黄晓芳
佛山市顺德区龙江碧桂园房地产开发有限公司
摘要：国经济的快速发展提高了人们对居住环境的要求，促进了我国房地产市场的发展。随着近年来建筑工程材料与人员成本的上涨，房地产开发企业如何进行工程开发管理成了企业提高经济效益、提高综合市场竞争力的关键。
关键词：房地产；开发；工程；管理
一、房地产工程管理的内容
（一）房地产开发的规划管理
规划管理是房地产开发工程管理的第一个阶段。这一阶段的工作重点，就是确定建筑物的规划方案，这时一定要避免为赶时间而忽略了建筑规划方案的谨慎取舍，要考虑全面。因为建筑规划方案在整个项目开发中具有极其重要的作用，其关系到项目开发的成败，所以必须认真做好建筑方案的可取性和可行性的研究分析。
（二）房地产开发的设计管理
设计理念的先进与否、结构设计的合理规范、建筑布局的适用效率，对给水、排水、供热、电气、燃气和智能化安防系统等等统筹设计的好坏，都将直接影响到工程管理目标的实现。因此，房地产开发设计管理应做好以下几个方面的工作：
1、注重对设计单位的选择，切忌因强调节省设计费用而选择素质低、缺乏设计实力的设计单位。一定要以《中华人民共和国招标投标法》和《建设工程质量管理条例》等国家有关法律法规为依据，择优选择设计单位承担设计任务。
2、保持与设计人员的工作沟通，随时掌握设计的进度，及时解决设计中出现的问题以及需由房地产开发企业确定的相关事宜，同时要把对于项目的设计要求及希望达到的目标等与设计人员进行沟通、探讨。
3、督促设计单位严格执行国家有关强制性技术标准，注重提高工程的科技含量，并按照要求进行施工图审查。房地产开发企业要以身作则，不得擅自变更已审查批准的施工图设计文件，以杜绝工程隐患，如确实需要改进图纸的，必须按照有关规定程序办理手续。
（三）房地产开发的施工管理
房地产开发的施工管理，具有时间跨度长、内容多、涉及面广、影响大等特点，它与工程管理目标的实现有着最直接的联系。我们要遵循公平、公正、公开和诚实守信的原则，择优选择施工企业，从工程开工到工程竣工，处理好每一个重要的环节。严格执行国家相关的法律、法规，从而完成工程的质量、工期、成本三控制。
1、施工合同管理
房地产开发企业与施工企业签订的施工合同，是房地产开发企业对所开发项目进行施工管理的法律依据。该合同条款的制订是施工管理的第一步，也是其首要的任务。
2、施工质量控制
施工质量控制是施工管理工作中的重点。房地产开发企业的工程管理人员，要善于把握全局，协调、引导、督促设计、监理、施工等单位共同完成好施工质量的控制任务。
3、工期控制
工期控制在房地产项目的施工管理中是极为重要的工作内容。因为它不仅关系到房地产开发企业和施工企业的切身利益，还涉及到第三方――购房者的利益。为此，要督促施工企业结合工程的实际情况，编制出切实可行的组织施工设计和进度计划，以保证工程按进度计划顺利竣工交付使用。
二、房地产开发的计划管理
对于房地产项目开发计划指标体系是衡量和评价房地产开发规模、速度、质量、效益的标准及其尺度。它的确定要符合房地产开发的性质、特点、关系和运动过程，要与国家相关的统计指标在指标涵义、计算路径方向保持一致，有助于对开发工程的管理，同时还应当切合开发建设单位的实际，满足企业统计核算、会计核算、业务核算的要求。
2.1一套科学严谨的开发计划能够在项目管理前期论证阶段，或者在项目实施过程中及后期的考核中都有着不可替代的纲领性地位和作用。因此，在编制房地产开发计划的过程中必须严格遵循实事求是，从实际出发量力而行的原则，首先要进行大量的调查研究，掌握大量历史现状的资料，如本地区房地产开发建设队伍的基本情况；对于房地产开发建设的历年规模和发展历史资料城市规划和城市建设的相关资料；城市基础设施、公共服务设施的现状和拟建项目、配套能力；设计施工、建筑材料、房屋设备等情况，以及国家有关房地产开发建设政策等。
2.2 房地产开发的规划管理
房地产开发的规划管理是房地产开发的首要阶段，是对规划过程的管理，此时应规避因赶时间而忽略对方案自身的可行性论证。在采用建筑规划方案之前，必须认真做好建筑方案的可行性和可取性的分析研究，其中包括市场调查，住房需求量、布局合理性、建筑立面美观度等等。
2.3 房地产开发的设计管理
设计管理主要是包括设计理念的时效性、建筑布局的适用性、结构设计的规范性等。第一，严格筛选设计单位，素质差、缺乏实力的设计单位不予考虑，必须择优录取。第二，加强与设计人员的沟通交流，随时掌握设计的进度，并及时解决设计时出现的，又需与房地产开发企业确定的相关事宜，把对项目的设计要求与主管设计人员进行沟通探讨。第三，督促设计人员严格按照国家有关规范标准进行设计，并进行施工图审查。当然，房地产开发企业也应以身作则，一切按照有关规定办理手续，以杜绝工程隐患。
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2.4 房地产开发的施工管理
在整个房地产开发的过程中，施工管理的时间跨度长、内容繁杂、涉及面广，与工程管理目标的实现息息相关。在施工企业的选择上，应从公开、公平、公正和诚实守信的角度出发，择优选择施工企业。除此之外，房地产企业与施工企业的合同签订是十分重要的，它是双方进行施工管理的法律依据，同时也为施工工期、质量控制等提供了有效依据。施工质量控制是施工管理工作的重点。房地产开发企业的工程管理人员要善于把握全局，引导、协调、督促设计、监理、施工等单位共同完成施工管理目标的控制任务。工期控制在房地产项目中，不仅影响多方的利益，还涉及到购房者的权益。因此，在房地产开发施工管理阶段应编制出适合现实需要的计划，以确保各方利益。
三、加强房地产开发工程管理工作要点
3.1 房地产开发工程管理的基础
房地产开发工程管理工作需要企业项目经理与项目管理部门的有关人员具有较高的协调能力、综合能力以及资金管理、建筑工程专业技术等相关能力。其需要房地产开发企业以较高的专业知识与工作经验为基础开展甲方管理工作，保障房地产开发企业的经济效益、保障工程施工质量。针对现代房地产施工过程中中标企业分包的情况，房地产开发企业必须以自身综合管理水平的提高，强化对施工过程的管理。同时注重工程开发前的规划与设计，以此提高房地产商品的综合市场竞争力，保障企业的经济效益。因此，现代房地产开发企业工程项目管理人员必须具有针对房地产开发过程各方面工作内容涉猎的知识基础与经验，以此为基础开展工程管理工作，有效保障项目开发的经济效益，促进房地产开发工程施工质量的提高。根据房地产开发企业需求，其项目管理工作应从全局把握出发，以明确的职责权限、较高的综合协调能力以及对合同的管理保障房地产开发工程顺利进行。
3.2 以市场需求为导向进行房地产规划设计管理工作
现代经济的发展使得快节奏生活中的人们对住宅需求不断提高，其不仅要通过良好的居住环境为人们提供生活起居的场所，同时还要以科学的规划与设计满足现代人们对居住场所休闲、心情调节、娱乐等相关需求。针对这样的情况，现代房地产开发工程管理工作必须认识到规划设计对工程项目的影响，以现代房地产开发市场需求为导向进行房地产规划与设计管理。另外，房地产开发企业项目管理人员还要对房地产规划设计审批有关法规进行详细的了解与熟悉，以此为规划设计方案的审核奠定基础，保障房地产规划设计工作符合有关法规的需求，保障房地产开发企业各项工作的合法性，避免企业开发违规情况的发生。
3.3 以综合协调为基础，保障房地产开发施工过程的顺利开展
针对现代房地产开发过程中中标企业分包情况，房地产开发企业项目管理部门必须注重综合协调工作的开展，以施工单位、分包企业监理单位以及自身管理工作的衔接与处理为管理重点开展工程项目的协调工作，保障房地产开发项目的顺利施工。由于房地产项目开发过程中多单位间的协调对工程施工进度、施工质量以及施工成本有着重要的影响，使得房地产开发工程综合协调工作显得尤为重要。房地产开发工程管理部门必须针对施工工期、擦汗那个地等因素同施工过程的各方进行协调，以此保障工程项目的顺利施工，保障房地产开发企业的经济效益。
3.4 注重房地产开发工程的质量管理
房地产是人们生活中占有重要经济比重的财产，其工程质量关系到业主财产安全与人身安全。我国房地产项目施工质量常见的问题是房地产开发企业市场口碑与市场竞争力的关键，其对房地产开发企业的经济效益、市场竞争力有着重要的影响。针对这样的情况，房地产开发企业必须认识到质量管理工作的重要性。通过对监理公司的严格要求保障工程建设施工质量。作为房地产开发企业项目开发企业其是工程建设的甲方，因此，其甲方现场代表必须认识到自身工作中对之来那个监督与管理的职责。在工程技术部领导下负责协调现场各专业技术工程师，监督参建单位包括勘察、设计、监理、施工和材料供应商的质量责任行为是否符合合同和规范要求，检查设计图纸质量、材料设备质量、隐蔽工程质量、工艺工序质量，办理现场设计、技术变更和工程量收方事项，建立分部分项工程质量检查验收记录台帐，对工程质量负直接责任。通过房地产开发企业甲方代表工作的开展保障房地产开发工程施工质量，为开发企业的经济效益、综合市场竞争力的提高奠定基础，为减少和避免业主进户后的质量投诉、维修奠定基础。
3.5 加强房地产开发工程的资金控制与管理，保障房地产开发企业的经济利益
完善的资金管理与控制体系是保障房地产开发工程资金控制与管理的关键，其关系到房地产开发企业资金的合理使用与管理，关系到房地产开发企业项目资金统筹计划与平衡，关系到企业资金的合理调配，是其现代房地产开发企业管理工作的重点。房地产开发企业必须以完善的资金控制与管理体系为基础，严格施工过程的监督与控制保障房地产开发企业资金管理效果。通过房地产开发施工过程中协调施工企业进行施工组织设计、使施工过程人、财、物更加合理，提高工程施工质量，保障工程施工进度，切实有效的达到资金管理与控制目的。同时房地产开发企业还要加强工程技术人员与财务人员的配合，对工程招标、合同谈判、造价预算、签付进度款到竣工决算、造价分析等多项工作进行控制与管理，以全过程的资金控制与管理保障房地产开发企业的经济利益。
结束语：
工程管理作为项目开发的重要操作，为达到管理的优化，在管理前适宜采取前期的调研工作，通过完善工程管理制度，对项目采取全局统筹，基于房地产开发工程管理存在的问题，实时加强管理机制，促使各方资源的综合化和效益的最优化，使得房地产开发企业更加稳健的发展。
参考文献：
[1]李少斌，樊维红. 浅谈国外房地产建设工程管理可借鉴的经验 2015.2
[2]史海峰．论加强房地产工程管理的措施及建议 2013.9
[3]黄兰海. 浅谈房地产工程管理的研究及对策 2014.7
论文作者:黄晓芳
论文发表刊物:《防护工程》2018年第10期
论文发表时间:2018/9/26
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