摘要：不动产登记风险日显：因为在属地管理中存在各种各样的问题，再由于土地、房产融资的影响，全国各地经常出现违规办理土地、房产登记的现象，不动产登记呈现出一定的风险。迫切要求建设不动产登记信息动态监管查询系统。不动产登记实行“主要依靠属地管理，间接实行垂直监管”，认真做好监督不动产登记工作。不动产登记信息割据：开展土地登记和房产登记时主要以部门为单位进行，出现了信息不对称现象，不利于信息共享迫切需要建设不动产登记信息动态监管查询系统，保证不动产登记信息实现共享，使不动产登记信息发挥更大的作用。本文以广东省佛山市的不动产登记系统建设工程案例进行分析。
关键词：不动产；系统；信息化；项目建设
1.不动产项目建设要求
佛山市不动产登记管理系统建设覆盖一市四区（顺德除外），主要面向我市各级不动产审批登记和交易主管部门、其他相关部门、社会公众四类服务对象，提供登记业务支撑、信息实时互通、数据共享交换、信息依法查询等各类服务。为确保不动产登记相关的各类业务应用系统可以形成一体化集成应用，本项目整体要求基于统一的电子政务平台开发建设，所采用的电子政务平台支持可视化、“零”代码式的业务搭建，提供规范化的数据扩展接口，以满足后续各类应用需求。
2.项目建设内容
佛山市不动产登记管理系统采用“一市四区”大集中的建设模式，以确保全市步调一致，并尽量节省整体的经费投入。为满足一市四区各类业务应用需求的及时响应，保证系统的长期、稳定运行，要求必须提供一整套切实有效的不动产登记电子政务平台，以完成我市不动产登记业务应用系统的搭建、管理、维护、更新及各类数据共享交换。
1）不动产登记数据资源体系建设：按照《广东省不动产登记信息管理基础平台建设方案》对于市、区级数据库体系内容和数据库关系的明确要求，完成佛山市不动产登记数据库建设；在此基础上进行不动产登记数据信息的迁移集中与整合应用，将土地登记、房屋登记、林权登记、承包权登记等不动产登记信息数据从原系统迁移集中至佛山市不动产登记管理系统中，实现不动产数据的统一管理。
2）开发不动产登记电子政务平台：含政务构建平台和数据交换平台两部分，为不动产登记管理系统、不动产数据共享交换等应用的运行提供统一的资源保障、运维保障和安全保障。不动产登记政务构建平台支持可视化、“零代码”的业务建模、数据建模、流程定制管理、表单设计管理、业务规则定义、服务组件定义、用户组织管理及日志管理等，辅助实现不动产登记业务应用系统的搭建、维护和管理；不动产数据共享交换平台支持可视化、“零代码”交换应用的配置、管理和监控，可根据交换需求随需应变；开发不动产登记门户，实现所有用户的一站式登录，为不动产登记管理系统的运行提供统一的资源保障、运维保障和安全保障。
3）搭建不动产登记业务应用系统：按照《广东省不动产登记信息管理基础平台建设方案》的具体要求，利用不动产登记电子政务平台，根据编制好的《佛山市不动产登记业务规程》完成覆盖土地登记、房屋登记、不动产登记（过渡期）、林权登记、土地承包经营权登记、水域滩涂养殖权登记等全部不动产登记业务的网上审批、管理应用、协同共享系统的搭建，实现土地登记、房产登记、林权登记和承包经营权登记业务的网上办理、不动产权籍和档案信息的统一管理、不动产登记数据的协同共享、不动产登记信息的监管查询等系统应用。
4）不动产数据交换应用实施：利用不动产登记信息交换平台，根据国家、省级、市级的要求及实际需要，完成佛山市不动产登记系统与广东省不动产登记信息管理基础平台（参照《广东省不动产登记数据汇交规范》的交换要求、市网上办事大厅、市电子监察系统、禅城区“一门式”服务平台等所有数据交换应用的建设实施工作。
3.不动产登记数据资源体系建设
在不动产数据库体系中，权籍调查数据库和档案数据库为整个数据库的数据源，为下游的各项业务系统提供数据并衍生出相应的数据库。不动产数据库体系中各个逻辑数据库的关系、逻辑数据库间的数据流向初步梳理如下：
图1：数据库关系及数据流向
根据《佛山市不动产数据库规范》和《不动产登记数据整合建库技术规范》，编制《佛山市不动产数据信息迁移整理方案》，并经我局审核确认，以指导不动产数据信息的迁移集中、整理整合工作。
3.1档案数据迁移
档案编目信息需要按照不动产数据库标准进行转换入库，先期保留原登记档案数据库，开发档案查询功能，实现不动产登记系统与原档案数据库的关联查询，在数据整理整合阶段完善登记成果数据关系后再进行档案数据的融合处理。截止到 2016 年 2 月该部分系统数据的迁移、整合数量如下：
系统名称使用区域影像数据属性数据属性数据条数
佛山市房地产市场信息系统南海、三水、高明4.5TB300+GB1.4亿
禅城区房地产数字化信息管理系统禅城300GB13GB0.55亿
3.2不动产数据库建设
按照业务管理和数据用途，《广东省不动产登记信息管理基础平台建设方案》将数据库划分为多个逻辑数据库，其中县级不动产数据库体系含不动产登记数据库、权籍调查数据库、档案数据库、协同共享数据库、共享服务数据库、公开查询数据库、交换数据库和备份数据库等内容；省、市级不动产数据库体系含不动产空间信息数据库、档案数据库、监管数据库、决策支持数据库、证书数据库、协同共享数据库、共享服务数据库、公开查询数据库、交换数据库和备份数据库等部分。
3.3不动产登记信息交换平台
不动产登记信息交换平台，是一个独立于不动产登记系统之外的软件平台，用于不动产登记系统与各级不动产登记管理系统、其他相关系统的数据交换服务，可支持数据交换应用的随需应变。不动产登记信息交换平台应支持集中式部署方式和分布式部署方式，能满足复杂的网络环境，比如，同网业务系统之间、内外网业务系统之间的数据共享交换要求。同时，能应对复杂的业务系统部署环境，如同一业务系统内部、不同业务系统之间的数据共享交换要求。不动产不动产登记信息交换平台支持可视化、“零代码”交换应用的配置、管理和监控，可根据交换需求随需应变。平台具备灵活的配置能力，数据共享交换过程的定义和修改做到方便、高效，对数据交换对象系统升级、改造所导致的数据提供方式和数据内容的变更，能做到即时响应。交换平台基于企业服务总线架构，对各个系统之间的异构数据交换行为进行集中管控。数据交换应用的方式要实现数据信息的无缝交换，保证各系统的有效协同；同时，能避免传统企业应用集成模式所带来的不可控的网状结构，保证各系统的相互独立性和低耦合性，从而在整体上提高了数据交换的可维护性及高可靠性。
3.3数据交换中心
数据交换中心负责协调整个数据交换过程，管理各个数据交换节点，是交换平台的中央管控系统。数据交换中心基于企业服务总线架构，将数据交换能力以服务的方式进行定义、实现和提供，并对服务进行统一管理。数据交换中心主要提供以下功能：
1）提供权限管理系统，主要包括组织机构、部门、人员、岗位、角色、用户组的维护功能。
2）提供服务的访问控制，对在服务中心注册的所有服务进行有效的访问权限控制，防止非法用户使用服务。
3）提供服务的生命周期管理，如服务的生成、注册、发布、启动、停止、卸载功能。
4）提供服务的监控和审计，统计服务的访问情况，如访问次数、成功次数、失败次数、响应时间、访问用户等。
5）提供数据产品、交换节点、交换任务的定义和执行功能，并为交换节点提供数据产品定义的同步功能。
6）对于数据包接收与发送，提供了一套可靠的运行机制，用于保证数据包在发送和接收过程中的可靠传输，做到数据不漏发、不重发，以保证数据的完整性。
7）引入数据缓存机制，以减少数据的读写操作，提高数据交换性能。
4.不动产登记档案管理系统
4.1电子政务构建平台建设
基于统一的电子政务构建平台建设一体化的不动产登记档案管理系统，根据不同的登记类型、权利类型调用相应的档案信息，实现不动产登记业务档案数据定制化管理。系统需满足不动产登记相关档案管理要求，具备数据录入、档案封面与目录的双模版打印（套打和白纸打印）、整理编目、检索查询、统计报表、借阅管理等基本功能，实现档案信息的电子化管理。档案管理系统主要负责对业务审批过程中所输入或输出的档案文件进行管理，主要包括档案管理和档案利用两个方面的内容。电子文件通过其所关联的业务类型自动预归档并自动著录对应的相关信息，然后经过审核转入正式档案库后即可成为正规档案。以不动产登记档案数据为依托，提供档案类型定义、档案移交、档案签收、档案整编/手工建档、档案查询利用等功能，满足不动产档案分类管理、纸质档案及电子档案移交、签收归档以及档案成果的查询利用等需求。系统结构大致如下图：
4.2不动产登记信息监管分析系统
基于统一的电子政务构建平台，依托市、区一体化的不动产登记系统，建立不动产登记监管系统，实现对基本信息、核准信息、登记过程、登记结果、档案查询、数据共享等事项的全程监管。系统需要提供市、区不动产登记信息、登记过程、档案数据的分类监管，根据不动产登记部门的实际需求，提供完善的数据采集、监测监管、预警预报、统计分析等监管功能，包括对于业务数据的采集、统计和分析，业务办理过程数据的采集、分析和预警，案卷办理时限的监测和提醒，业务办理工作量的统计等，全方位满足用户对不动产登记业务联合办公、监测监管、预警预报、统计分析和决策支持等需求，实现对全市不动产登记业务的实时监测、监管，达到及时掌握市、区不动产登记工作现状，监管不动产登记发证过程的目标。不动产登记监管系统是利用现代电子信息网络技术手段，实现对不动产登记行政审批权力行使过程进行全面、实时监控的综合性人机应用系统。系统通过使用“电子眼”对不动产登记事项的实施情况（包括每项登记事项的受理、承办、审核、登簿、缮证五个环节）进行全程实时监控，对违反审批条件、不按程序、超过办理期限、违规收费等情况实行自动预警和警告，对不动产登记部门和相关工作人员进行效能评估和评议，从而使不动产登记过程达到“看得见，说得清，管得住”。主要功能有实时监察、预警纠错、绩效评估、信息服务、决策辅助。
4.3不动产登记业务管理系统
不动产登记业务管理系统是不动产信息化工作的核心，系统按照要求，围绕不动产登记部门的内部办公、管理、协调、监督等业务需求，按照“标准统一、功能完善、分级联动、业务协同”的原则设计，实现土地、房屋、林地、承包地等不动产对象的统一登记，以实现信息采集标准化，登记业务规范化、流程化，档案管理电子化，最终实现登记、调查、档案三位一体化管理。依据我国不动产统一登记的办法、程序、规范等要求，从满足日常不动产统一登记业务需求角度出发，建立以土地为基础的不动产统一登记制度体系和以不动产登记单元为基础的不动产登记体系，充分借鉴现有土地、房屋、林业、农村承包地等不动产登记业务系统的建设经验，利用不动产电子政务构建平台搭建符合佛山市实际的不动产登记业务管理系统，实现基于同一系统的不动产初始登记、转移登记、变更登记、注销登记、预告登记、更正登记、异议登记、抵押登记、查封登记等类型的不动产登记业务统一办理，业务审批涵盖土地、房屋、林地、农村承包地等各类不动产登记业务，能体现不动产登记单元在不动产登记业务流转中的基础作用，具有流程业务与图形信息一体化管理功能。
4.4不动产监管系统功能
不动产监管数据库为监管系统的运行提供重要的数据支撑，是以不动产的业务数据库为数据源，面向数据综合分析对数据内容的需求，对业务数据库进行数据抽取、转换、清洗和加载形成的数据仓库。信息采集与动态监测系统用于采集监管系统分析所需要的各类数据，主要是采集各级业务管理产生的数据。主要分为三个处理过程：采集：将外部数据采集并存取到原始表—客户化映射：将原始表数据，映射到基础表—屏蔽差异聚合：将基础表数据，聚合到聚合表—提高性能通过系统调度策略，自动完成数据的增量采集入库。
结束语：
总之，在全国范围内实行统一的不动产登记信息管理平台的做法是符合社会管理需求的，在技术层面有利于据此实现不动产登记制度，有利于实现交易安全与信息共享，有利于进一步规范不动产登记业务，有利于实现职责部门的合理整合，有利于提高管理能力与治理标准，有利于保护人们的合法产权达到惠民的目标。参考文献：
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[2]况虹.统一的不动产登记数据库建设思路研究 [J]. 国土资源信息化 ,2015(11)
[3]张丰.面向不动产登记的异构信息资源整合策略[J]. 浙江大学学报 ,2016(09).
论文作者:万昕平
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2017年第14期
论文发表时间:2017/10/16
标签：不动产论文; 数据论文; 业务论文; 数据库论文; 系统论文; 档案论文; 佛山市论文; 《建筑学研究前沿》2017年第14期论文;