摘要：现阶段，随着社会的发展，我国的建筑工程的发展也突飞猛进。建设项目的全寿命周期是指项目的建设使用以及最后的清理的整个过程，要使建设项目在其全生命周期内的成本达到最低且各项任务完成质量达到合同约定和国家标准，于是乎，很多建设单位将其成本控制重点放在了建设前期和建设期上，而相对工程项目投产运营期的成本则视之为九牛一毛，其实不然，本文将对建设项目修缮工作做阐释，从工程质量和维修后的保修两方面探讨建设项目全寿命周期内的成本控制。
关键词：如何有效控制；房屋修缮造价；措施
引言
在分析房屋修缮工程指标体系建立的背景和作用的基础上，结合实例，通过对房屋修缮工程实施的对象、修缮工程的分类及各分部分项（工程量清单）工程的划分，并以此为单位搜集房屋修缮工程的造价信息，最终形成综合指标、专项指标和分项指标“三位一体”的造价指标体系，体现指标的功能和作用。
1房屋维修的影响因素
房屋维修的影响因素是多方面的，最根本的原因却在于建设项目质量、运营阶段人为因素和自然环境的影响。首先针对人为因素，房屋在使用过程中，房屋的各个构件、装饰部件等易受到其他物体的碰撞与摩擦、使用者的不当操作使用、住房人员的不当改装和改修让房屋各部件损坏而又未及时发现或发现后未取得处理，长此以往在重力荷载或剪应力的作用下造成一定范围的破坏损伤，给人们生活带来不便或影响其使用功能，人为因素导致的维修，人们往往是自行处理或物业公司承担部分费用；其次对于自然环境因素，该因素在房屋外墙防水保温系统、屋顶的保温与防水上显得尤其重要，因为房屋在自然界经常经受风、霜、雨、雪、地震等作用后，部分构件老化或脱落或失去部分功能的情形，如仿古建筑，大多是以木材搭建，而木质材料不论如何让处理都相对于其他材料在抵抗风荷载、酸雨侵蚀、蛀虫蛀蚀方面均处弱势，这种破坏不仅影响了原有风格风貌给人们不适感，在安全上，还会给游客或住户造成极大威胁。那针对这类因素所致则是由建设单位承担其维修费用，在维修后的保修期中诸多注意参照第三点工程质量的影响中罗列的办法；最后归根结底说到工程质量，作为工程中“铁三角”之一的质量管理尤为重要，甲乙双方往往都追求用最少的费用获得最好的质量，在工程建设中我们常常用价值工程来确定很多细节。而针对在竣工后的保修期中，如上表中提到的屋面防水、外墙面防水保温、门窗松动、给排水工程等这些普遍存在且频繁出现问题的部分，对施工单位而言，要控制成本，那就得在施工过程中的施工工艺、建筑材料、施工技术、施工过程管理上严格把控，保证其工艺流程、施工机械与人员技术的密切配合以及建筑材料的质量。比如要规避保修期内屋顶漏水的问题，第一，施工前的技术准备，从熟悉图纸开始；其次，对专业的施工队伍进行技术交底再施工；第三，施工完后监理做好验收工作。而从建设单位出发，则除了保修期内的问题还有超过保修期后的维修工作，在保修期内可按照法律法规或者合同约定的进行解决，而要避免保修期外出现的工程质量问题则应从施工阶段抓起，也就是上述施工企业施工过程中应注意的，与此同时质量要求还应更高，当然还可采取防范措施或者及时采取补救措施。不论是人为因素还是环境因素还是工程质量原因，这些都是房屋检修堪检报告中会明确指出的，为后面编制相应的维修计划和方案提供必要依据。
2优化措施分析
2.1合理的房屋修缮设计
据统计，建筑工程设计费一般只相当于建筑工程全寿命费用的1%以下，但正是这少于1%的费用却基本决定了几乎全部随后的费用，由此可见，设计费用的管理对整个工程是何其重要。在现实生活中，由于房屋修缮工程量较小，工程的设计方案往往被忽视，有时甚至没有设计方案，认为损坏的地方修好就可以了。实际上房屋修缮设计方案意义重大，它不仅是指导修缮施工的依据，而且也是确定施工招标标底及与施工单位签订合同的主要参考。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆由于房屋修缮的目的是为了恢复和改善房屋的使用功能，延长其使用年限，设计方案的构思必须建立在客观环境与原有技术的条件上，不能像新建工程的设计可以自由发挥其主观能动性设计各种类型的房屋，房屋修缮的设计不仅要考虑房屋的原有结构，而且还要考虑与环境、相邻房屋和其他构筑物的关系。所以，房屋修缮设计方案的选择，应从安全、功能、标准等方面综合权衡，确定一个较合理的方案；同时，设计方案必须实现技术与经济相结合，转变落后的设计指导思想，科学地选择经济合理的设计方案；也就是说，技术与经济的双重标准是评审设计方案优劣的唯一试金石。所以物业管理部门应重视房屋维修设计方案，积极参与设计的全过程，抓住控制与管理的重点，才能够保证修缮工程的质量、投资的回报和工程的效益。
2.2加强对房屋修缮工程成本的管理
随着时间的推移，修缮工程规模会越来越大，对施工企业而言，要获得较好的经济效益，建立自己企业的房屋修缮定额是非常必要的。企业内部定额与国家地方预算定额相比水平可以不一样，但内容和形式应该是一致的。要建立起反映企业内部生产技术和管理水平的企业定额，就必须加强房屋修缮工程成本的管理。首先要大量收集所需的历史资料和工程数据，作好成本预测工作，确定修缮工程目标成本，并提出降低成本的各项技术措施，确保降低成本的目标实现；其次要作好成本管理和核算工作，施工企业各部门协同作战，技术部门提出优质先进的施工方案，能够缩短工期，节约资源；材料部门加强材料的管理，定期计算材料耗用和节余情况，切实降低修缮定额材料成本；劳动部门则负责组织实施企业劳动定额，提高企业劳动生产率，降低人工成本。最后要加强修缮工程成本的核算工作，施工企业对修缮工程的预算报价和工程的实际耗费支出进行比较，全面分析和了解工程成本的变动情况，找出工程实际成本与报价产生差距的原因所在和影响因素，找出修缮工程成本的变动的规律性，唯有这样，才能对房屋修缮工程的造价进行有效的控制和管理，真正建立起施工企业自己的修缮工程企业定额，为企业赢得市场打下坚实的基础。
2.3准确的修缮竣工结算
工程结算是计算和确定建筑工程产品价格的文件，又是论证建设项目投资效益和制定计划的重要依据。工程结算编制质量的好坏，直接影响到施工单位和业主的切身利益。竣工结算是确定工程造价的最后环节，认真进行工程预结算的审核具有十分重要的意义。由于修缮工程在修缮过程中发生预算外工程的可能性较大，一般只有修缮工程完工后确切的工程量才能确定。因此，工程量的确定就显得尤其重要。作为管理人员应该深入施工现场，全面了解施工工序，掌握第一手资料，尽量达到工程量计算的准确性、单价套用的正确性及各项取费标准符合现行规定性，从而提高结算的准确性。同时，在结算时应尊重客观事实，按照施工期现行预算定额、费用定额、政策性调价等标准，客观合理地确定工程的结算价格。
结语
工程造价管理是运用科学技术原理和经济及法律手段，解决工程建设活动中造价的确定与控制、技术与经济、经营与管理等实际问题，从而提高投资效益和经济效益。房屋修缮工程是对原有建筑物的维修养护和局部更新，与新建工程相比，具有工程量小、工地分散、材料种类多、使用量不大、机械化作业程度低的特点。房屋修缮工程的造价管理贯穿于房屋修缮实施的全过程，管理工作得好坏，不仅对业主、物业管理公司和承包商的经济利益产生最直接的影响，对科学确定和有效控制修缮工程投资和实施监督都起着决定性作用。
参考文献：
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[4]刘志英.房屋修缮工程中的相关问题[J].民营科技，2013，第5期
论文作者:黄君志
论文发表刊物:《基层建设》2019年第21期
论文发表时间:2019/10/14
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