我国现行房地产税收制度问题探讨，本文主要内容关键词为：我国现行论文,税收制度论文,房地产论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
一、我国现行房地产税收制度存在的问题
从税种上看，我国现行征收的与房地产行业相关的税收有契税、耕地占用税、印花税、营业税、城市维护建设税、土地增值税、企业所得税等共12项，此外，教育费附加虽然属于“费”，但一直与城市维护建设税同时征收和管理，由此，也可认为我国现行的房地产税收制度体系由13项税费构成。目前这一税收制度存在的问题主要有：
(一)租、税、费体系混乱
租、税、费三个经济范畴，在理论上的区别十分明显。但在实践中，以税代租、以费代税、以税代费、以费挤税的现象非常普遍，限制和削弱了税收的宏观调控功能。目前，我国涉及房地产开发、销售全过程的税，约占建设成本的9％；而各类收费却占到了41％，这样必然增大房地产的开发成本，从而造成房价居高不下。
全国工商联房地产商会2008年就全国9座城市“房地产企业的开发费用”调查显示，在总费用支出中，流向政府的部分(即土地成本+总税收)所占比例为49.42％。其中，3个一线城市中，上海的开发项目流向政府的份额最高，达64.5％，北京为48.28％，广州为46.94％。这实际上是企业为市政建设提供了额外服务，从某种程度上变相提高了房地产开发项目的直接成本，故而使得近年来房价居高不下，从而相对降低了公众的购买力。
(二)税制结构不合理
目前我国房地产税制政策基本上是不卖不税，不租不税，一旦租售，则数税并课，造成房地产保有环节税负畸轻而流转环节税负畸重。如对土地而言，取得环节的耕地占用税和使用环节的城镇土地使用税税额标准均较低，起不到调节土地级差收益、促进高效集约用地的作用；对房产而言，保有环节的房产税对所有非营业用房一律免税，起不到作为财产税对收入分配进行调节的作用，使得土地闲置和浪费的现象日趋严重。而在房地产的流转环节，除了税费种类繁多以外，土地增值税的税率高达30％～60％，若再加上5％的营业税和25％的企业所得税，企业的实际平均税负水平达到35％以上，高于世界多数国家和地区的水平。流转环节的税负过高，势必影响新建商品房的价格，从而带动整个房地产市场价格的上扬，它不仅阻碍了房地产市场的健康发展，也使逃税等规避和投机行为多发，使税收的严肃性受到挑战。
(三)税项设置欠科学
一是对房地产所有权转让收入既按全额课征营业税，又按增值额课征土地增值税；二是对纳税人房产坐落地，既要从量课征城镇土地使用税，又要从价计征房产税；三是对房地产产权发生转移所签订的契约或合同的双方均要课征印花税，对承受方还要课征契税；四是对土地课税设置城镇土地使用税和耕地占用税；五是对房屋租金收入，既征收5％的营业税，又征收12％的房产税；六是对房地产开发的增值额既要计征土地增值税，又要计征企业所得税。从而造成了房地产税种多，环节多，又有征收不到位的情况。对房地产的重复收税和多层次收费，是商品房的房价居高不下的一个重要原因之一，对形成有效的买方市场带来很大的障碍。
(四)其他问题
一是现行房产税、城镇土地使用税存在明显缺陷。比如计税办法陈旧，对自用部分房产税的计税依据是以房产原值扣除一定的比例后的余值作为计税依据，既没有考虑房屋的自然损耗因素，又未顾及房屋的后期升值因素，导致房地产税收无法随着房地产的增值而相应增加。还有就是这两种税征税范围狭窄，税基小，由于仅限于对城市、县城、建制镇、工矿区的土地征税，因而抑制了房地产税收作用的发挥，也使得房地产税难以成为地方税收中的主体税种。
二是土地增值税设计不当，调节力度有限。从实际操作上看，现行的土地增值税的计税办法、税率等存在很多不科学的地方，计征繁琐，不易执行，实际征收效果极差。土地增值税按其实质也可以说是一种资本利得税。各国对资本利得税的课税，尽管具体方法不同，但都给予优惠待遇。其实防止土地增值收益流失的关键，是土地使用制度的并轨和限制非正常投机行为，而不应“一刀切”地统一征收土地增值税。
二、完善房地产税收制度和政策的建议
(一)简化税制，合并税种，优化结构
第一，实现内外税制、城乡税制的统一，公平税负。主要是改变城市维护建设税、教育费附加，房产税、城市房地产税、城镇土地使用税、城市维护建设税各税项的内外资不统一、城乡不统一，以及以历史成本计价的不合理规定。
第二，合并重复的税种。按照房地产的取得、转让、保有三个环节设置税项，将各个环节中重复的税项予以合并。譬如，在取得环节，可以将现行契税和印花税合并，设立房地产取得税，并将“继承遗产”和“接受赠与”取得房地产的行为纳入征税范围。在转让环节，取消土地增值税，将契税、印花税、营业税、城市维护建设税、教育费附加合并为一至两个简化的税种。在保有环节，简化现行的房产税、城市房地产税、城镇土地使用税，征收统一的物业税。“物业税”主要是针对土地、房屋等不动产，要求承租人或所有者每年都要缴纳一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。比如说公路、地铁等开通后，沿线的房产价格就会随之提高，相应的，物业税也要提高。还要扩大物业税的征税范围，原则上对我国境内拥有房地产的单位和个人都予征收，但须兼顾物业税征收的溯及力，防止造成新的税负不公平；同时，改革现行从价、从量、从租计算计税依据的混乱局面，一律调整为按市场价计征。
第三，取消不合时宜的税种。例如，由于土地增值税与企业所得税重复征收，且征管成本高、征收效果差，很大程度上限制了土地资源的正常流转和资源的优化配置，随着房地产业的规范化，行业利润逐步趋于平均化，可以考虑将其取消。
第四，优化税负结构。减少与房地产有关的税种的数量，开征房地产保有环节统一的物业税，可以减少转让、出租环节的税收，抑制土地投机，促进土地的有效利用。物业税可以参考台湾、日本、韩国等国家的成功经验予以设计，比如：完善我国现有的基准地价制度，由政府定期(如台湾，每三年公布一次地价，每年公布一次公告现值，每三年公布一次房屋标准价格)公布不同区位的土地和房屋价格，作为物业税的计税依据；重视税务机关与房地产管理部门的协调配合，建立完善的房地产税源数据库；设置合理的物业税起征点和起征套数，由政府定期公布更新数值，并按某一适当的比例(如韩国，以每年5％的比例)逐渐提高物业税的税率，直到提升到一个预定的、适当的税率为止，使得现有的囤积不动产者尽早出售多余房产，以平滑市场自用需求。
第五，在目前阶段，应确定适度的税率和减少税率级数，简化房地产增值额计算办法等，以降低税务部门的课税成本和纳税义务人的纳税成本，充分考虑投资者土地投资中的正常投资回报及通货膨胀因素，并给予适当扣除，这样才不至于因赋税过重而侵蚀正常的土地投资报酬而诱发逃税行为。
(二)完善房地产税收操作机制
第一，在税基设计上，世界各国大多选择宽税基。宽税基的好处在于可以保证税收收入来源充裕，符合税收纵向公平的原则。一是房地产取得、转让、保有环节税收的征税范围应当扩大到个人住宅和农村地区。同时，通过规定适当的免税项目和免征额的方法，将中、低收入阶层排除在征税范围之外。二是允许个人购房贷款的利息在个人所得税前扣除。在设计税基和税率的时候，应当兼顾纳税人的负担能力和财政收入的需要，并参考其他国家，特别是发展中国家、周边国家的做法。
第二，强化房地产产权登记制度。首先要清查土地，建立土地位置、权属及面积台账；其次，改变分块管理的现状，尽快实行房屋和土地产权证书合一制度，理清管理关系，避免房地产私下交易，增强房地产税收课征的有效性和严肃性。
第三，完善房地产价格评估制度，建立房地产评税机构。一方面，要加强对房地产价格评估理论和方法的研究，逐步形成一套符合我国国情的房地产估价理论和方法体系，为房地产税收计征提供科学的依据；另一方面，要在税务部门内部建立评税机构和专职评税人员，加大房地产税收征管的力度。
第四，赋予地方政府必要的地方税收权。对地方税种中的一些中等份量的税种如城建税和城镇土地使用税可以在税额上确定一个幅度，由地方政府根据其自身需要和实际承受能力选择确定，对地方税种的一些零星小税种，其立法开征权应完全交给地方政府。
(三)加快税收法治化，实现公平税负
税收法定主义，作为现代税法理论基本原则之一，为世界各国税法所吸纳。税收法定主义的内容，主要包括以下三层含义：一是税收的实体要素和程序要素都必须由法律明确规定；二是征纳双方权利义务法定；三是禁止溯及既往和类推适用。
我国现行税收法律规范，由立法机关制定的只有寥寥几部，绝大多数为行政机关制定。我国现行税收实体法律规范中存在着层层授权的现象，导致各地执行内容差异性较大，直接破坏税法的统一性和严肃性。实践中，作为财政部和各级税务机关制定发布的各种规范性文件，更具有实际执法的意义。税务机关垄断税收立法权和税法解释权，极易产生长官意识而导致随意立法，从而使所立之“法”稳定性差。
我国房地产税收制度无法脱离税法体系的大环境，不可避免地也带有立法层次低、稳定性差，缺乏司法可诉性等弊端。因此，房地产税收制度法治化改革，必须与我国税收制度的整体改革相匹配，现阶段可从以下几个方面着手：一是加快制定《税收基本法》，确立我国的税收法定主义。税收基本法是税收领域的根本大法，在整个税收法律体系中居于母法地位，对各实体法和程序法起着统帅作用；二是通过立法程序将现行较为成熟的实体性税收规范性文件上升为法律或行政法规；三是取消国家税务总局的税收立法权和税法解释权，适当保留财政部部分税收立法权和对税法的全部解释权。
采取有力征管措施，堵塞税收漏洞，实现公平税负，关键是落实三部委规定的房地产税收“一体化”管理规定，逐步建立房地产税源信息数据库。由政府牵头建立联席会议制度，形成涉税信息传递的协作机制；设立规范统一的房地产企业的征收管理台账以及建立与之相配套的管理制度；理顺征管机构管辖权关系；有针对性地采取多种形式强化对一线人员的教育培训，提高对房地产行业企业所得税管理的业务技能；进一步强化征管措施，加大相关政策的执行力度；加强对银行账户和关联方信息监控；对内、外资企业税收制度加快统一化进程。
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