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在我国房地产业发展的短暂20多年中，1992、1993年的“房地产热”无疑给人们留下了深刻印象，并引起了经济学家和社会对房地产发展，特别是房地产泡沫的广泛关注。1997年以来，全国城镇住宅竣工面积约34亿
，约5亿的危旧住房得到改造，近5000万个城镇家庭改善了住房条件。城镇人均住宅建筑面积由1997年的17.6，提高到目前的22左右。可以说，房地产业的发展对促进国民经济增长起到了至关重要的作用，但是房地产业发展过快将引发一系列严重的经济后果，因此必需给予高度重视。
一、我国房地产业过快发展现象及原因
1.近年来房地产业发展过猛，表现在几方面
1)近年来房地产业圈地，炒地现象日益严重。经过1996年以来的8次降息，1998年后国家出台了一系列扩大内需政策的支持，金融部门不断扩大对房地产消费信贷的投放，以及2001年4月国家宣布取消了47项房地产收费等政策的刺激下，房地产开发进入到一个新的高涨期。全国兴起大盘热，各地房地产商大搞“圈地运动”，动辄圈地几千亩。尤其是2002年7月1日起国家实行商业、旅游、住宅等经营用地的拍卖制度，许多地方开发商为了搭末班车，提前倾其能、尽其力圈地、占地，这是房地产过热的明显征兆。
2)房价持续暴涨。地价的高涨必然导致房价的高涨，目前多数沿海城市市区的商品房价格均达到或超过4000-5000元。国际上，房价和居民年收入之比一般在4到6倍，而我国许多地区已经超过了8倍；辽宁省(11.5)，北京(11.0)、云南(10.6)、上海(9.9)、天津(8.9)、海南(8.9)、吉林(8.1)、黑龙江(8.1)、广东(8.0)、陕西(8.7)和宁夏(8.6)。以上海房产市场为例：中房上海指数2004年1月为1178.6。比去年同期上涨30.59%。同期发达国家中房产走势最强劲的英国不动产价格的涨幅仅为14.3%。
3)住房消费增长明显赶不上住房投资和施工面积的增长。2001年我国商品房施工面积达7.72135亿平方米，其中住宅施工面积为5.97661亿平方米，商品房的竣工面积为2.73032亿平方米，而销售面积仅为2.07792亿平方米。施工面积与销售面积的差距及峻工面积与销售面积的缺口越来越大，房地产投资的高增长已明显缺乏消费持续快速增长的支撑。2002,2003年，全国商品房销售额同比增长20%以上，但低于同期投资增长率。目前我国商品房空置率达20%左右，大大超过了国际上通行的商品空置率10%的危险警戒线。
2.房地产过热的原因
1)长期受压抑的住房需求。直至1992年以前，中国的房地产投资占国民生产总值的比例一直处于相当低的水平。房地产投资占GDP的比例从未超过2%，而在此之前。长期的投入不足严重地压制了老百姓对住房的强烈渴求，住房体制改革在1998年取得了全面的突破，由于货币化分房、住房消费贷款与公房上市从1998年开始全面实施，从而释放出了福利分房时期由于投入不足及住房品质不合理而积累起来的强劲需求，由此催生了中国房地产业1998年至今长达六年的高速增长。
2)地方政府对房地产业的特别关照。由于土地资源的国有，各地方政府大多希望房地产稳中有升，以带动经济增长，并通过土地拍卖获得更多的财政收入，因此地方政府近几年一直关照该产业，鼓励房地产的开发和消费。
3)股票市场低迷，造就了大量的金融资源投入高利润高风险的房产行业。我国股市自2001年以来持续低迷，相比之下，房地产比股票更能保值增值。因此一大批资金从股市分流出来投入房地产。而银行为处理不良贷款也把大量的资金投入快速发展的房地产业，支持房地产的投资与消费。
二、房地产泡沫的危害性
房地产泡沫的危害性不乏历史教训。在日本，土地价格由于稀缺和市场需求无限拉动，加上投机炒作，土地价格成倍、甚至几十倍地飞涨。1991年以后日本地价暴跌，房地产市场崩溃，遗留下来的坏账至少高达6000亿美元。亚洲金融危机期间，大量外资进入泰国、菲律宾和印尼的房地产市场进行投机性活动，导致房地产市场供给超过市场需求，构成泡沫并最终失控，造成还贷困难，连带引起金融危机。
历史经验表明，房地产泡沫破裂后将意味着更大的经济、金融风险：
1)房地产泡沫破裂会产生很大的负财富效应。房价暴跌时，私人消费将迅速且剧烈回落。1991年，日本股价和房地产价格同时开始暴跌，截至2002年，日本的土地价格连续11年下跌，东京、大阪和名古屋三大城市的土地价格连续12年下跌，全国土地的平均价格已经低于泡沫经济发生前的1983年。再加上股市泡沫的破灭这双重打击，日本国民手中的金融资产损失惨重，消费能力急剧下降，从而导致通货紧缩局面的出现。我国经济尚未从通货紧缩中完全走出来，如果房地产泡沫一旦形成和破裂，人们的资产将缩水，购买力下降，整个经济将陷于衰退状态。
2)房地产泡沫破裂对金融系统有迅速且极强的冲击力。房地产泡沫破裂将引发银行不良贷款急剧增加。日本房地产泡沫期间，房地产公司在向银行贷款时基本上都以房地产作担保，但随着房地产泡沫破裂，担保的价值日益下降，致使日本金融机构的不良债权大幅增长。截至2002年，日本全国金融机构的不良债权余额仍高达52.4万亿日元。目前我国商业银行为房地产行业提供了大量的开发资金，为购房者提供按揭贷款，与此同时我国商业银行的不良贷款比例高达25%，约1.7万亿元人民币。可以说，我国的金融体系非常脆弱，一旦房地产泡沫破裂，就会引发更多的不良贷款，甚至金融危机。
三、预防房地产泡沫的措施及建议
为保持房地产业持续稳定地发展，避免泡沫的出现，可采取以下措施：
1.建立房地产泡沫预警体系。系统所采集的资料要能客观、全面、准确、及时地反映和描述房地产市场的现状和未来走势，政府部门可根据预警系统的警示，宏观调控市场供需结构，防止房地产在局部出现过热。预警体系主要包括：房地产业增加值增幅(%)，房地产开发投资额增幅(%)，房地产开发投资额／全社会固定资产投资额(%)，新增土地供应面积（万平方米），商品房新开工面积/商品房施工面积(%)，商品房施工面积腐品房峻工面积，商品房销售面积／商品房竣工面积，商品房销售金额/商品房开发投资额，新建商品房住宅空置面积／近三年商品住宅竣工面积，当年新增个人住房贷款额／（当年商品住房销售金额＋存量住房买卖金额），当年新增房地产企业贷款额／当年全社会新增贷款额(%)。
2.加强对商业银行贷款结构监控。我国的房地产开发商的主要资金来源为银行贷款，目前房地产业的平均负债率为85%，一旦房地产泡沫破裂，就会引发经济及金融危机。因此，央行要采取有力措施控制商业银行贷款过多流入房地产业。同时，加快国有商业银行的体制改革，建立产权清晰，权责明确，内控严格的现代金融企业，增强抵御金融风险的能力。
3.适时提高首付比例。由于贷款期限和首付比例的不同，对居民的支付能力和购房需求也会产生较大的影响。我国住房抵押贷款的期限短则3～5年，长则20～30年；我国目前的首付最低比例为20%，在房地产过热，存在一定程度泡沫的情况下，有必要提高首付比例以降低过热的需求。