房地产开发企业审计中的税收审查重点，本文主要内容关键词为：税收论文,房地产开发企业论文,重点论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
1．企业所得税及营业税。企业所得
税和营业税是偷漏税“重灾区”。企业隐
匿应税收入的主要手段有：将取得的商
品房预售款长期挂在“预收账款”、“其他
应付款”等科目，不申报缴纳应交的税
金；以工程尚未决算和收入、成本、费用
无法确定为由，将已实现的商品房销售
款长期挂在“应付账款”、“其他应付款”
和“预收账款”等往来科目，不结转或延
期结转应税销售额；销售车库、储藏室等
附属配套设施不开具增值税发票，隐匿
和不申报应税收入；将自建房转做经营
性资产或用于捐赠、奖励、抵偿债务等不
视同销售；将完工可售的房地产用做对
外投资或分配给股东（或投资人）不视同
销售；以开发产品（完工可售的房地产）
换取其他单位或个人的非货币性资产，
不视同销售等。另外，在收取购房款的同
时，企业通常将代收、代垫的款项通过“其他应付款”、“应付账款”等往来科目
核算，不将这部分价外费用并入营业额，
擅自削减税基而少记营业税。
企业挤占、多提、虚列完工产品成本
的主要手段有：不遵循配比原则，不在完
工产品与在产品之间正确归集与分配土
地征用及拆迁补偿费、前期设施建设费、
建筑安装工程费、公共设施配套费以及开
发期间发生的间接费用、借款费用等，将
这些费用全部作为完工产品成本；以工程
完工未结算为由，高估建筑安装工程费和
配套设施费，将其长期挂在“其他应付款”
和“应付账款”科目，虚增成本；通过预提“工程维修金”等形式加大产品开发成本；
多结转已售产品的销售成本及税金，甚至
将预收房款应纳的相关税费作为已完工
销售产品的应纳税费一并扣除，减少已售
产品销售当期的应纳税所得额等。
因此，在企业所得税方面，应重点审
查房地产开发企业的经营收入、其他业
务收入、投资收益、营业外收入、其他各
项应税收入的核算是否真实、准确；各项
收入是否全部按规定入账，有无已实现
收入不确认或做账外收入的情况；房地
产开发企业准予税前扣除项目的金额支
出是否真实、合法，重点审查业务招待
费、广告费、租赁费、工资及相关费用、财
产损失、捐赠支出、改扩建及装修工程支
出、管理费等项目；房地产开发企业的开
发成本是否符合规定，应重点审查土地
征用及拆迁补偿费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接
在营业税方面，应重点检查企业有
无按规定进行纳税申报、纳税申报是否
真实准确，预收款是否按规定纳税，以房
换房、以地换房、以房地产抵债、无偿赠
与房地产、集资建房、委托建房、合作建
房等行为是否按规定纳税等。
2．土地增值税。土地增值税实行四
级超额累进税率，税率为30％~60％，税
负较重。要检查土地增值额的计算是否
正确，首先，在收入审查方面应关注企业
有无将房地产收入长期挂账、不及时申
报纳税的情况，有无企业取得的实物收
入被遗漏的情况，有无房地产的成交价
格明显偏低又无正当理由的情况。其次，
在土地增值税扣除项目金额审查过程
中，应关注企业是否将取得土地使用权
所支付的土地出让金在已开发转让和未
开发转让的项目中进行正确分配；检查
企业成本核算是否真实、准确，有无将不
属于开发房地产的成本、费用计入开发
成本；应与房地产转让合同、会计凭证相
核对，看成本结转办法是否正确，有无虚
列、多转房地产的销售成本；审查借款利
息支出是否按国家的有关规定执行，超
过上浮幅度部分是否作为扣除项目金
额，对于超过贷款期限的利息部分和加
罚的利息是否作为扣除项目金额；在扣
除与转让房地产有关的税金时，对已计
入管理费用的印花税是否重复扣除等。
总之，对土地增值税进行审计时，关键是
核实转让房地产所取得的收入和法定的
扣除项目金额，以此确定增值额和适用
税率，最终核实应纳税额。
3．房产税。房产税分为以房产余值
和以租金收入计税两种计税方法，税率
分别为1．2％和12％。现行税法对房地
产开发企业房产税的缴纳作了以下规
定：房地产开发企业开发的商品房在出
售前，对房地产开发企业而言是一种产
品，因此在这部分商品房出售前不对其
征收房产税。但是对于出售前房地产企
业已使用或者出租、出借的产品应该按
规定征收房产税。对房产税进行审查时，
应该非常关注企业长年未卖出的房产的
现时状况，如是否存在已经将房产出租、
出借而仍然长年挂账的情况等。抽查部
分存货或突击检查以判断存货的实际使
另外，由于房地产开发企业拥有大
量的房屋开发产品，因此大多数开发商
均会为本企业无房员工提供优惠房租的
住房。按照税法规定，从2001年1月1日
起，企业按照政府规定的价格向职工出
租的公有住房、企业自有住房免缴房产
税。当这部分出租住房满足条件时，企业
应从自用房产的房产原值中扣除。
4．个人所得税。由于收入一般由“月
基本工资＋月奖金＋年度奖金”构成，对
于个人所得税“工资薪金”部分的审查，
一般要关注以下几点：对于直接通过“管
理费用”、“销售费用”科目以现金形式发
放的奖金是否按规定扣缴个人所得税；
对从“盈余公积”、“利润分配”账户中提
取支付的奖金是否计入工资、薪金所得
及是否扣缴个人所得税；对于员工推销
产品的提成收入是否按规定扣缴个人所
得税。另外要特别注意的是，如果房地产
开发企业存在完全或者部分为员工负担
个人所得税的情况，在计算应纳税额时，
是否将支付额换算成含税收入后计算扣
缴个人所得税。
除了这些常见的偷逃税手段外，应
更加关注的是，为能适用较低一档的税
率，许多房地产开发企业在计算个人所
得税时，有意将所有员工该月份工资加
总，再按照人头平均分配计算出人均月
份应纳税所得额，这样通过高低收入者
的收入对冲，从而降低企业员工整体个
人所得税税率，使得企业代扣代缴的个
人所得税款减少。
5．印花税。房地产开发企业涉及到
的相关合同有购销合同、建筑安装工程
承包合同、财产租赁合同、借款合同、营
业账簿和权利许可证照，这些均需缴纳
印花税，应重点关注这些合同是否进行
了贴花并划销及其适用税率是否正确
等。例如，签订借款合同时，是否根据“借
款合同”税目，按照“合同所载借款金额×0．05‰”的方法来计算应缴纳的印花
税；在设计阶段，签订设计合同时，是否
根据“建设工程勘察设计合同”税目的规
定，按照“收取费用×0．5‰”的方法来计
算应缴纳的印花税；在建筑安装阶段，签
订建筑安装工程承包合同时，是否根据“建筑安装工程承包合同”税目，按照“承
包金额×0．3‰”的方法来计算应缴纳的
印花税；在房产销售阶段，销售商品房前
已经办理房产产权证的，是否按照“产权
转移书据”税目，按照“合同所载金额×
0．5‰”的方法来计算应缴纳的印花税；
销售商品房前尚未办理房产产权证的，
是否按照“买卖合同”税目，按照“合同所
载金额×0．3‰”的方法来计算应缴纳的
印花税；当房地产开发商将未销售商品
房出租的，是否按照“财产租赁合同”税
目，按照“合同所载租赁金额×1‰”的方
法来计算应缴纳的印花税。
另外，按照现行税法规定，企业与相关单位签订的有关会计、法律等具有专
业技能的咨询合同无需缴纳印花税。但
在实务中，大多数企业对于这部分咨询
性质的合同缴纳印花税；许多开发商对
于在项目前期的勘察设计方面向相关专
家咨询而签订的合同也缴纳了印花税。
根据对税法立法本意的理解，开发企业
与勘察单位订立的勘察设计合同应该根
据设计合同纳税，但是勘察咨询合同可
视为中介性质咨询合同，可以暂不纳入印花税纳税范围。实务中尤其应该注意
的是，这部分以前年度已经贴花的多缴
纳的印花税款，根据税法的规定不可以
要求税务机关退回，也不可以用于冲抵
以后发生的印花税款。因此，应提醒企业
以后出现这类合同时无需再缴纳印花
税，同时也应注意企业是否将这部分税
款在以后年度冲抵。
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