摘要：房地产的发展是当前经济的重要组成部分，对我国的国民经济的发展有着重要的意义。过高的房地差价格会影响社会稳定，越来越多的普通人成为“房奴”，最终造成整体社会压力不断增加。“限购令”是针对房价过高超出百姓可承受的范围这一社会问题出台的。本文通过对限购令的概念 以及意义入手，对限购令从多方面入手进行解释。
关键词：中国房地产；限购令；经济学
前言
“限购令”是作为一种行政调控手段出现的，主要是对房地产行业商品房的价格快速上涨有针对性的进行调控。最早在北京推行，后陆续在多个城市施行。具体是针对一个家庭中所有成员的购房情况进行限制。之所以出台限购令，就是因为常规的行政调控无法对房地产的房价疯涨的情况加以约束，因此可以说，限购令的出现对房地产市场有着极大的影响。
一、我国住房限购令的概念及具体措施
1.住房限购令的概念
“限购令”最早出现在北京，是2010年4月30日国务院的“国十条实施细则”中明确指出的，在施行之后，迅速的在多个房价过高的城市推行。简单来讲，就是在购房中，以家庭为单位，本地户籍一家可以有两套房，外地户籍为一套，外地户籍想要购房，需要出示连续若干年的社保或纳税证明，具体细节以各市的政策为基准。基本限购令符合绝大多数家庭的居住、投资需求，与一些城市的购房入户政策也不冲突，且不会阻碍住房租赁、度假物业市场发展[1]。
2.住房限购令的具体措施
住房限购令主要是对以家庭为单位，所拥有的房屋套数约束。本地户籍与持人才居住证家庭，最多限拥有两套住房；外地户籍与境外人士，最多限拥有一套住房；两次购房时间需要相隔十年以上；禁止公司购房。同时政府可通过其他手段，使得重归市场化：取消商业银行的差别化信贷；取消限价房，逐步取消经济适用房；取消原用于调整供应结构、抑制地价的90/70和中小套型、中低价位普通商品房。
二、我国实施住房限购令的主要原因
房价疯涨是由于当前市场混乱，而造成这一现象的原因是由于大城市人口增长迅速，包括外来务工人员、年轻群体以及旅游人群。该部分人群占据了城市人口的绝大比，很多人在城市生活都想拥有自己的一套房子，购买人数增加，房价随之增长，对中层人群的冲击非常大。为了遏制房地产不适当的竞争现状，利用住房限购令，在一定程度上压制非刚需人员的购房热情[2]。
相比起很多的三四线城市，一线城市更适合就业。比如说学习互联网的应届生，在三四线城市很难找到适合自己的工作，只能选择更大的城市。而我国传承下来的观念，对居住的场所有偏执，买房子成了外来人员寻找归属感的最快的途径。因此一线城市房价飞涨，房地产产业也变得不均衡起来，需要一定的规章制度改变当下的局面。
三、我国住房限购令的重要意义
限购令在一定时期内，符合市场调控需求，符合绝大部分家庭的住房投资需求，与部分城市的购房入户政策也不冲突，也不会阻碍商品住房以及度假物业市场的发展。该政策的施行，在保障民众基本的住房需求以外，对中心城市长期实施商品住宅限购，可以保障“住房不炒”，彻底的遏制投机与过度投资现象，符合城市规划的目标。在该政策颁布的同时，取消一些现有非市场化的调控措施，确保房地产产业长期平稳健康的发展。长时间的实行限购令，好处是短期内房价不会快速上涨，但长期会对经济造成不利影响，产生相反的作用。
四、从经济学角度对我国房地产限购令的经济学解释
1.从微观经济学角度对我国房地产限购令的经济学解释
住房作为一件消费品，在市场交易中也要遵循商品价值规律，通过市场以及政府调控，对相关资源进行合理配置。但是由于市场交易中心，买方与卖方之间信息不对称，导致消费性住房需求弹性系数过小等问题，造成了市场调控失效，到最后房地产成交价格远超其价值量。
卖方与买方之间的信息不对称，导致相对应的经济主体掌握的信息链不等，信息资源占有越多的经济主体，在市场中占据主导地位，而信息资源占有量较少的主体，在市场中处于被动。该信息的偏在特征就称为信息不对称。在房地产市场中，当地产开发商对国家出台的相关政策没有准确的把握，但对出售的房地产虚假宣传，推动房地产价格不断的上涨，导致买方需要支付更多的交易成本来获得房屋所有权。信息资源不对称导致了“劣币驱逐良币”的现象产生[3]。
从另外一个角度来看，房屋对人们的生活来讲是必需品。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆土地是稀缺资源，对我国的民生有着极大的影响，在房屋市场中，资源配置更多的是依靠价格机制发挥作用。市场对房屋价格的调节效果，相对于房屋需求弹性较小，受到较大的影响。消费者在购买房屋时，由于市场价格的电动，会影响其心理购买需求，会产生投机与投资性需求，消费者购买房屋又是一种刚需，消费性购买者会依据自身购买力以及房地产市场价格的变动，选择更合适的购买实际。租房是购房的一种折中形式，但是对很多人来讲，住房成本过高且缺乏归属感，往往还是希望可以拥有自己的房屋，会选择贷款购房。这些因素都导致了房屋需求弹性过小。
“限购令”是考虑到当前信息不对称的现象，要求房地产开发商，在宣传时，要实事求是的宣传所有房屋，从限制购买者数量来控制房地产市场的投机与投资现象。促使消费性购买者可以以合理的价格购买到心仪的房屋，使得市场回归到遵循房地产商品价值规律上。
2.从宏观经济学角度对我国房地产限购令的经济学解释
限购令出现最明显的作用就是抑制了当前房地产市场的不合理购房需求。消费者购房的需求多是不同，有的是为了投资，有的是为了投机，但是更多的是为了自己居住。由于消费性的需求是社会刚需，因此政府出台相关政策就是为了尽量的满足这部分人群的需求。投资与投机者往往具有良好的经济实力，根据市场价格的变动进行房屋交易，极易导致市场房屋价格有较大的波动，是造成房价增高的原因之一。通过限购令对家庭与个人的房屋拥有数量进行限制，从侧面上限制了投资与投机等市场不合理的需求，将更多的市场房屋来满足消费者的消费性需求。通过对房地产市场的供给以及需求状况进行整体调控，从而促进房地产市场可持续发展。
限购令是政府通过宏观经济措施对房地产市场价格进行调控的有效政策，通过颁布相关政策，对房地产市场的房价过高的现象进行调控。对房地产开发商来说，越高的房价就更容易获得更高的利润，因此从房地产来访上来说，抬高房价可以获得更高的经济利益。但随着房地产市场价格攀升，会导致房屋消费性的消费者的需求无法满足。因此限购令的出现，从一定程度上调整了当前的房屋市场价格，使得价格逐渐恢复到中层消费者可以承担起的状态。房价疯涨是由于市场对房地产市场无法正确的调节，因此就需要政府在宏观角度开展行政调控。通过相关文件的颁布，对房地产市场失衡的现状加以调节，缓解房地产价格不合理的上涨，通过减少不合理的房屋交易，满足消费性消费者的房屋需求。
3.从法经济学角度对我国房地产限购令的经济学解释
在我国传统观念上，拥有一个属于自己的房屋是非常重要的，导致绝大多数的家庭中，最重要的财产就是房屋所有权。但是房价疯涨，过高的房价导致很多家庭无法承担，对购买房产望而却步。买房现在已经成为了一种社会问题，对家庭的和谐以及社会的稳定有着重要的意义。限购令的出现，会在一定程度上对这个现象做出解决。从法经济学的角度分析限购令，主要有以下两点作用，提高了住房分配率，也引导更多的人理性投资。
随着人口的增加，虽然当地产发展迅速，新楼盘不断的修建，但是房屋仍然是社会稀缺资源，由于供需不平衡，导致市场所提供的房屋无法满足人们旺盛的购买需求。房地产市场与消费者之间存在较大的利益冲突，而限购令的出现，在一定程度上，抑制了投资与投机者的购房需求，使得房屋价格可以下降到合理水平，满足市场商品的价值规律，从而满足更多的以消费性为主的消费者的购房需求。房屋限购令体现了法经济学的原理，通过限制不合理购房需求的购买者的购买机会，就为合理购房需求的购买者增加购买机会，使得房地产市场价格的合理性，实现住房的有效分配。 由于我国经济的快速发展，一部分有预见性的投资者，拥有了较多的资金，又因为货币贬值的影响，导致拥有较多资金的人想要对手中资产做保值。房地产就成为了最优质的投资产品，房屋价格的持续增长，吸引越来越多的投资者将手中的资产用于房屋购买，在市场价格上升到一定程度后，将手中闲置的房屋出售，从中赚取高额差价，实现自身资产的增加。这种投资方式使得很多人获得了更多的资产，但是却影响了市场的平衡，将房屋价格炒到一种市场失衡的情况，越来越多的消费性消费者的住房需求得不到满足。房地产开发商以及投资者在房屋交易中获得了高回报，但是将整个房地产市场搞得发展畸形。房屋限购令出台后，限制了一部分以投资或投机为主的消费需求，限制了投资者的大量涌入，投资方式更为理性。最终使得房屋市场更合理，也使得很多消费性消费者的需求得到了满足，在自身可承受的价格范围内，购买到所需求的房屋。
总结房地产市场的发展对我国的国民经济有着非常重要的影响，房地产价格的下降需要依靠多方共同努力，包括相关政策、政府、市场以及消费者在内的多个经济主体。
参考文献：
[1] 陈伯礼，卢博. 限购政策正当性的法经济学分析[J]. 重庆理工大学学报（社会科学），2017，31（8）：80-81.
[2] 周文硕. 我国房地产调控政策的福利成本及改进对策——以成都为例[J]. 时代金融，2017，87（27）：59-60.
[3] 范作冰，尹若凡. 新一轮限购令对房地产市场的影响探究——以杭州为例[J]. 生产力研究，2017，43（12）：31-32.
作者简介：单梦林，1993.03.02，女，2016年 本科毕业于 北方工业大学，山东省，在职研究生专业：房地产经济与管理，北京清华同衡规划设计研究院有限公司。
论文作者:单梦林
论文发表刊物:《基层建设》2019年第18期
论文发表时间:2019/9/16
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