不能占用城市绿色地面积，第二建设面积以２０万平方米为宜。”记者问：“如果投资方建设面积超过２０万平方米，政府批还是不批？”王处长说：“这要根据具体情况来定。企业谋求的是经济效益最大化，政府是从城市可持续发展、环保和土地有效利用的角度来考虑问题的。从这个角度而言，企业行为要服从政府的总体安排。从另一个方面来说，投资是一种市场经济行为，投资是要追求回报的，政府会正确引导投资商的决策。不仅投资商要进行项目论证，北京市商委对大Ｍａｌｌ项目也要进行科学论证，保证投资的有效性，防止盲目投入。因为在市场经济的条件下，政府的职能是服务。”
国家经贸委市场贸易局黄海局长对记者说：“北京市商委关于购物中心的规划具有前瞻性，值得肯定。同时我们鼓励外资投资中国的大Ｍａｌｌ，审批上不会有障碍。”
王卫平最后对记者说：“规划建４个大Ｍａｌｌ只是在目前条件下的论证结果，随着经济的发展，新的商圈的形成，在条件出现变化的情况下，我们可以通过一定的程序来调整购物中心的数量，使规划更符合实际发展的需要。”