物业管理在房地产经济中的重要作用
文| 赵喜梅
摘要： 物业管理是房地产经济体系中的一个重要组成部分，是发展房地产经济的一个必然过程，也是为了适应广大业主需求的发展过程。物业管理的形成是为了满足业主、房地产开发商和城市管理的要求。房地产经济工作离不开物业管理企业的共同协作，物业管理企业与房地产开发之间存在着互补关系，在房子建好之后就需要物业管理的参与，物业管理要需维护小区各方面的管理工作，同时房地产公司的企业形象也会因物业管理的作用得到提升，为解决业主的后顾之忧做努力，同时也促进房地产经济的快速发展。本文针对物业管理在房地产经济中的重要作用展开讨论。
关键词： 物业管理 房地产经济 作用
随着我国经济的发展，消费者们在购买商品时肯定会特别注重服务，特别是售后服务已经成为部分人是否购买房子的首要因素，完善的售后服务是商品销售的必然条件。在房地产行业中，房子就是商品，只有把商品卖出去，才能获得利润，进而才能促进房地产经济的发展。此外，房地产经济工作离不开物业管理企业的运作，房地产经济是一条相对完整的产业链，它主要是通过全面的对房地产进行管理，也是发展房地产经济的必要条件。
②扎筋立模：按照图纸和规范要求，绑扎钢筋，并固定好位置；待钢筋绑扎后，检查钢筋是否齐全，经现场工程师检验后开始立模；钢模立好后，用钢管、对销螺栓进行固定。确保模板具有足够的刚度和强度，防止混凝土浇筑时变形过大。
物业、房地产、不动产之间的概念
1.物业。主要是经人工形成，具有一定形体与规模，且有业主之建筑实体。以及所有与建筑物使用有关及社群活动。一般是指具体的建筑物及相关的设施、设备、基地等。
2.房地产。房地产是房产和地产的统称，是房屋与土地在经济方面的商品体现。房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。有三种存在的形态：土地、建筑物、房地合一。而不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定作物。
“将军说了，大日本帝国，非常尊重孔子的，孔庙在大日本帝国也有着特殊礼遇。你们，如果要出殡，皇军是同意的，但孔庙里那些国军，要交给皇军处理。”
房地产管理和物业管理的概念
由于有物业管理的存在，人们才会更加愿意购买房子，物业管理在房地产开发阶段其主要任务就是帮房产企业分析该地区人民的购买力，以及住房的档次和面积，如果有意向购买房子的人群中低收入者比较多，就会考虑面积在90平米以下的户型投资开发多一些，也不要把家用电器和家具配套好，其主要以毛坯房为主；如果意向购买者高收入人群居多，考虑投资建设精装房，并且室内要配套好家具和电器及其他生活所需要的生活用品，可以增强房产企业的竞争能力，还有助于树立品牌优势，有助于物业价值的提升，从而更好地体现出房产企业的经济效益。
由于在房屋建设好之后需要移交给物业管理公司监管，为了避免在房屋交接后出现各种问题，因此在房屋规划设计阶段，还需要物业管理企业的共同参与监督，还可以在房屋设计阶段所遇到的问题提出建议，在以后的物业管理工作当中就可以减少这样的问题。例如关于消防设施的位置布局，宽带和电视的接入口，还要考虑水电保险系数是否会影响未来水电扩容的增加量，一定要及时采取相应的措施解决这个问题，需要注意下水道的最底层的地面以下的部分施工问题，户外的出口不能低于过路井的化粪池、下水道的水位不能过高，不然会很容易聚集污物，造成下水道堵塞，不利于排出有害的气体，造成马桶喷射。低层住户的防盗网一定不要在统一建设的阶段进行安装，统一安装，住户就会以为物管要赚业主的钱，业主就会产生抵触情绪。防盗网如果不安装就不安全，被盗时业主就会找物管负责，从而就会增加与物管之间的矛盾。但是业主如果提前安装，又满足不了整幢楼外观整体的审美标准，就会出现外观不统一等问题，从而影响了整个小区的形象。在实际的物业管理当中，肯定会遇到以上各种各样的问题，在遇到各种问题时，及时从设计入手，对物业功能和质量问题进行调整，在设计阶段要合理设计房屋的实际使用性，提高产品的质量。在房子移交物业管理之后，可以避免因设计缺陷造成的损失，挽回因设计缺陷而造成的遗留问题，避免使用时还要重新施工投入，尽量减少业主与物业之间的矛盾，提高整个物管小区的面貌，使物管小区的管理机制都能得到完善。
物业管理在房地产经济中所发挥的作用
规划阶段
模板工作工程是道路混凝土施工的重要环节，一般而言模板的制作优先选用钢材，个别情况下，在实验鉴定合理的情况下，也可采用其他材料；另外，模板设计时应充分考虑到竖向和横向载荷；与此同时，模板的制作和安装应符合相应的道路钢模板技术规则，还必须保证混凝土和模板的相互接触是光滑的，模板外漏的拉杆应尽量使用钢丝杆；最后，对于壁薄的混凝土结构最好可以采用双侧模块做支撑，临时性模块在完成混凝土浇筑后要及时拆除。
物业管理要与房地产开发事业同步进行，在房地产开发的地段要合理规划配套好基本的设施，例如学校、医院、菜场、商场、商店、停车场、快递站、垃圾中转站、全民健身器材、小区内的道路、绿化、小区大门和门卫房大型小区配套的物业办公等基础措施是否完善，主要是为了以后的业主入住提供方便。物业管理企业也要对以后的管理进行规划，使得日后的管理和服务工作得以顺利的进行。
设计阶段
物业管理主要是指所有建筑物共有部分及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理的活动。物权法规定，业主可自行管理物业，也可以委托物业服务企业或者其它管理者进行管理。根据物业法的规定，业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务企业或者其它管理者进行管理。
实践证明，实行“班级分组”和“组长责任制”的微信辅助课堂的教学模式行之有效。在这一模式的推动下，既发挥课堂的主导作用，也发挥了微信的辅助教学作用，学生的参与性，积极性以及学习的时效性都得到大幅度的提升，极大地促进教学质量的提高。
开发与投资
所谓的房地产管理主要是指土地和附属土地之上的所有建筑物以及其他的所衍生的所有权和使用权的管理，其中包括房地产的开发和投资，施工监管、销售、售后服务、房屋转让、房地产抵押、房屋租赁等等。
施工管理和质量控制
在施工管理和质量控制阶段，这个阶段直接影响物业管理的水平，所以房地产企业就会特别注意这个施工管理和质量控制这个阶段，要经常去现场检查，检查过后，对维修项目进行分析，并且判断这个维修项目是因为什么原因导致的，最后安排相关的工作人员进行修理。在检查的过程中也会遇到很多的问题，其中有很多的问题是由于房地产开发施工过程中质量把控不过关而造成的。其中这方面的例子就有很多，例如过去的多种楼层普遍是预制楼板，在安装时楼板的接头并没有用水泥砂浆填实，以至于上层的墙根就会往下层渗漏水，特别是卫生间和地面，这些地方特别容易积水，会从楼上的卫生间墙跟渗透到楼下卧室的墙根，就算是地面没有积水，也会造成很大的影响。另外如果浴缸、地漏等安装错误，也会造成很大的影响，如今，我国的高层建筑主要现浇为主，并且要把它浇灌严实，在物业管理的过程中，水电的管线铺设要做好，如果出现由于阳台的前沿没有处理好而造成的水滴沿着下层楼渗漏，就会影响这个房子的使用。由于房子建好之后有物业管理这个环节，在后期的交付工作中还能避免在使用后出现各种问题，所以在施工建设阶段要做好相应的施工管理和质量控制工作，在房子交付给物业管理后，可以减少物业交付使用后出现的种种问题。
经营销售方面
在经营销售阶段，物业管理的最大优势就是促进房地产的销售，使房地产的经济效益发挥到最大。由于物业管理制度的完整，人们愿意购买房子，因此房地产经济也得到了发展，对企业的品牌形象也有一定的提升。随着生活水平的日益提高，人们的居住观念也发生了很大的变化，居住不仅仅是遮风避雨的场所，而是一种生活环境和生活方式的体现。购买者花钱买的不仅仅是房子，更重要的是管理和服务。良好的物业管理服务能给人们带来安全、清洁、舒适、方便的工作和生活环境，因此，在销售阶段向消费者展望今后的物业服务是销售的一个很大卖点。购房的人就会增加，销售业绩会不断提升，获得的效益就越多，企业的竞争能力也得到增强。
良好的售后服务
在房地产销售过后，物业管理就可以全程介入售后服务阶段。物业管理的主要内容包括常规性的公共管理服务、设备设施的保护以及环境卫生的清洁，以及花草树木园林的栽培，公共治安管理秩序的护卫等，物业管理企业要及时的把这些基础设施维护好，提高业主对小区管理满意度。
完善的售后服务，人们才能更加放心购买房子。房地产经济工作离不开物业管理企业的共同协作，物业管理企业只有维护好小区的基础设施，才能吸引更多的人购买房子，这样房地产的经济效益才能得到提升。
结语
综上所述，由于物业管理的全程介入，使房地产业形成了一整条的经济产业链，这是房地产经济中不可或缺的一部分，可以延续到后续的管理和服务中，在某种程度上，物业管理还提升了城市的管理水平，为社会的稳定发展做出了很大的贡献。 因此，政府应加大对物管政策扶持，房产企业要高度重视物管的价值，广大人民也要多理解和支持物业管理的工作。
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（作者单位：安康市不动产登记中心）
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