步行商业街的临街深度问题研究，本文主要内容关键词为：商业街论文,深度论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
1 临街深度对商业经营的影响
1.1 租金距离衰减规律
租金随距离衰减是城市经济地租在具体店铺布局中的运行规律的反映。根据赫德(Hurd)、黑格(Haig)和李嘉图(Ricardo)等的地租理论，土地的经济是指利用土地所得报酬，减去成本后的剩余。经济地租的量度是：某种土地的生产力与最差土地的生产力之差。最差条件的土地经济地租为零。以城市商业为例，中心商业区条件最佳，所以其产生的经济地租最高，离开中央商业区一段距离后，由于交通不便，顾客不多，所以其土地没有作商业用途的价值，其经济地租为零，中间地段所产生的经济地租介于两者之间，可用图1表示[1～2]。
图1 城市经济地租变化
Fig.1 The variety of the urban economic rent
1.2 店铺租金与临街深度的关系
根据租金距离衰减规律，步行商业街的店铺布局随店铺门面距离主次干道路的远近程度不同而地价会有很大的差别，这个距离通常称之为临街深度。一般是距主次干道路越远，价格便递减，依临街深度的长短表示土地价格的比率，称为深度价格比率[3]。
以百分率表示上述数值，即称为平均深度百分率，呈递减现象。
1.3 临街深度影响商业集聚
目前的步行商业街都不同程度地存在着临街深度问题，即城市道路交通网络与商业街建设不同步，有的往往由于路网设计建设滞后，而出现进退维谷的境地，使得门面店铺受临街深度和高昂地租的双重影响，不能形成符合现代人审美需求和品位的集文化性、趣味性、商业性一体化的公众聚落。譬如长沙新建步行商业街竟然出现书店租不起店面被指责“光讲穿着不读书”的尴尬局面。
图2 临街深度与地价关系示意图
Fig.2 Sketch map between land-value and depth of frontage
长沙市最热闹的地方，莫过于去年在原黄兴南路上拓宽新建的步行商业街。一公里长的街上，人流涌动，商店林立。然而，细心的人发现，这么长的一条街，除了服饰鞋帽店，竟没有一家书店，黄兴南路上原有两家书店，总建筑面积大约为
。2001年6月，黄兴南路改扩建步行商业街，黄兴南路新华书店与音乐书店面临拆毁之际，长沙市新华书店曾向市有关部门写了《请求保留黄兴路新华书店的报告》，希望给予优惠政策，在步行街上保留一个老字号的国有新华书店，以充分体现长沙这座历史文化名城的深厚文化内涵和文化品位。市有关部门当时给了两家书店拆迁费100多万元，并允许购回
的店面。但回购面积贵得惊人，按临街深度每平方米6万至4万，和其它拆迁户一样，可以优惠15%，没有其它政策倾斜。粗粗算一下，购回的店面，需850万元，还没有算装修费用。如果租店面，租金按临街深度每平方米2万至1万一年，像新华书店这样的微利企业根本负担不起，所以无法在长沙现代商业格局中的步行商业街占有一席之地。除此之外，其它租得起门面的微利店铺和交不起租金的盈利店铺一般选择“深度布局”，而不受租金限制的商家往往选择“临街布局”店铺，占据优势区位。可见临街深度对商业的经营和布局有很大的影响作用，研究临街深度问题具有重要的现实意义。
1.4 路网结构与临街深度
改善路网结构，实现道路的通达性和完善性是解决临街深度问题的主要途径。目前在国内无论旧城改造还是新城建设，道路网络建设自成体系，其规划方案的制定考虑车流的因素较多，而考虑商业街建设的附带性因素较少，道路网络建设与商业街建设不同步的现象比比皆是。如果通往步行街的路网结构得以改善，不仅解决了临街深度问题，而且也会降低平均租金，因而在步行商业街规划中要考虑交通运输路网距离，除充分利用城市环形交通运输的便利条件外，还要考虑与铁路客货站场、高速公路通过区的实际距离，太远则不利于商品进出商业街流通。
2 步行商业街的一般空间布局模式分析
目前商业街的空间形态一般可分为线型和点线面组合型两种布局模式[4～7]。
2.1 线型模式与临街深度
线型模式中双面临街式、死胡同式布局的临街深度问题较为突出，双面临街常造成通过流、客流、车流混杂，远离主次干道的门面店铺遭受临街深度影响出现“游者众而至者少”的境况，长此以往便会造成整个商业街的衰落；死胡同式布局会出现“酒香”和“巷子深”的矛盾。曲线（折线和弧线）型街道虽然增加了转弯或停顿，但是临街深度问题表现得更为强烈，如果中心处没有广场之类吸引游客的休闲场所，那么门面店铺的位置关系对于商业经营和整个街道的繁荣就显得非常关键。Y线型街道两侧如果均有主次干道，而且交叉处又有广场之类吸引游客的休闲场所，那么就大大降低临街深度的影响。
2.2 点线面组合型模式与临街深度
点线面组合型模式中，除了线型排列的商店外，还适当地布置小商店，大型综合性商场，形成小商店、商业街、大商场穿插布置的点、线、面组合型的商业环境，并由此而形成动态的街道、广场和静态的小院空间。组合型商业街中大型综合性商场不宜多，楼层不宜太高（二、三层为宜），否则会出现立体方向临街深度问题，而且应该建在拐角处或广场中心。
3 步行商业街的优势空间布局模式
基于上述临街深度对商业经营的影响和一般空间布局中出现的临街深度问题，笔者认为步行商业街的优势空间布局模式的选择主要是参考城市主次干道影响下的交通流、人流、客流三者相适应与相矛盾的基本情况，把不可避免而存在的临街深度问题减少其影响程度至最低，干线两侧平行布局模式可以避免临街深度问题，但交通干线两侧并行的步行商业街，无法解决大量穿越干道的客流、通过流、甚至干线车流之间的矛盾，尤其是人口过千万、客流量大的特大城市应尽量避免人为造成商业布局与城市交通疏导之间的矛盾。以下用3种空间布局为例来说明。
3.1 干道中心夹击型
此布局模式即步行商业街布局在两条城市交通干道之间，而且中心处布置广场或休闲场所。此种布局应该是最为理想的模式，然而实际建设中，往往会受交通条件限制，不能达到理想效果。与北京路步行商业街同为广州旧城区著名品牌商业中心的上下九步行商业街在布局上接近这一理想模式。上下九步行商业街在1995年辟为商业街的过程中，只是将以前生活、商业混合的若干段街道空间联结成一段近1km长的商业街，仅对街道建筑加以装饰，街道空间形态仍显得单调、局促、令人遗憾。但在“康王路”修建之后，这一遗憾得以弥补。2000年上下九街道所在的荔湾区兴建一条南北贯通的“康王路”，城市干道的开通，目的在于解决这一老城区的交通困境，在与上下九步行街交汇处，康王路以下穿式隧道通过，把上部空间还给步行街。隧道上部的骑楼商业建筑由于道路建设的开掘需要拆除，上下九步行街的连续性受到了威胁，然而这一威胁很快就变成商业街的契机，真是因为骑楼商业建筑的拆除才有了上下九广场城市的设计项目的命题。上下九步行街广场（图3）的存在缓解了线型步行空间的单调而且是线型空间中拥有了难得的一块“空地”，最终成为城市多元生活的汇聚点，也使得步行街的空间格局得以完善[6]。
3.2 椭环式立体结构
椭环结构实质是Y线型结构的变异，借用其“空间的诱导性”和别致的“对景特色”，在实际布局中又可分两种模式。
图3 上下九广场俯视图
Fig.3 Planform of Shangxiajiu Square
图4 空心式立体椭环通道结构示意图
Fig.4 Sketch map of the structure Of open core solid ellipse-ring channel
3.2.1 空心式立体通道结构
此布局模式即中心空间为进出商业街的客流疏导线和货流运输线，椭环带内为立体商业设施，实现客流在商业设施内横向流动和纵向流动的统一，达到进入商业街的纵向客流在通道内运动，而横向客流在商业设施空间中实现行为的目的（图4）。此种布局既减小了临街深度的影响，又显得客流密度小，购物环境优雅、气氛融洽，把客流包容在宽敞立体式的商业街中，而不是把客流放在街心通道路面上。
3.2.2 中心广场式椭环步行商业街结构
此布局模式即椭环带与环外4条主次干通道相连，内外两侧为步行商业街，广场地下空间设停车场或建地下通道，外椭环道为城市环形道路。这种中心广场式椭环式商业街，其中广场的存在既可以解决通过流、客流、车流混杂的局面，又可以增加店铺设施营业场所腹地，而且也最大限度减小了临街深度对商业经营的影响。上下九步行街广场的商业街接近这一布局模式（图5）。
图5 上下九中心广场图示
Fig.5 The picture of center square of Shangxiajiu
4 结语
通过上述分析，干道中心夹击式和椭环式立体结构的空间布局模式无疑在步行商业街的空间布局中具有一定优势。因为在商业街内，尤其是大中型步行商业街，顾客受商业外在感官刺激的影响，其行为走向是不固定的，因而随心所欲的购物、娱乐和欣赏行为是顾客的最大心理追求。
步行商业街的存在与发展，取决于多种不变因素和可变因素，本文仅从临街深度方面分析了其优势空间布局模式。总之步行商业街的最佳形态应是由点、线、面结合的丰富的多层次的空间和高情感、高效率，融购、游、娱、憩一体的综合性步行商业街，其未来布局应向“多形式、多功能、多空间、多结构以及立体、科学、系统”受临街深度影响小的优势空间布局模式方向发展。