地价与房价关系的理论与实证探讨，本文主要内容关键词为：地价论文,实证论文,房价论文,理论论文,关系论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
[中图分类号]F293.31[文献标识码]A[文章编号]1674-0599(2009)03-0107-06
随着国民经济的发展，房地产业在国民经济中的地位越来越高，已成为我国的支柱产业之一。房价也成为政府和每个普通民众密切关注的话题。至今，高房价仍使许多居民望房兴叹，“房价、地价谁决定谁”成为全社会广泛关注的一个焦点问题。
一、对地价的认识
(一)地价的特点
1.地价是土地资源价格和土地资产价格的有效统一。土地资源价格产生的基础，是由于土地资源的有用性、稀缺性、垄断性与可让渡性，它是对土地资源所有权的垄断而获得的。正如马克思所说，它并不是土地的购买价格，而是土地所提供的地租的购买价格，因此，土地价格就是地租的资本化。而土地固定资产价格，则是凝结在土地中的社会必要劳动量决定的，其理论价格应是生产成本加上平均利润。所以土地价格是土地资源价格和土地资产价格的有效统一。[1]
2.地价实质是土地的产权价格。土地能提供恒久的产品和服务，而这种产品和服务的获得都以土地产权的限定为基础。土地作为一种商品，其交易的本质不是物品上的转移，而是一组权利的转让。土地的产权范围比一般意义上的商品的产权范围要广，它不仅包括所有权、使用权，还有租赁权、典当权、抵押权、耕作权等等，这些权利都可以成为交易的对象，交易的价格也因交易中转让的权利的种类、范围的不同而不同，即土地价格量的取值范围取决于产权的收益能力。
3.地价基本上由需求决定。地球上的土地面积是一定的，即其自然供给完全无弹性，土地经济供给的弹性也很小，但对土地的需求则随着经济发展而呈现较大的变化，需求是影响地价的主要方面。所以土地与一般商品不同，不是由市场供给和需求共同决定其市场价格的，而是一种基本上由土地需求决定的特殊的市场供求关系。
4.地价总体呈上升趋势。一般商品由于供求关系的影响，单位商品的价格会围绕价值上下波动。但是土地价格，却会呈现不断提高的趋势。随着社会经济发展、人口增加，人地比例不断增大，社会对土地的需求日益扩大，地租有不断上涨的趋势。同时，社会经济的发展也意味着高技术、高投资产业的日趋发达，使得社会平均利润率下降，从而导致利息率有下降的趋势，地租的上升和利息率的下降，决定了土地价格呈现总体上升的趋势。
5.地价有强烈的地域性。土地位置的固定性，使它无法像其他商品那样可以到处流动，因而使土地市场具有强烈的地域性，不同地域市场的土地价格很难相互影响，不能形成统一的市场均衡价格。所以，土地价格一般是在地域性市场内根据其供求关系，形成各自的市场价格。[2]
(二)地价的构成
在实际生活中，城市地价应包括以下几方面：
1.农地征用费。在这里，可以把征用农地所发生的全部费用(含补偿费、安置费、税金、管理费等)视为农地的完全价格，而且是“农转非”的城市土地的最低价格。也可把这个价格视为城市土地绝对地租的资本化而形成的“绝对地价”，即城市边缘地区的土地(最低等级市地)所要求的最低地价。
2.土地开发费。对土地进行投资开发，形成土地资本，自然应计入地价。在这里也可把土地开发费视为级差地租Ⅱ的资本化所形成的“级差地价Ⅱ”。
3.城市建设配套费。把部分城市建设项目视为土地开发配套项目，将其投资的一定份额作为级差地价Ⅱ的组成部分，在地租理论上并无不妥，因为这部分投资的作用，从本质上来看与土地开发费是相同的。
二、对房价的认识
房产价格是指在某个时点上为取得他人房地产而获得相应权益所支付的代价，它是房屋建筑物价格和土地价格统一，即房屋商品价值和地租资本化的综合价值的货币表现，因此，在一般情况下，我们可以认为房产价格即是房地产价格。
(一)房地产价格是土地和建筑物价格的统一体
谈到房地产就不能不谈到土地，因为土地是房地产的依附，正所谓“皮之不存，毛将焉附”。土地是可以脱离房子单独存在的，所以土地有其单独的价格。相反，房屋必须依附土地存在，没有地产就没有房产。从这个意义上说，房价总是与地价结合在一起的。房地产价格是土地价格和建筑物价格的有机统一体，但不是两者价格简单相加。地价是房价的基础；房价中包含着地价，地价隐含在房价之中，没有地价就没有房价，地价是房价的重要组成部分。从这个意义上讲，房地产价格与土地和建筑物的价格之和之间的关系是一个相关却不可逆转的关系。
(二)房地产价格是房地产权益的价格
房地产不能脱离土地存在的同时也决定了房地产的不可移动性，因此房地产交易在这方面就存在和土地交易的一个共同点，房地产价格体现的是房地产权益的价格。当然这不是说拥有房地产就只有那一纸证书，而是说证书是房地产权益的一种体现。因为房地产买卖时，是不可能将房子连根拔起的，将建筑物以其土地的有限年期的权益包含在房地产权益中进行交易就是目前的房地产价格。就我国目前现状而言，房地产的权益价格也有一定年期限制。因为土地的特殊性，房地产权益价格的时效性一般与土地权益的时效性保持一致。
(三)房地产价格的构成极其复杂
不同地区、不同时期、不同类型的房地产，其价格构成可能不同。另外，房地产价格构成还取决于对其构成项目的划分。划分的标准或角度不同，价格构成内容也会不同。讨论一般意义上的房地产价格构成，房地产价格主要由土地出让金、征地或者拆迁费用、土地开发费、建筑安装工程费、销售费用、基础设施配套费、税金、投资利息、利润、其他费用等构成。
三、地价与房价关系的理论分析
自从我国实现住房的实物分配向货币分配转化后，对土地价格和房地产价格的问题就一直存在争议。许多学者认为，土地是构成住房成本的重要部分，住房价格高是由土地价格高引起的。同样也有学者认为，住房的价格高引起土地价格高。本文认为，要从需求和供给以及市场运行的不同角度来分析地价与房价的关系。
(一)短期：房价决定地价
这里所说的短期，是指土地供给和房地产供给在一定时间内缺乏弹性或接近零弹性。
在我国，土地的供给是由政府垄断的，土地购置受到政府土地出让计划的限制并需要一系列的审批手续，资金的筹集也需要一段时间。因此，土地、资金这些最重要的生产要素短期内是不可改变的。由于土地供给短期内的无弹性，土地价格主要由土地需求决定。而土地需求又主要是由房地产需求决定的。房地产开发商获得土地前，在不预知土地价格的条件下，需要对未来房地产需求和价格作出预测，从而决定要不要这块土地以及以多高的价格买下这块土地。当整个房地产行业都预期未来房地产价格会上涨时，在招拍挂制度下，房地产开发商会以较高的价格拿下土地的开发使用权，从而，导致对土地需求的增加并推高地价。也就是说，此时是房价决定地价，而不是相反。
(二)长期：地价与房价相互影响
土地供给的无弹性不是绝对的。从长期看，不同用途土地是可以转换的，土地的使用效率是可以提高的。从这个意义上说，土地供给又是有弹性的。由于高额利润的驱使，土地供给对价格的反应程度，即供给弹性，要大于土地需求对价格的反应程度，即需求弹性。
增量市场中的房价除了取决于需求方面，还要受供给价格的影响。增量市场中的房价作为一种供给价格，不仅是买方愿意购买的价格，更应是卖方愿意出售的价格。房地产的开发是一个生产的过程，必须通过销售价格补偿生产过程中的各种支出并获得合理利润，才能维持再生产过程。现实生活中，这主要表现在当有下降压力存在时，房价的变化非常典型，即当市场疲软时，首先减少的是供给数量，而不是价格。
长期房地产供给有弹性。从长期来看，随着时间的推移，一方面新的生产者可以自由进入房地产业，而原有的生产者可针对市场价格的变化改变所有生产要素的投入量和生产规模，如开发商可以进行土地储备用以在价格上涨后增加开发量；另一方面，长期内新增加的开发项目得以完工，市场上的房屋供给量相应得到增加。因此长期房地产供给有弹性。同时，根据边际收益等于长期边际成本和平均成本的均衡原则，长期均衡状态下的房屋供给量水平不仅是边际成本等于价格下的生产规模，也是长期平均生产成本最低点所代表的生产规模。因此，当土地成本、建安成本、税费等生产成本发生变化带来长期平均成本和边际成本发生变化后，这种均衡产量和最优生产规模也会发生改变。也就是说，长期供给量受到包括土地成本、建安成本、税费等在内的生产成本的影响。[3]P17-26一般认为，房地产业是一个成本递增的行业，因为房屋建设量的增加引起了对生产要素尤其是土地要素需求的增加，将导致生产要素价格的上升从而提高房地产开发的生产成本，推动房地产价格的上升，房地产价格的上升进一步推动了土地价格的上升，它们彼此相互影响，存在一种推拉关系。因此，从长期看，地价与房价相互影响。房价不仅受到市场供求关系的影响，还受到房屋建设成本的约束。同时，上涨的地价将带来建设成本的提高，从而一定程度上推动房价的上涨。
(三)市场结构对地价与房价关系有着重大影响
经济学原理告诉我们，均衡价格的形成是由市场供需双方相互作用的结果，在不同的市场结构下，均衡价格也就不同。房地产市场不是一个完全竞争市场，买方没有讨价还价的能力，众多分散的买方也不可能形成联盟与开发商进行对抗。相反，为数不多的开发商则可以私下结成一定的同盟，共同操纵房价。因此，在房价问题上，房价的形成更多的是一种厂商行为。这种情况在我国尤为严重。我国增量房地产市场总体上是一种寡头垄断市场。在我国，房地产开发商所做出的交易决策基本上是基于一个垄断的卖方市场。处于垄断地位的企业倾向于不重视成本削减战略，对于给定的产出，垄断者会以高于竞争性企业的成本生产。这样，当房地产企业自身管理效率低下或者外在因素导致其生产成本上升时，企业将通过抬高价格、而不是进行技术创新提高效率的方式，将增加的成本转移给购买者；当生产成本降低时，只要市场需求足够，企业将缺乏动力进行降价。在我国有些地方，发现地价大约只占房价的二三成，而利润则要占到四五成，地价在整个房价的构成比例并不大，地价对房价的影响有限。即使是政府免费给开发商土地，在产品不愁销路的情况下，企业也会把拿地的零成本转化为自己的利润，把利润提高到六七成，使之最大化，除非政府采取强制性措施限制开发商的暴利。
另外，“招拍挂”的“价高者得”准则，使开发商高价拿来的土地不可能做低端房地产产品，而是首先满足高中端需求，实现更大的利益。这种房地产产品的高、中、低端“倒三角”结构，无形中使土地供应也形成了同样的“倒三角”结构。这种结构与我国现阶段“富人少、穷人多”的“正三角”结构成颠倒的结构，必然使房价更加快速上涨，发展到一定程度，将会导致房地产泡沫，出现经济崩溃、社会动荡的严重后果。[4]P44-45
四、我国地价与房价关系的实证分析
(一)地价与房价相关，但地价总体上增长幅度落后于房价增长幅度
进入新世纪后，我国地价与房价都呈现增长较快的现象，特别是某些大中城市，增长更快，但地价增长幅度普遍低于房价增长幅度。图1是我国地价与房价走势图。从中我们不难看出，城市地价的起伏基本上都随着房价的变化而变化，两者具有较强的相关关系。虽然地价与房价均呈上升趋势，总体上，地价变化上涨幅度低于房价上涨幅度。
图1 1997-2007年全国地价与房价走势图
(二)不同城市地价占房价的比例不同
不同城市，地价占房价的比例不同。一般来说，在经济发达的城市，地价比例较高，如表1，北京、上海、广州地价占房价的比重高于重庆、武汉。但是，地价占房价的比重和城市土地的供给、城市规划也有很大的关系。例如，同为经济发达城市，北京、上海、广州三个城市地价占房价的比重就大不相同，上海最高，其次是北京，然后是广州，重庆地价占房价的比重高于武汉，这显然与重庆土地供给的自然属性有关。从城市的动态变化来看，地价在房价中所占的比重有升有降，但基本上处于上升阶段，经济发达的城市上升尤为迅速。在2004年全面实施“招拍挂”土地供给制度后，五城市地价占房价的比重均出现上升，说明土地出让金制度的改变对房价有影响。
(三)土地级别不同，地价对房价的影响不同
无论商业用地或住宅用地，土地级别不同，房地产价格构成比例也就不相同。目前，我国各城市土地成本占房价的比例，在市中心区低的为25％～30％，高的为35％～50％，平均为30％～40％，[5]显然，由于城市的规模不一样，不同城市的中心地区的土地级别就不一样，从而导致地价占房价的比重不一样。实际上，出现这种现象是正常的，因为各类土地的供给相对稀缺，尤其是区位条件良好的地段地价远远高于其他地段的地价。当然，地价占房价比重的上升，并不必然意味着开发商利润的减少。这是因为，一方面，开发商可以操纵更多的闲置资本去获利；另一方面，这有利于开发商进一步地操纵房地产市场，助推房价上涨。因而，在现实中，开发商囤地、捂盘、假售、抬价等问题比较严重。2001年初至今，房地产开发商累计购置土地面积21.62亿平方米，但实际仅开发完成12.96亿平方米，不足购置面积60％，相当数量的土地被囤积和倒卖。[6]
五、结论与启示
从上面的分析可以看出，地价与房价的关系受到供给、需求、利润、政策等众多因素的影响，房地产价格体系是地产价格与房产价格组成的相互联系、相互影响、相互制约的有机整体。我们从不同的视角出发分析地价与房价的关系会得到不同的结论，笼统的“地价决定论”和“房价决定论”的观点都是片面的。地价上涨对房价有影响，但不是房价上涨的主要因素，房价上涨的主要因素是由住房需求和房地产市场结构造成的。当前，地价升高导致房价升高已经不是问题的关键，更重要的是什么样的地价和房价才是合理的，特别是在目前全球金融危机肆虐情况下，我国政策及相关机构应采取什么样的措施才能保护房地产市场的健康发展，促进社会和谐与稳定发展。
(一)继续实施并完善土地招拍挂制度，建立更科学合理的土地供给机制
土地招拍挂作为一种土地资源配置方式，充分发挥了市场机制对土地资源的基础性配置作用，规范了国有土地使用权出让行为，有助于建立公开、公平、公正的土地市场，减少了房地产开发商获取大量超额利润的机会。因此需要运用市场机制配置城市土地资源，继续实施并完善土地招拍挂制度，以吸引尽可能多的买者参与竞争，制定相关出让规则和惩罚措施防止竞买者“串谋”现象的发生。土地的竞价规则可以适当调整，将土地的供应改为开发项目的招标，评标标准改变为限价条件下的地价高者得与规划设计方案和新技术新材料应用的技术标准相结合。同时，土地供应方式的改变还必须体现在政府放弃对资本垄断的培育和对中小开发商的歧视。现在很多城市更青睐一些大的投资者，而有意识地钳制小的开发商。出让地块面积往往几百亩，出让金额通常数亿数十亿元，小的开发商自然被挡在土地储备供应机构门外。而如此大的地块被大的投资机构拿到手后，往往不可能立即全面建设，而是采取所谓滚动的方式开发，也就是开发一小块，闲置大部分，开发地块可以获得开发利润，闲置地块则通过地价上涨而获利。我们有必要将大地块按照规划划分为若干个小地块，让更多的中小开发商也能参与进来，从而使房地产市场更加活跃，降低土地闲置的成本，达到稳定地价的目的。[7]P50-52
(二)土地出让金管理要透明化、公开化及长期化
一是要严格执行土地出让金“收支两条线”制度，不仅增加对土地出让金进入地方政府财政预算的使用约束，而且也增加了使用透明度，特别是当期土地出让金不能够当期使用，自然降低了地方政府疯狂出让土地的冲动；二是土地出让金收支要公开透明，不仅减少地方官员寻租机会，而且会提高土地拍卖效率，增加土地供给(使土地使用集约提高)。土地使用效率的提高，可以缓解人地之间的矛盾，例如，看上去土地供应最为紧张的日本、韩国和我国香港特区，土地问题并没有成为这些地方经济发展的障碍。
(三)加强房地产市场管理，优化市场供应结构
特别是在目前全球金融危机不断加深，我国房地产市场萎靡情况下，应该加强我国房地产市场监管工作，不断优化市场供应结构。主要措施包括：
第一，对土地的使用状况实施全程的监管和制约，做到及时开发，及时推入市场，防止开发商囤积土地，从而导致土地市场与房产市场的脱钩；第二，进一步加强对土地市场供需结构的宏观调控，建立土地市场宏观监测机制，增强土地供应计划的动态性，适时稳定地价水平；第三，积极放开土地二级市场。历史上由于各种原因形成的大量闲置土地如能通过二级市场转让，可以尽快进入开发建设程序，会在短时间内形成很大的供应量；二级市场土地的转让不会对一级市场形成冲击，只可能是对一级市场的补充，由此而形成的经济供给可以有效减少对耕地的占用；而拥有出让土地使用权的土地使用者转让自己拥有的财产权，本身就是社会主义市场经济的要义；第四，依法运用土地增值税、耕地占用税、空地税等税收手段，优先购买权、无偿回收闲置土地等行政权以及其他金融、法律等多种措施规范市场参与者的行为，防止土地投机、粗放用地和闲置土地不合理行为的发生，优化房地产市场结构，保证市场机制正常有序运行；第五，遏制投机性购房，调整商品房供给结构。当前，要解决房价过高的问题，还必须使商品房市场需求者的经济行为决策机制与消费型的决策机制相统一，增大各地中低价位普通商品房和经济适用住房的供应比例，通过行政、经济和法律等宏观调控手段遏制市场上的大量“炒房”行为，通过合理的房价来压缩开发商利润，而不是通过地价的不合理上涨来压缩开发商利润。