从开征物业税说起，本文主要内容关键词为：物业税论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
党的十六届三中全会发布的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》中提出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关税费”的提法，在社会中引起了一些争论，并可能对中国正在持续发展的房地产市场产生重要影响。目前虽然还不知道这一重大改革的实质情况，但笔者意识到对现行房地产有关税费的改革已势在必行。
一、房地产行业涉及的税费情况
房地产业的整个行业链中到底涉及了多少税费，普通人说不清楚，房地产开发业的专业人士也很难说清楚，整个行业需要缴纳的税费多不胜数。
(1)涉及土地使用的税费：土地出让金、耕地占用税、土地使用税、契税、土地增值税等。
(2)涉及建设中的税收：每一单项产品生产和施工需缴纳的营业税、城建税、教育费附加，以及提前预缴的营业税利息。
(3)涉及企业所得的税收：所得税和预缴的所得税利息、预缴的土地增值税及利息。
(4)涉及房产或土地转让交易的税收：营业税、城建税、教育费附加、契税、房产税、城市房地产税、土地增值税、所得税。
(5)涉及房屋出租的税收：营业税、城建税、教育费附加、房产税、城市房地产税、所得税、契税。
(6)涉及物业管理的税费：营业税、城建税、教育费附加、所得税等。
(7)其他产生于合约的税收：印花税等。
房地产开发商在将房屋所有权出售给消费者之前所支付的费用中约有20%为各种税收。税目繁多、重复纳税及税基的不合理确实到了应进行改革的时候了。
二、房地产开发中所缴纳的地租
历代中国王朝都将地租与税赋联系在一起，尤其是农业社会地租就是最主要的税赋。当城市开始出现之后，地租仍是重要的国家税赋之一。在我国目前的房地产开发与建设中，地租实际上是一个非税收科目的重要税赋。
政府对开发商所收取的地租分为货币地租与实物地租两类。
货币地租包括：土地出让金、大市政配套费、四源费（指自来水厂、煤气厂、供热厂、污水处理厂建设费）、防洪费、集资费或由实物转化的费用等各种名目不同的建设收费。
实物地租包括：按政府文件规定强制要求开发企业进行的配套建设以及无偿或以低于成本价格上缴给政府或政府下属行政管理部门的实物。这其中有规划条件中的强制性要求，有政府立法或文件规定必须建设和上缴的条件等等。如北京按千人指标确定的各种配套设施（含教育与商业等），如人防法、抗震法、绿化法等所规定的设施，如居委会、社区活动站、物业管理用房等，又如调压站、变电室、模块局、公交车站等各种设施，也包括各种市政管线的建设。
这些建设费用全部摊入房屋成本之中，由消费者承担但不归消费者所有，消费者缴纳的物业或建筑费用，都是政府的收益，或由政府转移给相关管理部门或企业的收益，我认为这些都应该被认定为是实物地租。取得城市建设用地的成本中还包括了征地、拆迁、劳动力安置、菜田或农田开发基金、地上及地下物拆迁补偿等各种费用，其中部分费用也是实物地租的一部分。
在没有实行土地有偿出让制度之前，土地名义上是划拨使用，但政府并不等于没有收取货币地租与实物地租（土地出让制度之前另有相当于房价10%的建筑税费及固定资产投资方向调节税等）。实行土地有偿出让制度之后，政府只是在原来收取了大量货币地租与实物地租的基础上又增加了用以明确在一段年限内业主拥有土地使用权的额外地租，或者说是将固定资产投资方向调节税等税收转换成了部分土地出让金。
这些地租在房价中占有极大的比例，其中货币地租约占房价的20%，实物地租（不含征地、拆迁等费用）约占房价的20%。税和地租合计大约占房价的60%或以上（尚不含各种非税和非地租的其他收费等）。
三、地租与税的关系
宪法规定土地归国家所有，因此任何企业和个人使用国家所有的土地缴纳地租是理所当然的，不论各城市政府所规定的货币地租或实物地租缴纳标准是否合理，这都是使用土地的前提和必须的条件。人们能做出的选择是生活在这个国家就必须按这个国家的制度而使用土地，或生活在某个地区或城市就必须按这个地区或城市的规定使用土地并缴纳地租。
但政府所收取的各种地租是否还应缴纳地租税呢？我国的法律上并没有规定向政府缴纳的地租还要上税。但实际上政府的地租已作为房价中税基的一部分，组成了重复的、不断的、滚动征收的营业税、城建税、教育费附加和契税等相关税基。
土地出让金是可以明确从房价中剥离的货币地租部分，现行法规中规定一次性收取40～70年的土地使用费，其本身就提高了初次建设与购买的门槛，其地租中又包括了消费者提前支付地租的利息部分。如果按70年的利率贴现计算，土地出让金的实际水平是名义出让金37.4倍以上的价格。同时土地出让金又成为土地价格和房屋价格中的一部分，转换成计税基础，当土地进行首次交易时，土地出让金作为计税依据将被征收5.5%的营业税和4%的契税，当房屋建成销售时，土地出让金再次作为计税依据被征收5.5%的营业税和相应的契税，那么政府利用地租实际所收取的税收就成为额外的再加额外的地租。就开发商而言收取地租是履行代收代缴义务，但却必须在承担代收代缴义务的同时为这种义务缴纳营业税和契税。消费者在向政府支付地租的同时也同样为缴纳地租的行为承担营业税和契税，这是否合理呢？
政府进行物业税改革，应首先解决代收代缴或土地出让金作为税基的重复征税问题，笔者认为是否可以将向政府支付的土地出让金从税基中扣除，不管是在土地或房屋的转移与交易中，政府所收取的土地出让金都不应作为计税依据。
除营业税和契税之外，土地出让金在房产税中也起到扩大税基的作用。工业生产环节实行的增值税，对购进原材料有抵扣政策，同时还正在议定将对固定资产的投资也给予抵扣，那么，为什么不能在房地产交易中将土地出让金从税基中扣除呢？
土地出让金在现行税收政策中不但是一种税赋，并且还起着增加税负的作用。
当房地产市场在1992年、1993年由于特殊政策等原因出现高涨后，中央政府曾不合时宜地出台了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《条例》），用以调节房地产交易中的过高利润，这一政策改变了投资者的市场预期并使房地产投资下滑，于是有关部门又不得不将刚出台的《条例》暂缓5年执行。在实行土地出让金货币地租之后，政府应收取的土地价值实际已被提前收取了。在中国土地出让后必须2年之内动工的政策作用之下，土地价值大多不是因土地本身而形成过高升值，而是因市场和开发商的开发而引起其房价升值。土地上产出（所建房屋）的升值并不是因为土地价值的提高，相反是因为土地上产出（所建房屋）价值的提高拉升了土地价值。土地价格的提高是因使用土地的人所创造的，而并非土地本身所创造（当然包括因政府投入而形成的土地周边环境的改善，如交通的改善等，但在土地的地租评估中通常政府已将这种因素考虑进去并作为地租而收取了）。那么土地增值税只能是对最能挖掘产品价值行为的一种打击，而不是对经营者创造产品价值从而提升土地利用价值的激励。如果土地增值税的出台是为了弥补政府首次出让土地时的漏洞，那么土地出让制度改变之后，政府再对经营者创造产品而带来的收益征税就没有任何道理了。
土地增值税的收取会使城市的建设者满足于生产一般产品，而不愿提高产品的质量，这不利于城市生活环境的改善。任何税收政策都应鼓励和促进发展，而不应对促进产品价值提高的行为给予高额征税的惩罚。
四、货币化分配住房与税的关系
我国的分配制度经历过实物配给、实物分配、计划分配，货币与实物结合分配，到目前还尚未形成完全的货币化分配。1998年之前在住房分配上基本延续了宪法中所明确的由国家决定居民的积累与消费的政策，并且调节个人收入差别的个人所得税也是在房屋货币化分配之前出台的。那么是否可以认为现行的个人所得税所针对的居民的基本收入（工资）中并不包含住房工资的成分，而仍是以住房实物分配为背景的。在终止实物分配、住房货币化政策出台后，住房补贴作为货币化收入的部分也并未列入个人所得税征收基数之内。但在整个住房货币化分配的过程中，只有在政府或国家机关中供职的人员才部分地享受到了这一补贴和补贴免征个人所得税的优惠，而大多数人却并没有机会享受到这种优惠，不得不在缴纳了个人所得税之后再用税后收入解决住房问题。
在住房由实物分配向货币化分配改革之前就曾开始了将公有实物分配的住房以低价向居住者出售的房改过程。这个低房改价制定的理论基础与货币化分配补贴的理论基础都在于认为传统的收入分配中并未包括住房的货币工资，因此要对职工的收入给以补偿。于是拥有公房分配权力的人和领取住房补贴的人员从中获得了补偿。但大多数城市居民是没有得到这种补偿的，而个人所得税政策在这方面表现出的冷漠和无视也就使这大多数人由此而成为利益被损害者。而从整体来看，却是全部人都未从中受益，因为，货币化分配不等于比实物分配更有益于居住者。
在世界多数国家的住房政策中都有购买住房可减免个人所得税的政策。其一，是为了鼓励投资，将房产购置纳入投资行为而实施减免税的政策。其二，是因为解决居民住房问题是维护社会安定和维持再生产能力的国家责任，在国家无法对所有人实施全部补贴（如实物分配）的条件下，就要用减免购房者个人所得税的政策来体现国家在这方面的义务。其三，个人所得税在购房行为上的减免补贴标准是公平和固定的，并不会因个人所得税在购房支出上的减免而影响贫富差别的调整。
我国在住房从实物分配向货币化分配的转化过程中，本来就存在实物与货币化分配的权力不均等性。多数居民没有享受实物分配与补贴的机会，今后多数人也不会有这种权利与机会。那么最好的解决办法就是公平地用减免个人所得税的方式解决居民住房问题。我国已开始建立低收入或最低收入家庭的住房社会保障体系（经济适用住房和廉租住房政策），那么个人所得税在购房之中的减免不仅不会影响收入调节和低收入家庭的利益，还将给所有不同收入家庭共同的减免机会（今天的低收入家庭会在明天成为高收入家庭）。
个人所得税在购房中的减免可以用以下方法：1.按个人所得税纳税总额的一定比例减免；2.减免购房利息；3.以纳税人为单位限额减免（如按单人纳税购房减免30万元～50万元限额，在多次变更住房条件时终生使用减免额度。美国单人纳税减免额度为50万美元，是165平方米一套住房平均房价的2.5倍）。在个人所得税中抵免购房款应成为国家的一项长期住房政策，这不仅有利于逐步将所有列入个人所得税纳税收入之外的补贴收入全部并真正从暗补、明补变成劳动收入，也有利于个人所得税的改革与完善。
迄今为止我国对居民住房的房产税仍实行免征政策，但开征物业税之后就可能对所有的房屋产权拥有者征税，笔者认为目前这一条件尚不完全具备。
这里还要从我国住房制度从实物分配向货币化分配过渡说起。我国的房改房在住房单套数中尚占有多数。据统计，全国的城镇住房私有化率约为73%，全国城镇住房的成套率约为73%。但根据全国商品房累计销售总量计算，我国的住房私有化率中约85%的住房是以低房价（补偿）方式将公房转化为私有的。同时各种居住房产中约30%的住房为不具备基本成套条件的低水平住房。用房改方式转换成私有产权的住房中大量的住房条件也较差，需要进行拆除和置换，并且这其中大量的家庭虽然表面看已拥有了属于个人的房产，却仍属于较低收入和尚未改变生活质量的情况，因此如果对这些房产和家庭征收物业税，就涉及如何征收与公平与否的问题。
我国目前的房地产市场虽然活跃并高速增长，但商品房供给的总量在全部住房总量上占有的比例仍较低。每年的市场商品房供给能力大约只占城镇居民家庭户数的5%以下（尚未计算因城市化新增的人口与家庭），因此税收政策的调整不能仅从“一手”市场的新增住房情况考虑，不能仅从地租的收取角度考虑物业税的改革。
五、税制改革要有利于经济发展与居民住房条件的改善
世界各国的住房政策中都没有要求全部的城镇居民都能购买住房。住房发展条件最好的美国至今其私有化住房率也不足70%，任何国家都有30%～40%的城镇居民在租房而不是在购房。中国的住房政策也应该如此。重要的并不在于是否能让所有的居民购买和拥有自己的住房，而在于居民是否能居住在不管产权归谁、但有较好生活条件、能提高生活居住质量的住房之中。
1978年的住房建设政策首先要解决的是有房住问题。1992年之后住房生产制度的改革和土地制度的改革目的是加速住房的生产和以多种方式解决居民有房住的问题。1998年的住房货币化分配是解决住房不再依赖于国家和企业的问题，同时形成了住房增量和住房标准提高的市场。2003年的国务院18号文件《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》则要解决的是住房制度市场化和建立住房社保体系的问题。至今尚没有一个完整而长期有效的住宅法或住房制度，但现实中基本形成了部分人购房、部分人租房、从二手房交易向一手房购买过渡、从租房向购房过渡的改善住房条件的趋势。因此税收的改革应从两个方面考虑：其一，首先解决有房住的问题，那么最基本的就是解决租房的税收问题。按现行的税收规定，房屋出租的综合税率高达34%左右，个人住房出租的税率减半后约为17%，部分城市如上海、北京等单独将个人住房出租的综合税率降为5%，但国家的税收规定并未有这方面的修改。如果开征了物业税将可能大大提高出租住房的税收支付，当房屋出租时就必然要考虑出租房屋在保有期间的税费和成本。其二，要解决购房者的税收负担问题：(1)力争降低购房的初始门槛，如70年的地租分期支付的问题。在购房时一次性先行支付和分期在购房后支付两者之间的差异巨大。(2)降低购房者各种交易环节中的税费，从而起到降低初始购置门槛的作用。(3)提高个人购房的支付能力，如实行减免个人所得税的政策，使初始购房的压力降低，并具备多次置换的条件。(4)降低物业管理的服务税费，使房屋使用、运行、维护的费用降低。
当租、购房的税收政策有利于调动消费欲望时，税改的最优效果才能被称为促进了经济的增长与发展。虽然税率可能降低、税基可能减少，但如果交易的活跃程度激增时，实际的税收并不会因减免政策的实施而减少。当我国为刺激和鼓励出口而采取高额补贴退税制度时，海关的总税收不是减少而是增加了。当上海市实行降低房屋交易、出租、购买税率和购房减免个人所得税的各种优惠政策时，因市场交易总量增加，总体的税收收入并未减少。因此，为解决我国城镇住房问题，提高城镇居民生活质量而采取的税费优惠政策不但不会使总体的税收水平下降，反而会刺激市场的发展而创造更多的税收。
没有市场经济的发展和税收的倾斜政策，哪来的税收增加？没有非公有制经济的存在，哪来的贫富差别，又何需个人所得税的调节？正是经济发展创造了税收的增加。物业税改革首先要能促进经济的发展，扩大交易以创造更多的税源；其次应从完善我国住房制度的角度出发，保证居民不只是有房住，而且要随着经济的发展，使居民能有好房住，不断地改善住房条件，提高生活质量。市场期待着城镇建设税费改革的成功。
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