我国住宅消费信贷化现状分析，本文主要内容关键词为：消费信贷论文,住宅论文,现状分析论文,我国论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
现阶段，我国经济正处于十分困难时期，而通过启动消费来带动经济已成为当务之急，其中住宅消费信贷化为重中之重，但目前在我国开展住宅消费信贷却面临着许多不利因素。
一、不利因素分析
居民住宅消费能力不足。居民住宅消费能力的大小，可以通过商品住宅价格与居民收入的比例关系比较出。同样，衡量商品住宅价格水平高低，也应与居民收入水平相比较，最通常的方法就是看平均每套住宅的价格与平均每户家庭的年收入之比。根据世界银行对一些国家考察后得出的结论，一套住宅的价格应保持在一般居民家庭收入“3—6倍”的水平，若高于6倍，居民家庭就难以承受。显然，“3—6 倍数”是客观反映居民对普通住宅消费能力的经验数据，但对于广泛调研所取得的经验数据来说还是具有一定的科学性，因此，这个倍数范围对我国来说仍具有一定的比较借鉴作用。在大多数市场经济国家中，这一比例在3∶1至6∶1之间变动。而在1997年，我国商品住宅的平均售价为每平方米1766元（建筑面积），全国城镇居民人均可支配收入5160元，按每户家庭3.18人的统计数字计算，居民家庭购买60平方米（建筑面积）的住宅价格相当于家庭收入的6.46倍。考虑到我国城镇的恩格尔系数仍很高，因此目前我国城镇商品住宅价格水平与居民家庭收入之比， 在公认的“3—6倍数”合理范围的高限右侧， 是偏高的。由于住宅的不可移动性，所以房价高低单用全国的平均水平还不能很好地说明。据有关资料统计，在大城市中，普通商品住宅价格与居民家庭收入水平之比过高的问题更加严重，如北京、上海、广州等大城市住宅价格水平相当于当地居民家庭年收入的10倍以上，而在中小城市，商品住宅价格水平与居民家庭年收入之间倍数就比较低，而且在这些城市中居民住宅的私有率比重一般都高于大城市，这说明了房价与收入的倍数高低严重影响到居民的购房能力。
再从近几年来看，我国城镇居民的收入增长速度在变缓，1992—1997年间人均可支配收入年均增长达6%，而1997年的增长速度只有3.4%，受收入增长幅度回落的影响，同期人均消费和社会消费品零售总额双回落。人均收入、人均消费和社会消费品零售总额增长幅度的回落，是一个很重要的信号，反映出居民对收入和收入增长的预期。在国民经济增长速度减缓，国有企业经济效益继续下降的背景下，居民对收入和收入增长预期悲观。并且随着我国经济结构的调整和政府机关、国有企事业单位改革深入进行，失业人员的范围和数量不断扩大和增长，失业率上升，解决失业人员和新增劳动力就业问题的压力越来越大，低收入阶层有进一步扩大的可能性。与此同时，我国正在经历由企业保障制度向社会保障制度改革的过程，旧的高福利制度被打破，而新的与我国经济发展状况相适应的统一的社会保障制度尚在建立过程中，职工养老制度、医疗保险制度、就业制度、教育制度等多项齐头并进，这也将形成居民的支出预期。根据弗里德曼的永久性收入假说，消费者的消费决策并不是只短浅地考虑到当期收入和支出，而是根据对一生收入的预算或一定的长期收入作出消费抉择，由于未来收入和支出的不确定性，消费者将理智地确定消费和储蓄的比例。又由于我国没有消费信贷，居民当期收入对居民消费支出呈现极强的刚性约束，这样收入不稳定和支出增加的悲观预期，迫使居民采取预防性措施，首先是紧缩预算，减少不必要的消费支出；其次是减少或推迟必要的消费支出，这在现在的消费需求和市场销售的增长中已有所反映，今年的社会消费品零售增长幅度较去年同期大幅度回落。结果造成用于即期消费部分缩小，用以储蓄来增加保险和未来消费的部分增加，这也必将在住宅消费市场中表现出来。
住宅市场发育滞后，不能适应居民的多种需求。我国住宅市场总体上还处于发育初期，范围也多限于商品住宅的买卖，而真正的住宅市场应该是一个完整的、开放的、多功能的服务管理体系，在市场中，不仅可以买卖住宅，也可以租赁住宅、抵押住宅、交换住宅等。只有在这样的市场中，才能发挥市场对住宅这种稀缺资源的基础配置作用；居民才能根据自己的收入水平和消费偏好来实现住宅消费；住宅开发企业才能根据市场的变化，调整产品的供给结构和价格，适应消费者的需求；政府才能针对市场的缺陷，制定出切合实际的住宅政策，从而提高住宅的利用效率。完善、规范的二级住宅市场，不仅可使作为抵押品的住宅更容易变现，从而改善银行贷款质量，提高商业银行开办住宅抵押贷款的积极性，而且还可以为实现抵押权益证券化从而开辟新的住宅抵押款的融资来源创造了条件。
从我国城镇居民的购房能力实现角度来看，居民购房缺乏金融业的有效支持。国外的发展经验表明，居民购房不单是运用过去的收入，更重要是以未来收入来实现，因此所谓的具备购房能力，并不是指具备了一次性或短期内支付全部购房款的能力，而是在住宅金融制度即住宅消费信贷支持下的支付能力。由于我国长期实行的低工资制度，居民收入水平低的特点决定了更需要金融支持，运用住宅消费信贷来帮助广大居民进入住宅市场来实现其住宅消费。但在以前开展的住宅信贷中，过分注重了对住宅开发的生产信贷，忽略了对应成为真正住宅市场消费主体的居民住宅消费信贷支持，并导致住宅信贷结构严重失衡，大量资金被占用。尽管新出台的《个人住房抵押贷款管理办法》在住房贷款对象、条件、程序、期限、利率、保险、抵押或质押及保证等方面较以前放松了限制，但仍不能满足居民的不同贷款需求，如贷款条件过高，需以不抵于所购住宅全部价款的30%作为购房的首期付款；贷款程序、低押评估、抵押登记手续复杂，费用高昂；贷款期限过短、贷款品种单一，居民还款负担沉重。根据莫迪利安尼的“生命周期理论”，人在不同生命周期或阶段，其资历的深浅，学历的高低和机遇等，决定了人不同时期的收入水平及消费与储蓄行为有规律的变化。人的生命周期在住房方面大致可分为这样几个阶段：购房前是个小储户或净贷方，购房后成为净借方，清偿购房款后则成为一个净投资者。这样金融机构就可根据购房人的不同时期收入水平及消费与储蓄行为设计出多种住房抵押贷款品种，来适应不同的抵押贷款需求。另外，在我国开展住房低押活动还受到传统消费思想的影响，居民不具有负债消费的意识，抑制了住宅消费信贷发挥作用。尽管消费信贷可以改变居民即期消费的预算约束，可扩大当期的住宅消费，但金融机构的资金运用取决于资金的来源。由于住房抵押贷款期限较长，并且开始投入资金量较大，而资金来源期限大多较短，用短期负债发放长期贷款，信贷资金没有保障，金融机构面临着较高的流动性风险，而为了化解这一风险，金融机构通常缩短贷款期限，这又与个人的偿还能力发生矛盾。随着信贷规模的扩大，这种传统的住宅金融方式将面临更大的资金缺口，必将影响到其进一步发展。这里应特别强调的一点是，住宅消费信贷从长期角度（如人的一生）来讲，并不能增加居民的购房能力，只是有助于居民即期购房能力的实现。这是因为住宅消费信贷是以未来定期货币支出来偿还的，这就要求消费者必须以未来稳定的货币收入来支持这笔支出。更重要的是，未来收入扣除支出后的净收入必须能够满足居民的非住宅最低消费需求，否则居民不应该以消费信贷形式购房，如在美国，对于申请住房信贷消费者，一般都规定一个比例，当居民偿还住房信贷支出与其收入比例超过规定比例时，金融机构将拒绝提供贷款。对我国来说，由于房价与收入比例过高，许多居民难以承受还贷支出，所以不能运用这种信贷方式。
二、完善住宅消费信贷
对于金融机构来说，有两个前提条件极大地影响到其提供信贷的积极性，一是二级市场发育程度，只有完善有效的市场体系，才能保障抵押品的变现能力，从而改善银行贷款质量；另一个前提条件是抵押品保险，金融机构开展住房抵押贷款，一般都要求借款人办理住宅保险，因此保险市场发展状况及保险品种设计状况等都会影响到住房抵押贷款业务的开展，因此建立住房抵押贷款保险机制，可为金融机构发展抵押款业务提供了保障。
发展住宅金融，帮助居民实现购买能力，需要深化金融体制改革，建立规范的房地产资金市场。一方面，金融机构增加对适应市场需求的住宅开发的生产信贷，促使住宅开发企业向市场供给更多适销的住宅。另一方面，更重要的是，金融机构应提供适当的扩大居民住宅消费需求的消费信贷。消费信贷是市场经济条件下利用信贷，促进消费品销售的重要方式，只有住宅消费信贷与生产信贷规模比例协调，以消费引导生产，才能达到住宅生产和消费的良性循环。金融机构通过住宅消费信贷扩大社会资金供给，有利于增强住宅产销衔接程度，从而提高资金的利用效率。虽然我国还没有达到全面的消费信贷化时代，但适度地扩大住宅信贷已经成为缓解当前住宅生产与销售的可能手段。应对《个人住房抵押管理办法》中的有关规定作适当修改，放宽有关条件，金融机构在此基础上，应根据各种不同情况设计出更多的住房抵押贷款品种，简化有关手续，降低交易成本，扩大信贷规模，制定统一规范的住宅消费信贷操作规则，实现业务经营的标准化、科学化和现代化。随着住房抵押贷款业务的发展，金融机构必然会遇到面临较高的流动性风险状况，解决这一风险的方法主要有：一是放宽退休保险基金、人寿保险基金等运用范围，为住房抵押贷款提供长期的资金来源；二是在住宅二级市场和证券市场具备条件下，实行住房抵押贷款证券化。
住宅消费信贷化不仅包括金融机构提供的住房抵押贷款，还包括住房公积金贷款。如果说前者是纯粹的商业行为的话，那么后者则具有很强的政策性。于1991年开始建立的住房公积金制度，目的是在国家、企业和居民个人三者共同负担的情况下筹集住房资金，并在筹集住房资金的过程中，通过长期的强制性储蓄积累，逐步增强居民个人住房支付能力。住房公积金是我国城镇住房制度改革的产物，城镇住房制度改革的目的是推行住宅商品化，满足居民日益增长的住房需求。住宅商品化的前提条件是居民家庭具有支付能力，住房公积金通过长期的强制储蓄积累，居民可逐步增强住宅消费支付能力，同时可通过住房公积金制度建立住房金融体系，向购买者提供住房抵押贷款支持也是增强居民住房支付能力的重要手段。实行住房公积金制度至少有以下作用：形成专门用于居民住宅建造的资金来源，强制性改变居民消费结构和目的，强制性的积累使居民有实现住宅私有化的能力，有利于提高公房租金的改革，有利于建立住宅商品化经营机制等。由于现有公积金缴存率很低，公积金不可能成为居民的全部住宅资金，一般仅限于居民住房方面的最低保险资金。从满足居民的住房需求来看，关键是扩大公积金的筹集范围，扩大公积金规模，提高公积金在收入中所占比重，争取尽快达到收入的15%。并在此前提下，尽可能降低筹资成本，除降低住房公积金的管理成本外，还必须降低住房公积金的存款利率，通过降低住房公积金的存款利率间接地增加居民个人住房消费支出是一个较好的政策选择。只有在住房资金供求矛盾趋缓，公有住房的租金和售价达到成本水平，相当部分存量住房公积金转换为社会保障基金，住房公积金性质发生变化后，才应提高住房公积金的存款利率。应该扩大住房公积金的使用范围，既可用于购房、租房、修房，也可用其以合作方式建房等。
由于我国已经开始实行住宅分配货币化，但居民收入在短期内难以很快增加，因此降低房价对住宅消费信贷开展有着重要意义，而居民消费观念的转变也有利于住宅消费信贷在我国的发展。