摘要：随着城市化建设进程的快速推进，项目委托代建管理模式在政府大型投资建设项目中被广泛推广应用，既提高了项目建设效率，又增加了项目投资收益，实现了投资与建设和谐共赢。本文将以投资人角度，结合老城南项目建设背景和代建模式，分析项目代建过程中存在的现状问题，并提出加强老城南项目代建管理工作的一些思考建议。
关键字：老城保护；项目代建；监督管理
南京老城南投资项目建设总面积约71.19万㎡，投资总额预计达150亿元，工程建设于2011年初正式启动。现门东项目建设基本完成，街区招商、经营管理运行有序，但工程建设中遗留的诸多问题却迟迟未能解决。如何确保已建成物业形成合法有效的资产，是当前或今后项目委托代建管理中一个值得研究的课题。
1老城南项目委托代建的背景和模式
老城南历史文化保护与复兴项目开发平台成立于2010年10月，由市、区两级政府共同组建，主要负责开展老城南片区项目投融资、开发建设及后期资产运营管理等相关工作。平台成立之初，工作重点集中在项目投融资领域。考虑到老城保护建设工作特殊性和区属国有开发公司已提前介入项目征收、规划及建设等相关工作，为更好利用其项目建设管理优势，提高工程建设效率，减轻投资人建设压力，实现投资与建设双赢，按照上级要求，直接委托该区属企业负责老城南项目的前期规划设计、工程建设管理、竣工验收备案及移交等全过程代建管理工作。
2项目委托代建中存在的主要问题
2.1项目建设程序不规范，审批手续不完善
虽说老城保护改造建设不同于房地产开发，有其特殊性，但不代表不按照基本建设程序实施。项目建设过程中，代建单位缺少完整而详细的项目建设实施计划和管理方案，工程建设未严格按照基本建设程序要求办理开工前的规划、设计、图审、消防、节能等各项审批手续，而是采用“边设计、边建设、边变更”的模式，赶进度、出形象。已完工项目难以满足规划、消防、质安监等部门竣工验收及备案要求，竣工结算资料也不完善，致使所建成物业无法形成合法有效资产，给投资人资产再融资带来诸多困难。
2.2项目投资控制不严格，招标规划不科学
项目建设前期缺少整体规划方案设计，难以出具合理而详细的项目概算。在未经施工图审查、规划审批许可等情况下，模拟清单招标实施工程建设。项目建设过程中擅自进行设计变更，随意调整建设内容、建设标准和建筑风格，最终导致项目“决算超预算、预算超概算、概算超估算”的现象，增加了投资人的建设成本和资金风险；项目招标工作缺乏招标规划管理，尤其是水、电、气、景观道路、安防监控等公用配套设施项目，清单界面不明晰，分区域、分标段严重，零星合同和小合同居多，项目整体建设连贯性不强，无形中抬高了投资人的建设成本和后期维护管理成本。
2.3团队内部管理不规范，人员专业化素养不高
老城保护建设是一项复杂而又综合性工程，是由土建、市政、消防、暖通、亮化、景观绿化、安防监控、油污处理等多专业组成。代建单位缺少完备的项目管理组织、主体和管理机构，缺少科学合理的代建管理制度、工作流程和监管考核体系，项目前期、成本、工程部门沟通协调不力，内部组织效率低下，主体责任意识不强，难以实现代建管理的合力；项目管理人员缺乏应有的建筑技术和工程经济等相关背景知识，管理经验和专业化水平参差不齐，一些管理人员凭老资格、老经验办事，不遵守操作流程，现场施工组织混乱，难以保证项目建设的安全和质量。
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3加强老城南项目代建管理工作的几点建议
3.1严格执行基建程序，确保验收备案交付
新形势下，项目建设更应按程序执行、按规矩办事，“磨刀不误砍材工”，决不能“先建设后补手续”，给投资人带来损失，也给自身信誉带来负面影响。必须严格按照基本建设程序要求，开工前办理规划、设计、文物、图审、消防、节能等各项审批手续，保持与审批部门沟通协调；建设中向质安监、环保等部门申请监督检验，保证完工项目顺利通过竣工验收备案，交付给投资人合法有效的资产。
3.2强化项目造价管理，确保投资目标控制
“凡事预则立，不预则废”。项目建设前期必须做好整体策划和规划方案设计，编制合理详尽的项目概算，确保项目总体资金控制。同时注重招标规划管理，拟定招标方案和设备材料采购计划，强化招标文件、清单审核力度，杜绝模拟清单招标，尽量采用施工总承包模式，减少分标段发包和专业拆分发包等不良现象，确保项目预算不超概算；项目实施过程中要严格执行“先批准，后变更；先变更，后实施”的程序，将工程变更控制在规划许可范围之内。同时加强全过程跟踪审计造价管理，对定额之外的老旧材料和特殊材料采购，要严格遵照由投资人、代建方、监理方、审计方、施工方等“五方”共同市场询价核价模式，确保竣工结算不超预算。
3.3加强人才队伍建设，提升综合管理水平
项目代建管理是一项综合性管理工作，它需要有效的项目管理机构和专业完善的人才团队来完成。团队成员不仅要具备建筑、经济、管理等多方面专业知识、丰富项目管理经验，而且还要有较强的沟通、组织、协调、领导能力及全局把控能力。因此，代建单位除了要积极吸纳高素质专业人才外，还应注重对内部员工队伍的教育、培训和激励，建立长效培训和激励管理机制，充分激发员工的主动性、积极性和创造性，使其具备较高的业务技能和专业水平，确保队伍整体管理素养得到提升；同时还要及时总结项目管理经验和教训，深入分析、集体讨论，编制成管理标准规范及作业指导书，在后续项目管理中不断地更新、完善，确保项目综合管理水平持续提升。
3.4完善委托代建合同，强化代建监督管理
老城保护建设特殊而又复杂，资金投入较大，建设周期较长，涉及面广，必须构建完善的代建监管机制。一是完善委托代建合同，明确代建管理的范围和内容，确立投资、质量、技术、工期、安全、环保和廉政控制目标，制定项目方案设计、概预算、招标、采购、合同、变更、付款、验收移交等工作管理流程，规范双方权利、义务和责任；二是加强对项目现场的督查巡查，定期检查施工现场工程质量、进度、安全生产和环境保护等措施落实情况，发现问题，及时敦促代建单位整改完善，确保现场无事故发生；三是强化项目审计管理，委托造价咨询机构对代建项目开展全过程跟踪审计、竣工结算审计、招标控制价审核、材料设备核价及项目款项审核等审核监督工作，全方位做好项目造价控制；四是量化代建工作范围，构建动态的目标考核体系，尤其对投资资金结余或超支、工期提前或延迟、质量合格或不合格、违规建设、行政处罚等方面，量化工作标准，建立绩效考评和奖罚机制。
结语
老城南项目委托代建管理工作任重而道远，在把握投资控制和资产确权的前提下，一定要因地制宜，兼顾投资与建设双方权益，不断探索、实践和完善好的项目代建机制和模式。
参考文献：
［1］高媛媛，对如何加强工程项目代建管理综述[J].科学时代，2015（13）．
［2］李峰，浅谈工程项目代建管理问题及对策[J].硅谷（技术应用），2010（6）．
［3］苌伟明，工程项目代建管理问题及措施[J].项目管理与质量控制，2014（2）．
论文作者:王三立
论文发表刊物:《建筑细部》2018年第7期
论文发表时间:2018/10/25
标签：项目论文; 项目建设论文; 城南论文; 建管论文; 投资人论文; 理工论文; 工程建设论文; 《建筑细部》2018年第7期论文;