房地产公司融资策略优化研究
袁 琳
(潍坊滨海新城公有资产经营管理有限公司，山东 潍坊 262737)
摘 要： 房地产企业的融资会受到房地产行业市场环境、宏观政策环境、企业自身盈利能力和发展潜力等多方面因素的影响。本文针对房地产企业融资，首先简要介绍了房地产企业融资概念及其特点，进而分析了房地产企业融资中存在的问题，并就优化提升房地产企业融资水平，提出了几点建议措施。
关键词： 房地产企业；融资；多元化
房地产行业本身有着资金密集型的属性，房地产企业无论是从项目开发、建设还是营销各个环节都涉及到资金活动，为了确保房地产企业经营运转的正常有序，必须重视强化对房地产企业的融资管理。然而，当前不少房地产企业在融资管理方面还存在着不少问题，尤其是由于过度依赖银行贷款、导致融资渠道狭窄等等，造成了房地产企业出现了融资成本高、内部资本结构不合理等问题。在这种形势下，更加要求房地产企业应该积极探索研究融资优化策略，不断提高房地产企业的融资水平，为房地产企业的长期发展提供有力的资金支持。
一、房地产企业融资概念及其特点分析
房地产融资主要是为了保证房地产企业项目开发、建设施工、销售管理等环节的正常推进，采取货币流通或者是信用渠道等，为房地产企业进行的资金筹集活动。房地产企业融资主要有以下几方面的特点：
首先，房地产企业项目开发建设所需要的启动资金规模较大，仅仅依靠企业自身的内源性融资难以确保实际所需的融资量，因此房地产企业经营运转主要还是需要依靠外源性融资来弥补企业房地产项目开发建设过程中运作资金不足的问题。
由于学生活动课程有利于激发学生对会计专业的学习兴趣，巩固学生的会计知识，改善学生对会计专业的理解，增强学生对会计事业的认同。因此，越来越多的院校如今已将学生活动作为学生的必须修课程。因此，在今后的会计专业教学中，应该更深入地研究与探讨学生活动课程，进而做好会计专业学生活动课程的设计工作，培养出更多的高素质会计人才。
其次，房地产企业的融资会受到政府出台相关政策的直接影响，尤其是当前政府在对房地产行业的调控方面主要还是通过借助金融工具以及金融政策等对房地产企业进行调控，这决定了房地产企业的融资会受到宏观政策环境的直接影响。
(3)房地产企业融资成本相对较高。房地产企业外部融资中所依赖的贷款以及信托等融资方式，在融资的难易程度与成本之间都有着明显的负相关关系，融资争取难度高，但成本相对较低，尤其是信托融资在收益率和利润率等方面所受到的威胁更大，也更容易出现融资风险问题。
(2)促进提升房地产企业的内源融资能力。房地产企业有效解决融资难的问题，必须重视不断增强房地产企业的内源融资能力。首先，房地产企业应该不断提高房地产企业的经营水平，尤其是促进提升房地产企业的销售能力、资金回款能力、盈利能力等，重点是注重提高房地产企业的资金流动率，保证房地产企业项目收益得到顺利实现，才能保障房地产企业资金的充足；其次，还应该重点加强房地产企业应收账款管理。不少房地产企业都存在着大量的应收账款，应收账款过多而且资金回款不力，很容易造成房地产企业出现资金短缺的问题，因此应当把应收账款管理作为房地产企业管理的关键，充分获取房地产企业开发所需资金。
(4)房地产企业的融资风险相对较高。房地产企业作为资金密集型企业，在融资过程中必然存在着较大的风险问题。但是不少房地产企业在融资实施过程中对风险意识不够强，尤其是对于资本结构状况、资金链稳定状况以及长短期负债比例等关注控制不足，很容易由于融资活动造成企业出现财务风险。
2017年河北省非油气持证矿山企业从业人员18.81万人，较上年减少2.14万人。其中能源矿产11.71万人(煤炭10.75万人)；黑色金属矿产4.35万人(铁矿2.23万人)，较上年减少3 760人；有色金属矿产0.13万人，较上年减少545人；贵重金属矿产0.84万人，较上年减少937人；冶金辅助原料非金属矿产0.32万人，较上年增加506人；化工原料非金属矿产0.21万人，较上年减少7人；建材和其它非金属矿产1.17万人，较上年减少0.2万人；矿泉水0.08万人，较上年减少12人。
二、当前房地产企业融资面临的主要问题
为确保房地产企业融资的正常、顺利，为房地产企业项目开发建设提供充足的资金保障，应该结合房地产行业领域的实际特点，加快推进对房地产企业融资方式的拓展，不断增强房地产企业的内源融资能力，加大融资风险防控，以确保融资活动的顺利实施。具体应该从以下几方面强化管控：
(1)加快推进房地产企业融资多元化。对于房地产企业来说，解决融资过程中存在的一系列问题，根本上还是要实现房地产企业融资的多元化。在间接融资方面，应该继续做好银行贷款，可以探索房地产开发贷、并购贷、物业贷、流动资金贷，以及棚改或旧改专项贷款、租赁房贷款等政策性贷款；同时，还应该强化与金融机构之间的合作，做好债权性融资，尤其是综合运用委托、信贷贷款，资产或收益权转让、债务重组以及融资租赁等；在直接融资方面，可以探索IPO、增发、配股等公开股权转让融资方式，也可以探索公司债、企业债和非金融企业债务等境内信用债务融资，还可以探索应收应付款、按揭尾款、持有物业租金和增值额、以及经营性物业费抵押贷款等新型资产支持证券多种方式；此外，还可以积极探索大股东增资、引入战略投资者、引入股权投资者等多种方式，不断拓宽房地产企业的融资渠道，降低融资成本。
第三，房地产企业在融资中的抵押主要是以土地和房产为主，尤其是房地产企业在向银行进行借贷融资时，往往会将企业所具备的土地使用权以及在建工程等作为融资抵押品。
第四，房地产企业融资往往面临着较高的财务杠杆，房地产企业外源性融资的存在，导致了房地产企业面临着更高的财务杠杆，有的房地产企业在融资过程中甚至出现了越过财务杠杆警戒线的问题。
三、房地产企业融资优化措施分析
(1)房地产企业的融资渠道较为单一。按照相关的统计资料，当前在房地产企业的融资方面，内部融资主要是自有资金和预收账款等，外部融资则主要是贷款和信托，融资渠道过于单一，内部融资比例不够高，而且融资也存在着较高的使用成本，甚至融资方面存在着较大的依赖性。
(2)房地产企业融资使用期限相对较短。房地产企业项目开发建设时间相对较长，一般来说房地产企业项目资金回笼往往在三年左右，周期相对较长，但与此对应的房地产企业资金使用周期与融资资金的期限之间匹配不足，而且房地产企业项目规模越大，融资使用期限较短的问题就越发突出。
Endobutton和Suture button技术中骨隧道的方向与螺钉固定方向一致，有学者认为，重建骨隧道方向向近端倾斜、角度接近下胫腓联合前韧带的走向时，重建后的下胫腓联合生物力学更具优势但单束重建(纽扣钢板)与双束重建(人工韧带或者锚钉)的优劣仍需相关生物力学研究证实[12,16,20]。Endobutton固定时袢长度的合理选择以及Suture button固定时线结的松紧度控制均是调节弹性固定初始张力、确保下胫腓联合初始稳定性的措施，有关研究尚待进一步完善。
正是这一个又一个见证，让未来世界的数字空间不再缥缈，虚拟与现实之间的缝隙正在弥合。在新时代，数字无处不在、信息无处不在、人无处不在、故事无处不在。
(3)优化房地产企业的资本结构。不少房地产企业普遍存在着融资结构不合理的问题，造成了房地产企业面临较大的融资风险。尤其是在房地产市场宏观调控力度不断加大的大背景下，限价政策、高昂的土地成本以及持续上升的融资成本，房地产企业正常经营和盈利情况都面临非常大的压力，房地产企业自有现金流缺口进一步加大，对外部融资依赖大。对于这些情况，房地产企业更应该全面强化风险的管理控制意识。一方面，应该注重对房地产企业负债结构的调整，从企业的资本结构角度来分析，通过债务融资可以有效降低融资成本，促进提升企业价值，但是从破产成本以及代理成本理论角度分析，大量负债虽然可能带来经营效益，但同样存在着非常高的偿债风险。所以，房地产企业只有在利润和经营效益水平较好时，才可以考虑适当提高债务融资比例。另一方面，应该注重持续优化房地产企业的资本结构，通过适当的融资方式来不断削减融资成本，提升房地产企业融资能力，摆脱不科学的融资结构，确保融资的科学规范。
徐艺真急了，急切地说：“姨父，你和姨妈从小把我拉扯大……得了得了，一大早的，用不着这么煽情吧？我上去了。”
(4)强化对房地产企业融资风险的管控。在房地产企业的融资管理方面，还应该加大对房地产企业融资风险的管控力度，在风险的识别控制方面重点是针对房地产企业的金融风险、政策风险、财务风险、经营风险等进行识别分析。其中，市场风险，关键是了解房地产企业所处的市场环境、房地产价格以及供求关系等。政策风险，则重点是分析土地政策、税收政策、银行政策、货币政策等对房地产企业产生的影响。金融风险，重点是充分考虑利率以及汇率指标变动等对金融市场以及房地产企业融资成本及融资风险的影响。经营风险，则重点是通过分析盈利能力、成本管控以及收益水平等，评价分析房地产企业的经营能力以及对于资金的需求。财务风险，则主要是通过对资产负债率等一系列的财务指标进行分析。通过对这些风险的分析，及时发现分析房地产企业融资过程中可能出现的财务风险，不断提高房地产企业的融资水平。
四、结束语
在房地产企业融资管理方面，应该根据房地产企业经营发展的实际需要，积极探索多元化的融资渠道，不断优化房地产企业的资本结构，严格控制融资风险问题，促进房地产企业融资能力的提升，实现房地产企业的长远发展。
参考文献
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