摘要：居住权与我国民生住房密切相关。2019年12月28日十三届全国人大常委会第十五次会议通过了全国人大常委会关于提请审议民法典草案的议案，决定将民法典草案提请2020年召开的十三届全国人大三次会议审议。该草案将居住权制度纳入我国民法规范体系中，居住权入典具有重大的现实意义。本文从界定居住权的概念入手，通过对我国居住权立法情况的梳理，进而论证了我国居住权立法的现实意义，以期对居住权制度的学习、推广和运用奠定坚实的基础。
关键词：居住权；立法；意义
1.居住权的概念和特征
1.1居住权的概念界定
居住权制度是一项古老的制度。早在罗马法中就有规定把居住权归于人役权体系。我国法律上对于人役权一直没有认定，只是对地役权作出了详细解释和规定。我国居住权的提出者，江平解释称“从法律上来说，人役权是为特定的人的方便和利益，允许他对一些物，比如说房屋享有一些权利和便利。”罗马法中的居住权的制度后世被各欧陆国家的民法典所用。而东亚国家基本都没有将居住权以法典的形式固定下来，通常解释观点是，因为东亚国家在道义上有赡养父母的义务，所以若用法律来规定居住权来保障老人老有所居的话，可使用范围太小，立法意义不大。值得注意的是，在那些欧陆国家的法典中，居住权已经和罗马法中的居住权有所差别。当代的居住权不管是欧陆国家法定下来的还是我国正在讨论的都是指自然人基于法律规定和意思表示而享有的对他人房屋占有、使用和有限收益的权利。
1.2居住权的特征
一是权利主体只能是自然人，居住权的设立主要是为了保障特定主体的居住的权利，具有一定的扶助救济的功能。而其他民事主体如法人等就则被排除在外，体现了鲜明的自然人人身属性。二是专属性，只能是特定主体享有的，主要包括家庭成员和亲属。这也决定了居住权不可转让和继承的性质，权利一般只能是权利人终身享有。①三是限制的支配性，除不能处分该房屋之外，居住权人必须以善良管理人的角色使用房屋，因故意或者重大失误对房屋造成损害需承担相应的赔偿责任。四是无偿性，居住权通常在婚姻家庭关系中产生，它的取得往往不用支付相应的对价，是家庭亲属之间出于关爱同情等情感愿意负担义务扶助生活相对困难的一方而设立的，因而具有无偿性，另外基于对于民事权利意思自治的尊重，并不排除约定有偿居住权的取得与适用。
2.居住权在我国的立法状况
2.1居住权在我国物权法立法中的取舍
关于居住权的是否应该在写入法律在学术界一直都有争议，一方支持居住权制度以法律的形式规定下来,另一方则持反对的观点即认为没有必要规定居住权，而在我国物权法的立法过程中，在2007年的《物权法》定稿之前的《物权法（征求意见稿）》、《物权法（草案）》都对居住权进行了规定。但最终还是因其适用面窄、没有立法基础未在《物权法》中规定居住权。近两年，在我国民法典编纂起草工作如火如荼进行的大背景之下，2018年3月初的《中华人民共和国民法典各分编（草案）》（征求意见稿）将居住权的内容纳入物权编。同年8月人大常委会审议稿和2019年4月第二次审议稿仍然保持征求意见稿原有的体例，把居住权纳入物权编用益物权模块之下。2019年12月16日公布的《中华人民共和国民法典（草案）》专章规定了居住权，并且对于“居住权无偿设立”的表述作出适当的限制修改为“居住权无偿设立，但当事人另有约定的除外”。如今看来我国居住权立法入典具有高度的实现性。这也体现了我国立法者对于当今社会需求和民生民意的重视。
2.2司法实践过程中对于居住权的探索
21世纪初，我国民事司法裁判中涉及居住权的案件开始出现且多在合同案件、离婚案件与继承案件中涉及，但我国法律体制中并没有居住权的相关规定，法院在对该纠纷的处理上较多引用了一般民事原则或债券合同法的相关规定。2001年我国最高人民法院在婚姻司法解释（一）中最早使用了居住权概念，在一定程度上为我国离婚案件居住权争议问题的解决提供了依据。合同案件与纠纷中的居住权问题虽然没有具体可依的规定，无法给予当事人应然的权利保障，但法院在实务审判中采一般民事原则或合同法的规定统一标准公平判定，相关纠纷自然分而化之，而我国婚姻法及司法解释确立了一方对生活困难方给予居住权的离婚帮助方式，但由于该司法解释只能解释法律，不能创设法律，婚姻法司法解释中的居住权即使本身带有物权性质也无法上升为我国《物权法》中的物权种类。由此，实务审理中法官对居住权的适用情形存在很大争议，对居住权的裁判标准也大不一致，经常出现类似案件不同判决的情形，在一定程度上影响了我国司法的权威性和公信力。
2.3民法典物权编草案对于居住权的定位及评析
在最新公布的《中华人民共和国民法典（草案）》将居住权作为一种用益物权规定的同时也承认了其具有人役权的特点。具体而言表现在如下几个方面：
第一 为特定权利人设立。居住权只能由特定的权利人所享有，在具有有财产属性的同时还具有较强的人身属性，而不可转让由他人享有或由他人继承。民法典物权编草案第一百六十条明确规定：“居住权无偿设立的不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。”即表明了这一特征。第二，终身性，民法典草案第一百六十一条规定：“居住权人死亡的，居住权消灭，但是当事人另有约定的除外。”与其他用益物权一样，作为具有人身属性的居住权也有存续的期限，但这种期限虽然可由双方当事人予以约定，但其以居住权人的生命为限。第三，无偿性。人役权为具有特定情感关系的人设立，其所具有的是恩赐和慈善的价值，因而通常以无偿为特征。民法典物权编草案第一百六十条明确规定“居住权无偿设立”体现了人役权鲜明的特点。第四，人身依附性。
在《民法典物权（编草案）》中，居住权以他人的房屋为标的物，以满足特定权利人的居住需要为目的，具有高度的人身依附性，在市场流通性和可继承性上受到很大限制，从而不同于其他的用益物权。
另外关于草案第一百五十九条第一款规定：“居住权合同，应当包括当事人的姓名和住所。”这表明其仅适用于特定的自然人之间，而且主要是为了满足特定家庭成员或亲属之间为满足生活需要或者解决其居住困难而设定的，说明其具有扶危济困的救助性质。再者结合当今“以房养老”、住房制度改革等社会热点问题我们也可以与时俱进提出“居住权人是自然人，但居住权的设立人并不一定是自然人，还可能包括法人。”②的观点，建议我国民法典物权编要在居住权制度的设计上突破传统的人役权限制，实现制度的重构。
3.居住权立法的现实意义
3.1居住权立法有利于更大限度的发挥房产的功能和效应。
住房是人们最直接现实的生存需求，中共十九大报告明确提出，住房是保障和改善我国民生的重要的组成部分，是我国共建共享发展的民心获得点，实现“住有所居”是我们改善民生保障民生的不断追求。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆然而现阶段我国房价不断高涨，甚至“居者有其屋”成为了一些家庭一生追求的目标，尤其近五年我国房价涨势迅猛，新一代年轻毕业生、创业打工群体在这一新环境下单靠自身努力很难顺利在城市中“安居落户”，而房屋又是人们生存生活，迈向新阶段的基本保障，为寻求在城市中扎根发展只能“暂时”求助于父母。而父母出于对子女的关爱，往往倾其一生的积蓄来支持子女购房。然而据我国现有制度，父母出资为子女购置房屋却没有任何权利保障，再加上现代家庭养老功能的弱化，父母在对子女购置房屋的支持下存在不少矛盾。而居住权制度的设立正好保证了父母老有所居的需要，解除了父母的后顾之忧，更好的保障了老年人的权益，从而进一步解决老年人的养老问题。居住权制度有利于在父母出资却无法登记房屋产的情况下为父母设定物权性居住权以备父母以后的养老之需，有效消除父母担忧，化解双方矛盾，保持和谐稳定的家庭关系。另外，老人也可以在多个子女中选择一人出售的同时保留居住权，这样也能够让房产的走向非常清晰，避免房屋纠纷。③
3.2有利于为“以房养老”提供制度支持。
随着我国社会老龄化的加重，老年人的养老问题也愈来愈凸出，国家根据这一现象通过借鉴国际上的经验和我国国情在出台了一系列政策法规，打算在我国实施“以房养老”项目来缓解我国养老压力剧增的社会局面。实施“以房养老”是由于我国许多老年人没有稳定的经济收入保障但普遍有自己的房产的现实。“以房养老”也称“反向抵押养老保险”，具体是指老年人将自有房产抵押给保险公司但仍享有对房屋的占有使用等权利，保险公司根据对房屋的估价及投保人（老年人）的年龄状态定期给付老年人保险金，在老年人身故后获得房屋产权的养老方式。虽然看起来该制度很理想，但是在实行过程却屡遭挫折，总结起来大概有以下几点原因：一是源于传统上对于房屋的特殊感情，大部分老年人都难以接受这一模式。二是反向抵押保险在我国之前没有先例，其公信力也饱受质疑。三是房地产市场主要靠政策调控，对于房产的价值难以实现准确的定位和控制。而居住权立法入典能够弥补这些短板，让反向抵押制度得到法律的保障，让“以房养老”项目在更大程度上推广，从而使养老问题得到有效解决。
3.3有利于完善住房保障体系
在房价高居不下的今天，低收入群体由于自身经济条件的限制，没有能力购买房屋，这时只能依靠政府保障来解决住房问题。目前虽然有着经济适用房等住房保障制度，但在施行过程中各地实施的差距较大并且存在着一些程序不规范，徇私舞弊等现象，其深层次的原因是经济适用房往往以转移所有权的方式来实现社会保障的功能。其次存在着一些“夹心层群体”。商品房的价格难以承受，又不至于像低收入家庭一样享受政府的保障。针对以上问题，居住权制度的设立恰恰能够实现有效的解决。根据居住权的法律构造，在实行住房保障措施过程中可以由国家享有对房屋的所有权，居住权则有被救济的对象拥有，能够在更大程度上实现住房保障目的，防止发生房屋产权不清，避免发生房地产投机等现象，也能够满足“夹心层”群体的住房需要，无需承担高额的对价，增强其获得感和生活幸福感。
3.4有利于实现对弱势群体的住房保障。
居住权设立的主要目的还是为了解决家庭成员和家庭服务人员之间的居住困难的问题。在离婚案件中存在不少情形是作为离婚的一方离婚后的居住成为问题，甚至往往不能得到保障。虽然我国婚姻法中规定离婚时要对弱势的一方提供一定的法律救济，但往往由法官臆断，没有确切的法律保障。但居住权的设立能够在很大程度上解决这一问题，在离婚时对于共同财产房屋的处分上可以根据实际情况设立居住权使得经济相对困难的一方的基本住房需求得到保障。其次，受中国传统宗族观念和传统道德的影响，家庭成员和亲属之间是愿意相互扶助的，
对于家庭成员和亲属之间生活比较困难的，很多人都愿意伸出援手也愿意付出一定的代价来保障困难一方的基本生活需求。但赠予房屋的话，代价较大难以承受。单单借用房屋的话，被救济的一方又得不到保障。而居住权立法则能够对这一现象作出有效地解决。所有权人可以在保留房屋所有权的同时为他人设置居住权这样既能够使困难一方得到保障又能够使所有权不至于旁落他人。这就在很多情况下更好的解决孤寡老人等弱势群体的住房问题，也能够避免许多不必要的矛盾。
3.5有利于为司法裁判、实务审判提供依据
我国对居住权制度入典的安排不仅在房屋功能的发展走向及以房养老的生活实践中有需求，甚至在审判实务上也有确立的必要。随着我国法治进程的逐步推进，人民权利意识不断觉醒。离婚率居高不下的社会现状下房产作为现代社会最重要的财产、最基本的生活保障在离婚案件中被告高频诉请，而现阶段婚姻法解释对离婚案件房产分割的规定使房屋的居住权成为为了离婚案件中“生活困难方”的唯一希望。但目前法制下所提及的居住权仅为暂时性居住权、债权性居住权，无法给予当事人真正的权利保障。居住全只在婚姻法司法解释中提及并没有以任何法律立法的形式确立的安排也致使法院立于两难之地。一方面，法院无权创设制度但又必须站在中立角度做出决断，另一方面，有相关的司法解释可以引用但实则无响应制度保障执行。居住权这一权益的提出，为我国居住权制度的确立奠定了基础，首先居住权入典可以为我国实务裁判提供依据，相关离婚、继承、合同案件可适用居住权制度的规定，以物权的效力保护当事人的合法权益。再者，物权性居住权可以对抗包括所有权人在内的所有主体，居住权制度的确立可以为婚姻家庭中无产权一方提供居住权保障，实现对社会弱势群体的法治保护。其实，居住权入典的社会基础也在于其可以实现适用范围的权益平衡，既为微小的公民提供制度保障，又为司法层面上混乱的居住权适用问题提供制度边界。
4.结束语
随着社会环境的变化，居住权立法入典不仅是回应新形势下对弱者特殊保护的必然要求，也是财产利用形式多样化的具体表现。居住权立法入典可以进一步完善我国物权立法与我国法制体系，可以实现社会效益和经济效益的统一。如今居住权立法入典是民心所向，社会所需，适应了时代的要求，有利于解决人民生活的居住难题，为我国司法审判提供制度保障。是实现我国法制体系的协调、完善我国物权法体系的必要选择，能够进一步彰显我国21世纪民法典的时代意义。
注释：
①陆怡晴.论居住权制度在我国的设立[D].中国政法大学,2010.
②王利明.论民法典物权编中居住权的若干问题[D].学术月刊，2019.
③申卫星.视野拓展与功能转换我国设立居住权必要性的多重视角[D].中国法学,2005.
参考文献
[1]申卫星.从“居住有其屋”到“住有所居”——我国民法典分则创设居住权制度的立法构想[D].清华大学法学院, 2018.
[2]陆怡晴.论居住权制度在我国的设立[D].中国政法大学, 2010.
[3]申卫星.中国民法物权编创设居住权制度的立法构想[D].清华大学法学院,2018.
[4]陈婷.居住权的物权法保护之再讨论[D].湖南师范大学法学院,2018.
作者简介：仝壮壮（1995-），男，河北定州市人，法学本科在读学生；
李玉兰（1964-），女，回族，云南大理市人，研究生，副教授，主要从事民法学相关问题研究。
论文作者:仝壮壮 李玉兰
论文发表刊物:《知识－力量》2020年1月1期
论文发表时间:2020/3/27
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