规避5个房贷误区，本文主要内容关键词为：房贷论文,误区论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
按揭源于英文“Mortgage”的粤语译音，即为房贷。20世纪90年代，随着外销商品房被引入国内，在中国住房制度改革的推动下，成为时下的热门话题。
按揭之所以受人关注，不外乎4个原因：一是作为信贷杠杆，可实现购房甚至创富的需要。二是作为不动产抵押物，具备盘活资产、融通资金的功能。三是纷繁复杂，需要一定的专业性。四是被过度渲染，使它看起来扑朔迷离。
按揭与我们的现实生活息息相关，发生在身边的故事俯拾皆是，下面介绍几个按揭过程中常见的误区。
还款方式仅看省息
A先生是工薪白领，家庭月收入1.2万元，受DIR（收入还款比）所限，只能选择等额本息法，但可以通过匹配特定的房贷省息产品（如：渤海“好益贷”、深发展“存抵贷”、光大“天天省”等）达到节省利息的目的。
B先生是中高层管理人士，家庭月收入超过2万元，年终奖不少于10万元，有尽快结清贷款的打算，这种情况就可以选择等额本金法，甚至可根据DIR缩短借款期限。B客户在选择按揭银行时，要注意该行是否对提前还款有限制性条款，以免被收取提前还款违约金。
以基准利率5.94%为例：贷款80万元，期限20年，等额本息月供5703.79元，等额本金首月还款7293.33元。A先生受收入所限，采取等额本息法风险更小。否则，一旦未来利率上调，等额本金法将会给其财务规划带来巨大压力。B先生由于收入稳定且希望尽快还清，可在DIR允许范围内选择等额本金法。
以常见的等额本息法与等额本金法为例，从信贷资金的占用数额和时间来看，等额本息法无疑要偿还更多的贷款本息，但其在1年之中月供固定，还可以匹配房贷省息产品。等额本金法虽然节省利息，但前期月供压力较大。如果再综合考虑提前还款、通胀、融资成本等多种因素，二者之间实在难分优劣，只能依据个人及家庭的收入情况选择。
期限越短越好
W先生是自雇人士，收入较好，2007年10月按揭300万元购买了一套别墅。由于对收入预期比较乐观，加之个人主观上厌恶负债，选择了期限5年，年利率7.65%，月供6万元。但2008年下半年起，公司财务出现问题，难以维持每月5万多元的月供，W先生不得不东挪西凑，甚至出现逾期。最终不得不通过“转按揭”延长贷款期限，才缓解了财务负担。
Y先生与W先生的情况类似，但由于Y先生不想给自己较大的还款压力，加之企业融资成本远高于个人按揭利率，故选择了20年期限，年利率7.83%，月供仅2万余元，在此次全球性经济危机的冲击下，Y先生的收入虽然有所下降，但对日常生活并未产生不良影响。
期限长、月供低，付息成本高；期限短、月供高，还款压力大。期限长短要与收支预期相匹配，月供占比越高，家庭财务的弹性就越小，一旦出现意外，对生活造成的影响会较大。现实生活中的“房奴”，就是月供压力过大，财务缺乏弹性，导致生活水平降低，以至出现逾期甚至不良贷款。银行通常会建议贷款人选择较长的还款期限，当财务状况改观时，采用提前还款降低付息成本。
能不贷款就不贷
经常听到贷款者讲，贷100万元要还200万元，好处都让你们银行赚去了！按时下的利率水平，十几年下来，本息就会翻上一番，但实际情况却远非如此。关于按揭的好处，讲到货币的时间价值过于抽象，相信朋友们都听过“美国老太和中国老太”的故事，自然无须赘述。
2003年初，L小姐拿到单位房改分到的24万元住房补贴，由于单位不再分房，L小姐在朋友的介绍下，在某大型楼盘一次性购买了2套房子，1套60平方米的一室一厅用来出租，另一套110平方米的二室二厅用来自住。由于是该楼盘的一期，精装修的价格仅有6800元/平方米，两套房子总价不过116万元。
L小姐用单位的房改补贴做首付，申请按揭贷款92万元，又拿出10万元缴纳契税和公共维修积金，购买家具、电器。由于地理位置优越，小户型很快以每月4500元的价格租了出去，还收到3个月的房租押金，可供支付物业费和供暖费。
当时5年以上的贷款利率是5.76%，L小姐申请了25年期贷款，每月总还款5800元，扣除4500元租金收入，L小姐每月实际净还款1300元，这对当时月薪仅3000余元的L小姐来说负担并不轻，她也由此过上了“房奴”的生活。
好在时间不长，L小姐的单位开始加薪，从3000元到5000元，几年后达到了1万元。随着收入的提高，L小姐也收获了美好的爱情，而此时的房价伴随着楼盘的后续开发和地铁的通车，最高时超过了2万元。L小姐以每平米1.8万元的价格卖掉了出租的小户型，不仅还清了全部贷款，取回了押在银行的房产证，还拿到了20万元现金。看着当时没有下决心购房的同事现在还在为房子发愁，L小姐十分得意自己最初的选择。
按时还款不重要
这个问题牵涉到个人征信，是一个特别值得关注的话题。曾有不少人有过这样的想法，贷款只要按月归还就行，早几天晚几天没什么关系；甚至有些贷款人，因房价下跌或与开发商、物业公司有纠纷，就采取“断供”手段进行所谓的“维权”，这都将给自己的信用报告带来污点，为以后的融资行为带来负面影响。
Z先生是北京人，前几年外地人在北京购车不能上京籍牌照，Z先生的外地朋友借Z先生的名义贷款买了一辆轿车，车子由朋友使用，月供也由朋友承担。一次，Z先生在申请信用卡时，被银行以征信不佳为由拒绝，此时Z先生才得知，朋友由于出国已断供数月，Z先生不得不代偿了剩余贷款，几经周折才把车子开了回来。此后Z先生每每申请按揭贷款，都被银行拒绝，连妻子贷款也受到影响。最终Z先生提供了详细的情况说明和佐证材料，证明自己并非主观故意，才得到银行的认可。
随着人行征信系统的完善与普及，银行在个贷审批中越来越多地考查借款人的过往信用，征信报告也被称为居民的“第二张身份证”，那些曾有过严重不良信用记录的人，很有可能被银行信贷拒之门外。
按揭的执行利率不变
2004年10月29日～2007年12月21日，央行9次上调人民币中长期贷款利率，5年以上基准利率由5.76%增至7.83%。2008年下半年，为抵御全球性经济危机的冲击，世界各国相继出台经济刺激计划，出于拉动内需的考虑，央行自2008年9月16日～12月23日3个月内5次降息，5年以上基准利率由7.83%降至5.94%。央行同时宣布，自2008年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍。这就意味着5年以上按揭贷款利率最低可达4.158%，已接近公积金贷款3.87%的水平。
D先生供职于某外企，月收入6000元。贷款80万元，期限30年。按揭利率在央行7折优惠之后，每月还款3892.55元左右。就D先生目前收入能力来说，可以负担。但按揭的执行利率并非一成不变，当经济企稳并繁荣之后，央行很可能会上调利率以防止经济过热。一旦利率上调，例如调回基准利率5.94%，D先生下一年等额本息月供就变成了4765.59元，给其带来不小的负担。
选择贷款期限和贷款总额，不仅要考虑现在的收入利率政策，更要考虑到未来利率可能上调后月还款额是否受DIR所限。