我国住宅资产价格过高的成因分析及对策建议，本文主要内容关键词为：成因论文,过高论文,对策论文,住宅论文,资产论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
中图分类号：F293.35文献标识码：A 文章编号：1009 —1254（2000）04—0043—04
住宅资产相对价格过高是目前我国住宅市场健康发育的主要障碍。据国外经验，个人收入与房价之比在1∶3—1∶6之间的人具有较强的支付能力，而目前我国房价／收入比高达1∶10—1∶20，严重制约了住宅市场上有效需求。从理论上讲，在整个国民经济体系中，个人收入的多少，最终产品的价格，利率水平的高低存在一定的依存互动关系，为什么我国房价／收入比要远远高出国际可操作的房价／收入比呢？这其中固然有收入分配制度原因，但笔者认为根源在于住宅资产价格过高。
一、住宅资产价格过高的成因分析：
房地产业中住宅资产价格与其它商品一样，决定于市场上的供给和需求。住宅的所有者或拥有相应使用权的所有者，为了获得货币收入，把住宅提供到市场上出售其所有权或使用权，就形成了对住宅的供给。为了满足某种需要或享有住宅的净实际报酬，把货币提供到市场上，购买住宅的所有权或使用权，就形成了对住宅的需求。两者在市场上的交换活动，构成了住宅市场的供求关系。在这个过程中，由于旧房所占比重甚小，对住宅的非市场需求也随住房货币化改革日益萎缩和消失。为了分析方便，我们假定所有供给都是由开发商提供的，所有需求都是由最终消费者形成的，当供给和需求相等时，就决定了住宅资产的价格（如图）。这是在理想状态下供给和需求都有较高弹性的价格决定模型，而我国的住宅市场现状又如何呢？
1.住宅资产成本构成中非经济因素和与经济发展弱相关的经济因素所占比重过高，导致我国住宅资产成本居高不下，供求均衡只能在较高价位上形成。
住宅资产的成本水平是决定住宅资产价格及住宅市场发育程度的基础。在经济发展水平一定的情况下，商品价值量与成本存在着高度相关性。一般来说，商品的成本低，它所包含的价值量就少，反之则高。在商品价格决定模型中，价格水平的高低首先取决于商品价值量的大小，价格水平的变化也首先取决于商品价值量的变化，商品的价值是价格的内容和客观基础，供求的变动只能使价格围绕价值上下波动，而不能创造价格。在现实经济生活中，商品生产者所关心的不是商品的价值，而是价值的转化形式——生产价格，其核心是生产过程中耗费的可变资本与不变资本所形成的成本。只有当市场价格高于生产成本，商品供应者有利可图时，社会上才能形成真实的有效供给，所以对住宅资产价格过高的成因分析首先应从成本着手。
按我国对固定资产投资的习惯划分，房地产投资成本由地价和税费、建筑工程费用、其它费用构成。
（1 ）地价和税费：地价水平和税率的高低是住宅资产开发中供应商首先应考虑的问题。地价的高低主要受地租水平、可供开发的土地数量、利息率三个因素影响。地租水平的高低是决定地价的基础，可供开发的土地数量影响着现实交易中土地的价格，利率的变动是土地价格短期波动的因素。一切地租的存在都是以土地所有权的存在为前提，在我国，土地的所有权属于国家，买卖中转让的只能是土地的使用权。在土地所有权转让的交易中，土地价格＝地租／利息，这里的地租是土地所有者凭借对土地的所有权分期从土地使用者手中获得的收入。在只能转让土地使用权的交易中，土地使用权的所有者，凭借其对使用权的占有年限，在土地转让时，要将使用年限内每年预期的收入，折算成现值一次性的对使用权的购买者进行收取，否则，使用权转让后，出让者很难对购买者应支付的补偿进行约束。按现行规定，住宅用地年限一般为70年，开发商在取得住宅建筑用地使用权时，需要一次性地缴纳这70年的土地转让金，然后一次性地记入成本。这使我国住宅资产开发中，土地的相对价格远远高于国际同期可比水平。此外，由于经济发展对可供进行住宅开发的土地占用，可供开发的土地数量在一既定时期内极其有限，住宅开发的土地供给弹性相对较小，这成为地价居高不下的客观经济原因。在利率方面，由于近年来中国对外开发力度加强和市场化进程的加快，利率水平也越来越市场化、国际化，因而具有极强的国际可比性。我国现行住宅方面的税收主要有：房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税等12种。从税种上看并不多，但在住宅市场的实际运作中，以各种费用名义收取的与住宅相关的“准税收”却多达几十种，有的地方甚至上百种，使住宅开发商苦不堪言。据统计，在我国城市住宅开发中，地价和税费在住宅资产成本中所占比重高达45%。而同期国际平均水平仅为20%，地价和费税过高成为我国住宅建设成本居高不下的主要原因。
（2 ）建筑工程费用主要受住宅建设中使用的生产要素成本及影响建筑成本的技术性因素影响。目前，我国住宅供给主体——开发商仍处于较低发展水平，全国开发商平均资本总额不足1000万元，很难达到规模效应。住宅建筑工业化低，施工周期长、劳动生产率低，建筑工程中的技术水平远远低于国际通行水准。与此相比，我国建筑行业原材料的生产尚属粗放型发展阶段，能源、资源的消耗大大高于发达国家。主要投资品（钢材、木材、水泥）价格平均上涨幅度高于同期零售物价涨幅，也高于人均收入增长率，在长期内，住宅资产价格与一般物价水平相比呈加速上升趋势，住宅资产价格的上涨远远高于普通居民购买能力的增加。
（3）其它费用。在住宅资产开发建设中， 由于信息的不完全以及其它的非经济因素影响，住宅开发商必须支付一定的交易成本。在我国，由于土地的所有权、使用权、管理权的分离，开发商要取得一定的住宅建筑用地，必须支付更高的交易成本。据有关资料统计，国际住宅资产开发中，其它费用一般只占住宅资产价格的8%左右， 而我国高达15%以上。由于其它费用的支出与国民生产总值的增加，社会一般物价指数的变动等相关性低，其它费用比例过高会导致住宅资产价格中非经济因素比重过高，使住宅资产价格和收入水平之比与整个国民经济中其它变量呈现不出内在的依存互动关系。
我国住宅资产成本构成比重的差异是我国住宅资产成本在短期内波动，在长期内和一般物价水平、人均收入水平、经济增长水平等主要经济变量存在着弱相关的根源。因此，随着经济发展和人均收入水平的提高，住宅资产价格并未呈现应有的相对下降趋势。据有关资料分析，我国住宅资产价格以年均26.7%的速度递升，比同期的主要投资品价格平均涨幅高出9个百分点，比同期零售物价指数高出12.5个百分点。 在我国住宅资产价格决定模型中，供求决定的均衡点只能在较高的价位上形成。住宅资产成本构成中非经济因素和土地价格的扭曲成为住宅资产价格随着收入增加而快速攀升的动因所在。
2.住宅市场有效性较弱，供给和需求缺乏价格弹性，使我国住宅资产价格呈现向下的刚性。
所谓市场“有效性”是指市场活动的有效性，市场定价的有效性和市场分配的有效性。即市场容量大，交易成本低，能吸引众多的交易者；供给和需求的弹性较大，市场价格的任何变动都会导致供给和需求的变动，并在长期内自动趋于均衡；市场上的资金能根据价格信号自动进入或退出。充分有效的市场对于住宅业的发展是至关重要的。因为只有在这种情况下，才能形成住宅市场上的有效供给和需求。
目前，我国住宅市场上，无论是开发商还是买主，都面临着高昂的交易成本。房地产中介存在着管理混乱，人员素质差，竞争不平等，收费高等弊端。从供给方来看，我国房地产开发商虽然数量众多，但规模大多很小，劳动生产率较低，在土地所有权、使用权、管理权相分离的制度安排下，各开发商为了争夺有限的可供开发的住宅用地，并取得竞争优势，往往不是从优化内部管理、提高员工素质和生产技术水平入手展开竞争，而是通过寻租等非经济手段把竞争对手排挤出特定的区域，在区域内形成供给垄断，通过垄断高价来弥补高昂的交易成本。据统计，八五期间，我国住宅开发投资的利润率高达30%以上，即使最低也在20%左右，而同期国际上开发商的利润率一般为6%—10%。 由于只要取得了区域内可供进行住宅开发的土地使用权，就能形成供给的垄断，在没有相应制度的保证下，围绕这一稀缺使用权的竞争不是针对资源最优配置展开，而是以寻租为手段，以守门人（注：守门人：是大市场营销中拥有最终决定权的管理者。）
为对象展开的暗箱操作。生产的小规
模，低技术水平，高额的利润率吸引了众多投资主体。在以可供开发的
土地数量决定市场容量的经济环境下，为了能进入这一高利润行业而展
开的竞争，导致了交易成本向下的刚性，从而供给方面的价格弹性较小
△QP
，即0＜──·─＜1，在这种情况下，供给量的变动幅度小于价格的变
△PQ
动幅度。从需求方来看，由于信息的不对称，住宅的需求者要花费更多
的时间、精力来搜集信息，对即将购买的住宅资产进行评估，由于供给
垄断的存在，买主要花费更长的时间来进行消费积累，才能将潜在的需
△Q P
求转化为现实的需求，因而，需求的价格弹性也较小，即0＜──·─
△P Q
＜1，它意味着需求量的变动幅度小于价格的变动幅度。
供给和需求缺乏价格弹性，必然会导致住宅资产价格向下的刚性。在这种情况下，市场上一方面会出现大量需求者无力购买住宅，另一方面，市场垄断者会空置大量的住宅。据统计到1999年全国商品房的空置率高达20%以上，多达9000万M[2]；与此同时， 我国全部城镇有超过400万户的家庭，其人均居住面积在4M[2]以下。
二、对策和建议
非经济因素和制度扭曲导致了我国住宅资产价格的“畸高”状态。如何消除这些非经济因素与经济发展弱相关经济因素对住宅资产价格的影响，理顺价格形成机制中经济变量传递过程中的依存关系，使住宅资产价格随着经济的发展，人均收入水平的提高呈现相对下降趋势，并最终形成国民生产总值，人均收入水平，最终产品价格的良性互动，循环促进关系，就成为理论界和政策界关注的焦点，笔者认为，为达此目的，可从如下几个方面考虑。
1.严格住宅开发市场的准入标准，培养和扶植有一定实力的住宅开发商，使规模经济成为住宅市场的竞争基础。为了使住宅市场的竞争有利于资源配置，提高固定资产投资效率，有效节约住宅开发和经营成本，有关部门应制订严格的市场准入标准。规定只有固定资产总额、技术水平、劳工的人员构成达到一定标准的建筑企业才能进入住宅开发行业，这样就可以在住宅产品市场有限的情况下避免众多开发商的过度竞争，把竞争提高到大企业间技术水平的提高、内部管理优化的层次上，使规模经济而不是寻租成为竞争的基础。只有建立在规模经济基础上的竞争才能提高整个社会的福利水平。
2.改革现有的土地管理和使用规则，明确土地所有权和使用权在经济实现形式上的界限，形成合理的地租分期征收的制度安排。我国现有的土地所有权、使用权、管理权相分离的制度安排，不能准确界定土地所有权和使用权在经济上的实现形式。在土地经过一定的交易程序和法定手续后，土地的所有权和使用权同属于国家这一状况，变为土地所有权仍属于国家，使用权属于购买者时，如何对地租在土地所有者和土地使用权的所有者之间进行分割，就成为这一制度安排能否有利于经济运行及这一制度能否有效存在的基础。而目前，我国尚未对土地所有权和使用权在经济上的关系作出司法解释，因此，明确土地所有权的购买者在购买期限内，对使用权的拥有和对土地所有者地租的支付及如何支付，就成为促进住宅业发展首先要解决的问题。笔者认为，有必要对目前出让土地所有权时，一次性征收土地出让金重新作出制度安排，变一次性收取为使用期限内按年收取。在土地使用权被重新转让时，使用权的所有者所获得的转让金，也只应是当年从地租中分割部分的市场价值的表现形式，只有这样，才能从根本上解决目前住宅资产中地价过高现象。
3.改革现行的针对住宅市场制订的税种和税率，消除住宅开发中税费并重现象，实行单一的税收管理，并针对住宅开发和使用中的不同情况制订歧视性税率，形成住宅资产价格、有效供给和有效需求间良性循环。我国房地产业现行的税费并重现象，严重制约了住宅资产价格形成机制中良性互动的循环关系，使住宅资产价格成为地方政府和住宅开发商获取利益的手段和工具，剥夺了价格作为资源配置手段的职能。因此，要使住宅资产价格真正成为配置资源的工具，就必须改革现行的税费并重局面，消除地方政府对住宅市场加征准税收的功能，把应征的合理费用以税的形式纳入国家统一控制、实行单一的税收管理。同时，为了消除或限制少数大住宅开发商对市场供给的垄断，政府应对已建成待售的住宅制订期限标准，在期限内空置的住宅作为正常空置，按一般的已使用住宅征收土地使用税，超过期限仍空置的住宅，制订高额的惩罚性税率或设立某一特定税种作为加征的依据，使住宅的供给呈现出应有的价格弹性，这样就会在一定程度上消除开发商单方面决定价格，广大消费者被动接受的局面。