中铁二十一局集团德盛和置业有限公司 陕西西安 710061
摘要：在国民经济发展中，房地产经济的作用日益突出，地位与发挥的作用是不可估量的，逐渐成为国民经济的重要支柱产业。基于此，本文主要从内部与外部两方面影响因素入手，分析了我国房地产经济的波动，在此基础上，有效分析了经济波动情况，并提出了一些建议，希望对我国房地产经济发展有帮助。
关键词：房地产市场；房地产经济波动；对策
引言
随着设经济体制改革的深入推进，国内房地产经济发展非常快，对国民经济发展发挥着重要的作用，在社会经济发展中，房地产行业逐渐成为中流砥柱。众所周知，房地产与宏观经济的增长，并非一成不变的。从长期发展来看，房地产经济发展趋势以增长与上升为主，长期趋势较为平稳，并向前延伸，而房地产经济却呈现出起伏走势，围绕经济运行状态发展，房地产经济波动由此形成一种振动发展趋势。
1、导致房地产经济波动的因素
1.1房地产经济波动的外部因素
1.1.1宏观经济影响因素
主要是指对房地产开发活动带来直接影响的一些相关因素，比如宏观经济对房地产及其它行业带来的影响。宏观经济对房地产经济带来的周期波动，主要体现为经济变量与指标的完成，以及宏观经济变量与增长率相关的参数，居民收入与消费水平、物品价格、通货膨胀、产业结构及银行利率等方面。
1.1.2社会影响因素
随着社会经济的快速发展，居民生活水平不断提高，精神文明需求依然日益增高，一定程度上对房地产住房消费理念与行为带来了重要影响。由此对住房价值与功能、社区环境等提出了新的要求，对房地产市场与空间需求带来了很大的影响。
1.1.3城市经济发展影响因素
随着城市化进程的不断加快，使得城市基础设施与普通住宅建设需求不断提高，对人口增长、流动及交通运输等带来了一定的影响，而这些又是房地产开发中必须要注意的问题，是各类房地产经济出现周期性波动的重要影响因素。
1.1.4政策规定影响因素
政策因素主要包含与房地产行业相关的、敏感性强的财政、货币、产业等政策以及经济体制改革等，区域经济发展中制定的相关政策，政府对房地产市场实施宏观调控。这些措施与政策，对房地产行业市场发挥着宏观调控作用，影响着行业经济的周期波动。
1.2房地产经济波动的内部因素
1.2.1房地产市场的供需矛盾
房地产供求因素在市场上经常发生变化。房地产投资需求的快速增长和后续对消费者的支持需求，否则必然进入下游地带。房地产供给因技术、劳动、资金、经营条件的变化而不断扩大或收缩。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆同时，房地产需求总量也因这些因素变化的影响，加之房地产供给大于需求的变化而变化，所以房地产的供应和需求的总流域平衡是暂时的，不平衡往往是房地产经济应作相应的调整。房地产供求的变化，必然导致房地产经济的波动。
1.2.2房地产价格的不稳定
房地产投资的盲目与投机性，形成房地产发展热潮，价格快速上涨，势必将形成的新的发展形势。因房地产价格波动形成的高收益，在此种利润驱使下，导致更多的房地产开发公司将大量现金流入房地产市场，市场份额不断扩大，交易量持续上涨，市场进入繁荣发展局面。表面上显示，房地产开发企业与其它企业间形成了良好的利益关系，但因供求关系不寻常，使得这种繁荣只是一时的泡沫繁荣，所以，这种境界效益的本质是以牺牲经济可持续发展为基础的，这种短期效益并非良性发展，为房地产经济埋下了衰退隐患。
1.2.3房地产投资波动
投资波动一般被认为是房地产经济波动的引擎，从理论上来看，投资增加，市场迅速扩张从而进入繁荣发展阶段；反之投资下降，使得行业发展低迷。这两种情况对房地产经济周期变化带来的波动大体一致，形成相同共振。
1.2.4房地产回报率
回报率是房地产开发中获得的净收益，是房地产投资回报的重要反映指标。一般来说，当房地产开发商预期收益率继续上升，开发商将增加投资，扩大发展规模；当预期的回报率下降，它将提醒开发商投资行为要小心谨慎。因此，回报率的大小是开发人员最关心的问题之一。
2、政府对房地产经济波动采取的管控措施
2.1国民经济波动相关的宏观调控措施
在整个国民经济发展中，宏观调控政策是为国家整体经济政策所服务的。当前，房地产行业发展能力处于领先地位，对其它行业发展带来了很大的影响，为了促进宏观经济持续健康发展，实施宏观调控政策，旨在尽可能消除房地产经济发展中形成泡沫经济现象。
2.2调控供求失衡带来的房地产经济波动
房地产经济发展中，供求失衡往往是短暂的，所以，对房地产市场进行宏观调控，实际上为了尽可能降低房地产经济出现的波动。假如房地产市场供需矛盾尖锐，单纯的依赖市场已无法进行协调，房地产危机爆发实现强制供需平衡，减弱行业带来的影响，推动行业发展趋于正常，因而市场恢复需要较长的时间，为了预防此种情况，要根据不同矛盾，有效制定应对房地产行业供需矛盾的政策。
2.3调控宏观政策变化引起的房地产经济波动
宏观经济正确的调控政策，对房地产经济发展带来短暂的抑制作用，使得经济发展出现衰退，因对行业可持续发展的保护性，使得经济长期处于稳定、健康发展局面。针对不合理或失控的宏观经济政策，要及时进行制止与纠正。另外，针对房地产市场，国家要尽可能保持稳定的调控政策，以防重大经济决策的转变，制定利于房地产企业长远发展的战略目标，减弱盲目短期投资形成的商业决策。
2.4调控价格变化引起的房地产经济波动
房地产经济波动导致房价不断变化，针对此种情况，国家要正确区分对待，有效控制房价，但并非一味的控制。房地产市场价格变化在正常范围内的话，国家就不能对其进行干预。实际上，价格波动对市场竞争有很大的促进作用，使得企业不断改善自身经营管理，以此为企业创造更多的社会与经济效益。同时，假如房地产市场与房价超出允许范围，太高或太低，都需要国家进行监管，尤其是土地资源，是构成房地产价格的重要部分。
结束语
通过对当前房地产经济波动的具体因素的分析，我们可以对当前房地产经济发展的现状有一个清醒的认识，而且还根据当前的具体形式，用科学的方法进行预测，这可以帮助制定科学有效的解决策略。
参考文献
[1]司云娜.探讨房地产经济波动的问题和对策[J].赤峰学院学报（自然科学版），2010，v.26；No.11402：107-108.
[2]张锦.房地产经济出现波动的影响因素[J].行政事业资产与财务，2014，12：112.
论文作者:盛锁
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2017年第26期
论文发表时间:2018/1/31
标签：房地产论文; 经济论文; 因素论文; 房地产市场论文; 宏观经济论文; 经济发展论文; 需求论文; 《建筑学研究前沿》2017年第26期论文;